Inversión en bienes raíces: una guía completa para comenzar

Esta guía cubre todo lo que necesita para comenzar como inversionista activo en propiedades de alquiler o remodelación de casas, o como inversionista pasivo en REITS u otros fondos.

Guía de inversión inmobiliaria

Sobre el autor: Ben Mizes es un inversionista de bienes raíces, agente de bienes raíces con licencia y director ejecutivo de Clever Real Estate. Ben construyó una cartera de 22 puertas a través de la piratería de casas e inversiones activas en propiedades de alquiler.

En el siglo pasado, el 90% de los millonarios del mundo construyeron su riqueza a través de bienes raíces.

Por supuesto, la mayoría de los inversores inmobiliarios no se enriquecen de la noche a la mañana. He llegado a llamar a los bienes raíces el «esquema definitivo para hacerse rico lentamente», ya que las inversiones inmobiliarias tardan años en acumularse y generar una riqueza significativa.

Sin embargo, una vez que su cartera comience a generar un flujo de efectivo significativo, será cada vez más fácil comprar más, y su riqueza comenzará a crecer como una bola de nieve.

Experimenté esto de primera mano con mis propias inversiones. Compré mi primera propiedad de alquiler en 2017 y menos de tres años después, construí una cartera de 22 puertas. Ahora puedo usar el flujo de efectivo para comprar cuatro puertas más cada año sin ninguna inversión adicional.

Construí mi cartera con un enfoque en propiedades de alquiler de valor agregado, pero hay muchos enfoques diferentes que pueden conducir al éxito. Dicho esto, las dos principales estrategias de inversión en bienes raíces son:

  • Inversiones activas en las que adopta un enfoque práctico de los bienes raíces
  • Inversión pasiva donde no haces nada más que proporcionar capital

Este artículo proporciona un análisis en profundidad de las diferentes formas en que puede invertir en bienes raíces de forma activa o pasiva, y los pros y los contras asociados.

SALTAR A LA SECCIÓN

Pros y contras de invertir en bienes raíces

Invertir en bienes raíces tiene muchos aspectos positivos, pero hay algunos inconvenientes serios que a menudo se pasan por alto. El cuadro a continuación destaca algunos de los principales pros y contras y proporciona una línea de base para analizar las inversiones pasivas y activas más adelante en el artículo.

ventajas Contras
Los bienes inmuebles se aprecian en valor con el tiempo Invertir en bienes raíces puede ser costoso y su capital no es líquido
El sector inmobiliario ofrece un flujo de caja mensual estable Invertir en bienes raíces a menudo requiere garantizar personalmente grandes cantidades de deuda
La inversión inmobiliaria ofrece la posibilidad de ser creativo para mejorar sus rendimientos Ser propietario es un trabajo duro y es posible que tengas que ensuciarte las manos
Invertir en bienes inmuebles tiene increíbles ventajas fiscales Las rentabilidades inmobiliarias tardan mucho en materializarse
El sector inmobiliario le permite utilizar el apalancamiento (deuda) para controlar más bienes inmuebles de los que podría permitirse de otro modo. La inversión inmobiliaria lleva cientos de horas más que la inversión en bolsa
Los bienes raíces son una gran cobertura contra la inflación Es posible que deba invertir fuera del estado para obtener los rendimientos que desea

4 formas de generar riqueza a través de bienes raíces

Cuando la mayoría de la gente piensa en los inversores inmobiliarios que ganan dinero, se imaginan a un propietario yendo de puerta en puerta para cobrar el alquiler. Si bien el alquiler es una forma en que un inversionista genera riqueza, en realidad hay cuatro impulsores clave de la riqueza que debe tener en cuenta.

4-caminos-hacia-la-riqueza-inmobiliaria

1. Aprecio

Con el tiempo, el valor de los bienes raíces aumenta y, por lo general, supera la inflación. Esto significa que cuanto más tiempo sea propietario de bienes inmuebles, más capital acumulará. La mayoría de los inversionistas obtienen la mayor parte de su riqueza a través del valor de sus bienes inmuebles, no del alquiler.

2. Ingresos por alquiler

El flujo de caja es el rey, y los ingresos por alquileres son el motor que permite a los inversores inmobiliarios hacer crecer sus carteras. La forma más rápida de construir una gran cartera es comprar propiedades con un flujo de caja positivo. Esto permite a los inversores utilizar el flujo de caja de una propiedad para comprar otra. Recomiendo usar nuestra calculadora de propiedades de alquiler para modelar sus propiedades de inversión y pronosticar su flujo de efectivo.

3. Apalancamiento

Este es controvertido, y no todos los inversores usan el apalancamiento, pero personalmente, soy un gran admirador de lo que el apalancamiento puede ayudarlo a hacer.

Para la mayoría de las inversiones, el banco solo requiere un pago inicial del 20% y le prestará el resto del capital necesario para comprar una propiedad. En este momento, puedo pedir prestado dinero al 4% del banco y luego dar la vuelta y comprar ofertas con una tasa de capitalización del 8% .

Esto significa que puedo obtener un rendimiento positivo del dinero que pido prestado en términos de flujo de caja. Esto no tiene en cuenta la apreciación de la propiedad que compro también. Esto aumenta aún más los rendimientos del dinero que pide prestado y hace que el apalancamiento sea una forma muy atractiva de hacer crecer rápidamente su cartera.

4. Impuestos

Si alguna vez escuchas a un inversionista bromear diciendo que “los bienes raíces están amañados”, los impuestos son una de las principales razones. Los inversores inmobiliarios pueden deducir lo siguiente:

  • Depreciación
  • Intereses hipotecarios
  • Aplazamiento de plusvalías con canje 1031
  • Costo de reparaciones, mantenimiento y conservación.
  • Gestión de la propiedad y honorarios legales
  • Utilidades
  • Gastos de viaje
  • Deducciones de impuestos a la propiedad

Inversión activa: una descripción general

La inversión activa es cualquier tipo de inversión inmobiliaria que requiere un trabajo continuo por parte del inversor para seguir generando rendimientos. Incluso si tiene un administrador de propiedades, aún debe administrar su administrador de propiedades para generar los mejores rendimientos.

piratería de la casa

La piratería de casas es la primera en la lista, ya que es una excelente manera para que los nuevos inversores se inicien en el sector inmobiliario. La piratería de casas es un término para los inversores que compran un dúplex, un tríplex o un cuádruple y luego viven en una unidad mientras alquilan las demás.

Cuando construya una casa, puede usar un préstamo de la Autoridad Federal de Vivienda (FHA) y comprar una propiedad de inversión por solo un 3.5 % de pago inicial. Este tipo de préstamo hace que la compra de una propiedad de inversión sea mucho más asequible para quienes compran por primera vez.

Otro beneficio es que un buen truco de la casa elimina el pago de la renta o la hipoteca, ya que sus inquilinos ahora pagan por su vivienda. Luego puede usar los ahorros de su alquiler o hipoteca para generar un pago inicial en su próxima propiedad.

Comencé como inversionista con un hackeo de una casa, y puedes obtener más información sobre el hackeo de una casa y cómo hacerlo aquí.

Alquiler

Invertir en propiedades de alquiler es lo que la mayoría de la gente piensa cuando piensa en un inversionista de bienes raíces, y por una buena razón: funciona.

La mayoría de los inversores en propiedades de alquiler solo poseen unas pocas propiedades, que administran ellos mismos. Esto significa que son responsables de encontrar propiedades, administrar las renovaciones (o hacer el trabajo ellos mismos), comercializar las propiedades, evaluar a los inquilinos y estar disponibles cuando las cosas van mal.

Ser propietario puede ser mucho trabajo, pero los beneficios a menudo justifican el tiempo invertido. Por otro lado, si está dispuesto a renunciar a un porcentaje de su alquiler, puede contratar a un administrador de propiedades profesional. Lo que pierde en ingresos lo compensa con tiempo ahorrado y estrés evitado.

Sin embargo, no vale la pena que incluso si contrata a una empresa de administración, aún necesita administrarla para generar los mejores rendimientos.

Para obtener más información sobre la propiedad de alquiler, puede leer nuestra guía completa sobre cómo comprar una propiedad de alquiler

Alquileres llave en mano

Los alquileres llave en mano a menudo se consideran inversiones pasivas, pero los ubico en la categoría de inversiones activas porque creo que la afirmación de que son verdaderamente pasivos es falsa y conllevan un riesgo significativo.

Un alquiler llave en mano es una propiedad que otra empresa compra, renueva y alquila, y luego vende a un inversionista como una inversión «llave en mano». Teóricamente, todo lo que tienen que hacer es comprar la propiedad; el resto está a cargo. Si bien esto suena muy bien, en teoría, existe mucho más riesgo de lo que a estas empresas les gustaría admitir.

A veces, las empresas de alquiler llave en mano harán una renovación de mala calidad y venderán su propiedad por mucho más de lo que vale a los inversionistas de fuera del estado. También confía en su capacidad para mantenerse en el negocio y administrar bien a los inquilinos. Si las cosas terminan yendo mal y necesita despedir a la compañía administradora, de repente se ha convertido en un inversionista activo con un alquiler fuera del estado que no está funcionando bien.

Si bien los alquileres llave en mano pueden ser una gran inversión, debe examinar cuidadosamente cada empresa y propiedad para asegurarse de que no lo engañe alguien que busca obtener una ganancia rápida.

AirBnB (Alquileres a corto plazo)

Los alquileres a corto plazo (publicar sus propiedades en sitios como Airbnb y VRBO) tienen el potencial de generar los rendimientos más altos de cualquiera de las opciones de alquiler en esta lista, pero también conllevan la mayor parte del trabajo y el mayor riesgo.

Mientras escribo esto, el país se encuentra actualmente bloqueado debido a Covid-19, y los propietarios de alquileres a corto plazo experimentan casi el 100% de vacantes en todas sus propiedades, lo que genera una gran presión para continuar con los pagos de su hipoteca.

Esta es una situación sin precedentes, pero resalta un riesgo clave de los alquileres a corto plazo: está a merced del mercado para cada cliente, a diferencia de un enfoque a más largo plazo en el que los inquilinos firman contratos de arrendamiento de un año.

Además del riesgo adicional, administrar un alquiler a corto plazo es mucho más difícil que administrar una propiedad de alquiler tradicional, ya que debe amueblar la residencia y limpiarla después de cada estadía.

Sin embargo, al igual que con las propiedades de alquiler, puede contratar a un gerente para que se encargue del trabajo diario, lo que puede hacer que la creación de una cartera de alquileres a corto plazo sea mucho menos laboriosa.

Cuando los alquileres a corto plazo van bien, he visto a los inversores obtener 4 veces más ganancias mensuales en cada una de sus propiedades en comparación con lo que obtendrían con alquileres a largo plazo. Si tiene una habilidad especial para amueblar apartamentos y comercializar en Airbnb, los alquileres a corto plazo pueden ser una de las mejores formas de generar ganancias masivas como inversionista inmobiliario.

Personalmente, tomo un enfoque de tasación más conservador y planeo ceñirme a los alquileres a largo plazo para la mayoría de nuestra cartera.

Dicho esto, podría experimentar con una o dos de nuestras 22 unidades como alquileres a corto plazo. Esto nos permitiría a mi socio y a mí obtener potencialmente los beneficios de un aumento de las ganancias con alquileres a corto plazo, mientras mantenemos un flujo de ingresos diverso.

volteando casas

Reventar casas es la última inversión inmobiliaria de alto riesgo y alta recompensa. Puede ganar (o perder) cientos de miles de dólares en una sola inversión, pero si puede dominar la estrategia, puede crear una fuente constante de ingresos para comprar inversiones más estables, como propiedades de alquiler.

No entraré en demasiados detalles sobre la inversión de casas en esta publicación, pero la estrategia de alto nivel es simple: desea comprar casas donde el precio de compra + renovaciones necesarias = menos del 70% de lo que puede vender la propiedad por una vez está hecho. Esta regla del «70 %» le brinda una buena línea de base a seguir cuando evalúa posibles cambios.

Cambiar de casa conlleva grandes riesgos, pero los dos de los que más debe preocuparse son:

  1. Reformas que se salen del presupuesto
  2. Riesgo de financiación.

Es común que los flipers inexpertos superen el presupuesto en un 50% o más en sus primeros flips, ya que no pueden estimar con precisión qué reparaciones necesita una propiedad o cuánto costarán.

El otro gran riesgo es la financiación. Muchos flippers usan “dinero fuerte” (prestamistas privados agresivos) para financiar sus flippers.

Cuanto más tiempo tengan la propiedad antes de revenderla, más tendrán que pagar. Si su inversión supera el presupuesto y demora un par de meses más de lo esperado, podría perder decenas de miles de dólares una vez que finalmente venda la propiedad.

Reventar casas puede ser una estrategia increíblemente lucrativa, pero realmente debe hacer su tarea antes de intentarlo. Si está interesado en obtener más información, puede leer nuestra guía detallada que le dará la confianza que necesita para considerar probar su primera voltereta.

¿Necesita un agente que lo ayude a encontrar una buena inversión?

Obtenga hasta el 1% de su inversión cuando compre con Clever

Inversión pasiva: una descripción general

Si está interesado en invertir en bienes raíces pero no está demasiado entusiasmado con todo el trabajo que implica la inversión activa, o si desea diversificar algunas de sus inversiones fuera del mercado local en el que invierte actualmente, la inversión pasiva podría ser para usted.

La inversión pasiva ofrece otras formas de entrar en bienes raíces sin el trabajo práctico de la inversión activa; sin embargo, casi siempre ofrece rendimientos más bajos que los que puede lograr a través de inversiones activas, aunque las inversiones pasivas a menudo ofrecen más liquidez.

REITS

Los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (REIT) son empresas que poseen o financian la adquisición de bienes inmuebles. Muchos de ellos son públicos y cotizan en la Bolsa de Valores de Nueva York.

El mayor beneficio de invertir en uno de estos REIT es su liquidez. Puede comprar y vender acciones en estos REIT al instante a través de su corredor de bolsa.

Hay REIT que se centran en casi todos los tipos de inversiones inmobiliarias, desde propiedades de alquiler unifamiliares hasta enormes complejos de apartamentos o almacenes. Estos fondos suelen ofrecer dividendos objetivo y apreciación.

Si bien los rendimientos a menudo no coincidirán con los de un inversionista activo, estos fondos son verdaderamente pasivos, y la liquidez de los REIT que cotizan en bolsa es la más alta de cualquier estrategia de inversión en bienes raíces que haya visto.

Fondos Inmobiliarios

Los fondos de bienes raíces son similares a los REIT, excepto que no cotizan en bolsa y, a menudo, tienen una estructura de tarifas diferente.

Los fondos se estructuran más comúnmente donde un socio general o socio gerente obtiene capital de inversionistas o socios limitados y lo invierte en una estrategia inmobiliaria activa que discutimos anteriormente.

La estructura de tarifas varía enormemente, pero lo más común es que los administradores de fondos cobren entre el 1 y el 2 % del total de los fondos recaudados como tarifa de administración, y luego el 20 % de las ganancias generadas más allá del rendimiento objetivo que ofrecen a sus inversores.

Muchos fondos requieren que sus inversores estén acreditados, lo que significa que deben cumplir con criterios estrictos de la SEC para poder invertir. Estas son las pautas básicas de un inversor acreditado:

  • Tener un patrimonio neto individual o conjunto de más de $ 1 millón (sin contar su residencia principal)
  • $200k en ingresos individuales o $300k con su cónyuge por cada uno de los últimos dos años, y una expectativa razonable de que esto continuará
  • Cualquier fideicomiso con activos totales superiores a $ 5 millones que no se formó con el propósito explícito de adquirir los valores ofrecidos y está dirigido por un socio sofisticado.
  • Cualquier entidad en la que todos los propietarios sean inversores acreditados
  • Toda sociedad no constituida con el objeto específico de adquirir los valores ofertados, con activos totales superiores a $5 millones.

Invertir en fondos inmobiliarios generalmente genera mayores rendimientos que un REIT, pero conlleva un riesgo significativamente mayor.

A diferencia de un REIT que cotiza en bolsa, es más difícil investigar los antecedentes de un fondo y mucho más fácil para alguien iniciar uno. Si está interesado en invertir en un fondo, es importante pedirle al administrador del fondo que hable con sus inversionistas anteriores y haga su debida diligencia para sentirse cómodo con los antecedentes, la experiencia y la estrategia del equipo de administración.

Los buenos administradores de fondos valen su peso en oro, y un fondo mal administrado podría perder todo el capital invertido.

Plataformas de Inversión Inmobiliaria

Si está interesado en fondos inmobiliarios pero no cumple con los requisitos de un inversor acreditado, aún puede invertir en algunas plataformas de inversión inmobiliaria en línea.

Estas plataformas, popularizadas por empresas como CrowdStreet y Fundrise, permiten a los inversores poseer una pequeña parte de proyectos inmobiliarios comerciales más grandes que ofrecen rendimientos sustancialmente más altos.

Algunas de estas inversiones ofrecen tasas de rendimiento internas específicas de más del 20 %. Muchas de estas ofertas requieren que los inversores estén acreditados en CrowdStreet, pero la mayoría de las ofertas en Fundrise están abiertas a cualquier persona.

Si bien estos números suenan atractivos, es importante recordar que los mayores rendimientos conllevan un mayor riesgo, y aún depende de usted hacer su propia diligencia debida.

¿Cómo empiezo a invertir en bienes raíces?

Si está leyendo esta guía y está buscando la mejor manera de comenzar, le recomiendo:

  • House hacking para inversión activa
  • Plataformas de inversión inmobiliaria para inversión pasiva

La piratería de la casa le permitirá comenzar con solo un 3.5% de descuento. Pude comprar una casa de $220,000 por menos de $8,000 con esta estrategia, y la riqueza que generé con esta compra impulsó el rápido crecimiento de mi cartera.

Las plataformas de bienes raíces en línea como fundrise lo ayudarán a comenzar por tan solo $ 500 y le darán una idea de lo que es estar involucrado en bienes raíces, para que pueda decidir si desea invertir más o invertir activamente más adelante.

¿Qué estrategia es la mejor para usted?

Cuando se trata de invertir, generalmente hay dos escuelas de pensamiento:

  1. Teoría moderna de la cartera
  2. Especialización

La teoría moderna de la cartera enseña que un buen inversor diversifica su cartera para mitigar el riesgo. Siguiendo esa teoría, le aconsejaría que invierta en varias de las estrategias de esta publicación, tanto activas como pasivas, así como en inversiones más tradicionales como acciones y bonos.

Esta estrategia tiene como objetivo minimizar su exposición al riesgo asimétrico, donde solo una clase de activo disminuye y el resto aumenta. Para la mayoría de los inversores, esta es la estrategia que recomendaría.

La otra estrategia es la especialización. Esta teoría de la inversión establece que si un inversor ha demostrado un proceso para generar rendimientos descomunales en una clase de activos específica, debe invertir fuertemente en esa clase. También ofrece el potencial de mayores rendimientos, pero también conlleva mucho más riesgo que la teoría moderna de carteras.

Personalmente, mi socio y yo estamos siguiendo la estrategia de especialización, ya que la gran mayoría de nuestro patrimonio neto se invierte en propiedades de alquiler y nuevas empresas, ¡como el sitio en el que está leyendo esta publicación!

Creemos que con nuestro conocimiento en bienes raíces, podemos generar rendimientos descomunales mientras estamos en los 30, luego cambiar a un enfoque más conservador como la teoría de la cartera moderna más adelante en la vida.

Esta estrategia no está exenta de riesgos, por supuesto, pero tenemos el beneficio del tiempo para recuperar nuestras pérdidas si las cosas no salen como queremos.