Inversión en Bienes Raíces Comerciales vs Residenciales

commercial real estate investing

Ben Mizes, CEO de Clever, publicó una comparación exhaustiva de bienes raíces versus acciones a fines del año pasado, enfrentando la inversión en bienes raíces contra el mercado cara a cara. El resultado mostró el beneficio de un enfoque mixto y las ventajas de ambos.

Me hizo pensar en otras comparaciones de inversión y en una dentro de la inversión inmobiliaria.

¿Qué pasa con la propiedad residencial frente a la comercial? ¿Cuál es la mejor combinación de rendimientos y otros beneficios para su inversión en dólares?

Ve tanto en Internet sobre alquileres residenciales que puede ser fácil olvidar que la inversión comercial es incluso una opción. Creo que es una oportunidad para los inversionistas que miran ambos tipos de propiedades, entienden los pros y los contras de cada uno y pueden usar cada uno para obtener lo mejor de ambos mundos.

Veamos los dos tipos de inversión inmobiliaria, los pros y los contras de cada uno y cómo aprovecharlos al máximo. Le mostraré por qué tengo la mayor parte de mi cartera de bienes raíces en residencial, pero por qué todavía me encantan las propiedades comerciales para una parte libre de estrés del plan.

Invertir en alquileres residenciales

Los alquileres residenciales son prácticamente todo lo que escuchas cuando se trata de invertir en propiedades. Desde los infomerciales de las 3 a. m. de algún ‘rey de los bienes raíces’ hasta los innumerables canales de YouTube para flippers, propietarios y aspirantes a magnates inmobiliarios… a todos les encanta el juego de alquiler.

Pero no todo son arcoíris y unicornios. Salté de cabeza a los alquileres residenciales después de salir del ejército en 2001. Yo era el modelo del esquema de alquiler piramidal. Compré una casa para arreglar a bajo precio con el dinero que ahorré en la Marina, la arreglé y refinancié el valor más alto para comprar otra casa dentro de los seis meses.

En dos años, tenía seis unidades de alquiler unifamiliares. No está mal, excepto que también tenía un trabajo de tiempo completo y estudiaba por las noches para mis maestros.

Fue entonces cuando aprendí todas las cosas que no escuchas de los infomerciales de las 3 am.

Lecciones como no descuidar armar un buen equipo que pueda ayudarlo con el mantenimiento y la administración. También aprendí que una casa barata no sustituye a un vecindario de calidad y los dolores de cabeza que se obtienen al dejar pasar las verificaciones de antecedentes de los inquilinos.

No me malinterpreten, incluso si los alquileres de bienes raíces no son la fuente de ingresos pasivos de la que escuchan, sigue siendo una gran inversión y todavía tengo tres alquileres. He promediado un poco más del 15% de rendimiento en las propiedades de alquiler que terminé vendiendo y gano aproximadamente la mitad en efectivo en las que conservé.

Los bienes raíces residenciales pueden traer más dolores de cabeza y administración, pero su arduo trabajo es recompensado con beneficios.

Ventajas de los alquileres de bienes raíces residenciales

  • Los alquileres residenciales tienden a ser menos costosos. Un valor medio de la vivienda de $153,000 en todo el país significa que la mayoría de los inversionistas pueden encontrar algo por tan solo veinte o treinta mil dólares.

  • Los rendimientos varían, pero según mi experiencia, la propiedad residencial tiende a ofrecer rendimientos más altos en comparación con la propiedad comercial. En general, puedo esperar un rendimiento total anualizado del 15 % o superior en las viviendas de alquiler, mientras que las propiedades comerciales han estado en el rango del 8 % al 13 %.

  • Los alquileres residenciales tienden a ser más estables durante una recesión. La gente siempre necesita una casa pero, en una recesión, es posible que no necesiten alquilar su almacén de 20,000 pies cuadrados.

Contras de los alquileres de bienes raíces residenciales

  • Administrar residencial puede ser un dolor de cabeza. Uno de mis mejores inquilinos, bueno, uno de mis inquilinos que más paga, solía llamarme regularmente para encender el piloto de su calentador de agua. El alquiler de casas es definitivamente un negocio en el que ‘sudará las pequeñas cosas’.

  • El alquiler de viviendas tiende a tener contratos más cortos y requiere desalojos más frecuentes. Las personas se mueven más que las empresas. No es raro que un inquilino comercial se quede fijo durante años mientras que sus casas residenciales se renuevan cada año.

Invertir en Propiedades Comerciales, la Inversión Olvidada

Decir ‘propiedad comercial’ puede darte la impresión de que todo es lo mismo. El hecho es que hay cinco tipos principales de propiedades con grandes diferencias entre ellos.

  • Hotel and Leisure tiende a ser más cíclico en la economía y requiere más gestión.

  • La oficina incluye todo, desde alquilar edificios de oficinas completos hasta alquilar un espacio de cubículo.

  • El almacenamiento y la industria pueden significar una administración menos intensiva, pero también rendimientos más bajos si está alquilando una propiedad con menos valor agregado.

  • El almacenamiento es el que requiere menos gestión y puede incluir la propiedad de un parque completo de autoalmacenamiento o simplemente el alquiler de unidades individuales.

  • El comercio minorista ha sido un punto difícil en los últimos años, pero aún puede ofrecer retornos sólidos para las buenas ubicaciones de las tiendas.

Si bien no es tan común en los alquileres residenciales, los términos del arrendamiento son muy importantes en las propiedades comerciales. Los inquilinos firman contratos de arrendamiento comercial por términos que van desde pagar solo una renta base (servicio completo) hasta pagar todos los costos de la propiedad, incluidos el mantenimiento y los impuestos (triple red o NNN). Tengo todas menos una de mis propiedades comerciales en ese contrato de arrendamiento NNN donde el inquilino es responsable de todos los costos y paga anualmente en un depósito en garantía. ¡Todo lo que hago es cobrar los cheques!

Por supuesto, su rendimiento en una propiedad comercial variará en gran medida en esos términos de arrendamiento. Si se espera que los inquilinos paguen el mantenimiento y otros costos, querrán una renta base más baja como compensación.

Lo sé, la inversión en propiedades comerciales puede parecer abrumadora al principio. Si bien la mayoría de los inversionistas se sienten cómodos con los conceptos básicos de alquilar una casa, la propiedad comercial es un léxico completo de términos que quizás no conozca. Aquí es donde unirse a un club local de inversión en bienes raíces puede ser de gran ayuda para aprender lo más rápido posible.

Ventajas de la inversión en bienes raíces comerciales

  • Obtiene una mayor sensación de diversificación con propiedades comerciales, invirtiendo en diferentes tipos de propiedades o puede especializarse en un tipo específico.

  • La administración puede ser muy sencilla dependiendo de cómo configures los términos de tu contrato de arrendamiento.

  • Los inquilinos comerciales tienden a arrendar por plazos más largos. Tengo un inquilino en un contrato de arrendamiento de cinco años que ya se ha renovado una vez.

Contras de invertir en bienes raíces comerciales

  • La propiedad comercial tiende a ser más cara que la residencial y es más probable que necesite un pago inicial grande para calificar para un préstamo.

  • La propiedad comercial tiende a verse más afectada en la recesión con tasas de vacantes altísimas e incluso buenos inquilinos que necesitan algún tipo de asistencia para el alquiler.

Como con la mayoría de las inversiones, el enfoque mixto suele ser el mejor y el que yo uso. Al invertir tanto en el sector comercial como en el residencial, obtengo mayores rendimientos, pero puedo reducir al mínimo mi tiempo de administración de propiedades. Construya su cartera perfecta con una combinación de residencial y comercial, incluidos algunos tipos diferentes de propiedades comerciales, para lograr la máxima diversificación de lo que la economía le presente.