Los fantasmas financieros surgen de la nada en el peor momento posible, como cuando intenta vender su casa.
Un informe de título es un poco como una verificación de antecedentes de su casa , excepto que en lugar de nombrar a los empleadores anteriores o problemas con la ley, enumera a cualquier persona que pueda tener un reclamo legal sobre su propiedad: el IRS u otra agencia gubernamental debido a impuestos no pagados. o tarifas; un ex cónyuge debido a la manutención de los hijos pendiente; una compañía de tarjetas de crédito u otro prestamista; un pariente nombrado en un testamento… esencialmente, cualquier persona conectada a través de una deuda, gravamen o problema legal.
Al igual que una inspección previa a la cotización les da a los vendedores un aviso sobre problemas de mantenimiento graves que podrían necesitar abordar antes de vender una casa, un informe de título preliminar puede ayudarlo a poner sus finanzas en orden para que pueda transferir la propiedad de su propiedad sin ningún problema. problema.
Los problemas de títulos pueden tardar mucho tiempo en resolverse, por lo que es una buena idea que los vendedores los aborden lo antes posible.
Los problemas de títulos y escrituras representaron el 9 % de los contratos con liquidaciones retrasadas en agosto de 2019, según la encuesta mensual del índice de confianza de los agentes inmobiliarios de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.
“Es extremadamente importante saber eso antes de ponerlo en el mercado”, dijo Sandra Van Camp , una agente de bienes raíces con dieciocho años de experiencia en Rochester y el oeste de Nueva York.
Profundicemos en lo que es un informe de título preliminar y cómo puede ayudarlo a salir adelante en la venta de su casa.
¿Qué son los informes preliminares de título, los informes completos de título y el seguro de título?
Informes preliminares de título
Un informe de título preliminar muestra toda la propiedad de una parcela de tierra específica , «junto con los gravámenes y gravámenes» que no estarían cubiertos por una póliza de seguro de título posterior, dice la Asociación de Títulos de Tierras de California (CLTA). En otras palabras, un informe de título preliminar muestra a los compradores potenciales cualquier restricción en el uso de la tierra o cualquier gravamen y otros problemas financieros que adquirirán si compran la propiedad hoy.
Un informe de título preliminar brinda una oportunidad para que los vendedores eliminen cualquier artículo que un comprador o el prestamista del comprador pueda encontrar objetable, dice CLTA. Puede llevar mucho tiempo corregir o manejar los problemas del informe de título, por lo que muchos agentes sugieren que los vendedores soliciten un informe de título preliminar; De esa manera, los vendedores pueden comenzar a trabajar para solucionar cualquier problema de título antes de que la casa se incluya en la lista.
Van Camp y Jennifer Murtland , una importante agente de bienes raíces en el área de Cincinnati, Ohio, que también presta servicios en el norte de Kentucky, dijeron que les gusta realizar informes preliminares de títulos antes de listar una propiedad. Los registros públicos a menudo tienen una cantidad decente de detalles sobre el título de una casa. Sin embargo, dependiendo de la antigüedad de la propiedad y la complejidad involucrada, hay momentos en que estas búsquedas preliminares no presentan un problema hasta que un comprador presenta una oferta.
“Muchas personas no se dan cuenta de que tienen otra hipoteca o de que recibieron fondos federales que tal vez tengan que devolver. También es útil saberlo, porque la hipoteca será un gravamen sobre la propiedad, y eso les dirá cuánto deben, aproximadamente”, dijo Murtland, agente durante nueve años.
Informes de título completo y seguro de título
Por el contrario, un informe de título completo es un historial mucho más completo de los documentos registrados relacionados con la propiedad y la condición del título. Puede retroceder de 30 a 50 años, según RealEstateLawyers.com, parte del sitio web legal orientado al consumidor Nolo.com.
Obtener un informe de título completo es un paso preliminar para obtener un seguro de título. Cuando un comprador saca una hipoteca, el prestamista requiere un seguro de título , que protege el interés del prestamista en la propiedad hasta que el préstamo sea refinanciado o pagado, explica First American Title Insurance Company , con sede en Santa Ana, California. Un segundo tipo de seguro de título protege los derechos de los propietarios mientras ellos o sus herederos sean propietarios de la propiedad. (En una transacción estándar, el vendedor paga la póliza de seguro de título del comprador , mientras que el comprador paga el seguro de título del prestamista).
“Incluso los profesionales de títulos más capacitados pueden no encontrar todos los problemas asociados con una propiedad”, señala First American, explicando la necesidad de un seguro de título. “Algunos riesgos, como problemas de título debido a errores de presentación, falsificaciones o herederos no revelados , son difíciles de identificar”.
Un problema, como una servidumbre de servicios públicos o un gravamen, podría provocar demoras en el cierre, la ruptura de un acuerdo, que un comprador le pida al vendedor que pague una extensión de tasa fija en una hipoteca o incluso una demanda. “Si no pueden cerrar, las personas podrían demandarlo por el hecho de que están fuera de casa y hogar porque su contrato de arrendamiento venció, o tuvieron que mudarse de su casa, pero no pueden mudarse a su casa porque todavía no tenemos un título claro”, dijo Van Camp. Este escenario no deseado se puede evitar comprando un informe de título preliminar.
¿Qué hay en un informe de título preliminar?
Un informe de título preliminar incluye el nombre del propietario, la dirección de la propiedad, la fecha en que se actualizaron los registros y la persona que solicitó el informe (por lo general, una compañía de seguros de título o depósito en garantía), de acuerdo con North American Title (NAT ) Company de Pleasant Hill, California, que proporciona informes de título a los miembros de CLTA.
El informe luego entra en más detalles de la siguiente manera:
- Los propietarios registrados y cómo tienen el título: por ejemplo, «Darren Love y Theresa Love, marido y mujer como inquilinos conjuntos», según el PDF de muestra que NAT proporciona a los consumidores.
- Descripción legal de la propiedad: En la muestra de NAT, esto dice: “Lote 2, Bloque 16, del Tracto No. 22615, en la ciudad de Long Beach, Condado de Los Ángeles, Estado de California, según el mapa registrado en el Libro 2228, páginas 7 a 11 inclusive de Mapas, en la oficina del Registrador del Condado de Said. Excepto allí de cualquier petróleo, gas u otras sustancias hidrocarbonadas que se encuentren por debajo de una profundidad de 500 pies desde la superficie del mismo, sin el derecho de entrada a la superficie como se reserva en varios documentos de registro”.
- Un mapa plano que da la ubicación general de la propiedad.
- Cualquier “ excepción a la cobertura ”.
Un informe de título preliminar también incluirá problemas que un comprador no quiere heredar y que un vendedor debe resolver. Éstos incluyen:
- Impuestos y evaluaciones, incluidos los impuestos federales, estatales, del condado, escolares y de propiedad
- gravámenes hipotecarios
- Embargos de contratistas (por ejemplo, dinero adeudado a contratistas generales o subcontratistas por renovaciones, trabajos de reparación o proyectos de remodelación de una vivienda)
- Decretos de divorcio por los cuales alguien debe manutención conyugal o manutención de niños
- Quiebras personales
- Deudas de juego
- Derechos de agua y servidumbres para servicios públicos
- Escrituras de fideicomiso para garantizar un préstamo
- CCR (pactos, condiciones y restricciones) registrados contra la propiedad, como tarifas de recolección de desechos
- Restricciones, descuidos históricos y requisitos de planificación ; por ejemplo, cuando la casa está ubicada en un distrito histórico y está sujeta a reglas particulares
Problemas comunes de título que pueden hacer tropezar la venta de su casa
Ciertos problemas surgen con frecuencia en los informes preliminares de títulos. Algunos de estos son errores humanos, mientras que otros pueden ser problemas legales desconocidos o incluso intentos de fraude.
Según First American Title Company y Express Title Closing de Johnson City, Tennessee, los problemas comunes de títulos incluyen:
- Errores de registros públicos , como errores administrativos o de archivo
- Los gravámenes , un problema particular con las propiedades en dificultades
- Herederos desaparecidos, que pueden impugnar un testamento o intentar tomar posesión de una propiedad años después
- Escrituras ilegales , como las realizadas por alguien que es menor de edad, que está casado pero dice ser soltero o que es un residente indocumentado
- Falsificaciones , tal vez de un propietario anterior que oculta la propiedad legítima
- Gravamen, como que otra parte tenga un derecho sobre una parte de la propiedad debido a un gravamen o hipoteca anterior
- Servidumbres, como una agencia gubernamental o una empresa de servicios públicos que tiene acceso o uso de una parte de la propiedad
- Disputas de límites y levantamientos topográficos
- Testamentos no descubiertos
- Falsa suplantación de identidad de un propietario anterior
Los problemas más comunes que Van Camp y Murtland dicen que han visto en los informes preliminares de título son los gravámenes fiscales y la manutención infantil no pagada. Pero de vez en cuando, una lista les arroja una bola curva.
Van Camp tenía una lista donde los vendedores habían comprado la casa en 1990, pero no se pudo encontrar un propietario en la escritura anterior, que databa de varios años antes. “Los tratos fracasaron”, dijo, y agregó que la propiedad finalmente se vendió.
Murtland representó a un vendedor que dijo que no estaba casado cuando ella puso la casa a la venta. Ohio es un estado de dote , lo que significa que la propiedad no se puede vender a menos que ambos cónyuges estén de acuerdo o que uno de los cónyuges renuncie a su participación en la propiedad. “Llegamos a la mesa de cierre, y la persona del título dice: ‘¿Dónde está su cónyuge?’ [El cliente] dijo: ‘Estamos separados’”.
Un informe preliminar del título habría notado que la pareja todavía estaba casada, dijo. “Comencé a cambiar mis preguntas a, ‘¿Estás legalmente casado ahora?’”, agregó.
Cómo un informe de título preliminar puede ayudar a su venta
Un informe preliminar del título no solo puede alertarlo sobre posibles señales de alerta en su hogar, sino que también puede iniciar la búsqueda del título antes, ahorrando tiempo y molestias en la mesa de cierre. “Muchos vendedores no pueden encontrar su título”, dijo Van Camp. Dependiendo de la antigüedad de la casa, es posible que la compañía de títulos haya cerrado, por lo que es posible que haya que reconstruir el título.
Murtland dijo que si su vendedor elige a la compañía de títulos para realizar la búsqueda de títulos , ella le presentará el trabajo al comprador para que el prestamista del comprador lo acepte, «entonces no hay costo adicional por parte del comprador o del vendedor, y la gente está No hacer el mismo trabajo dos veces.
Otra forma en que los vendedores pueden acelerar el proceso de búsqueda de títulos es proporcionar a la compañía de títulos una copia de la póliza de seguro de título de cuando compraron la casa . En algunos casos, si la póliza se compró en los últimos 15 años, la búsqueda puede limitarse a la duración durante la cual fueron propietarios de la casa en lugar de realizar una búsqueda completa en el título hasta el momento en que se construyó la casa.
Cómo obtener un informe preliminar de título
Debido a que es parte de una transacción de bienes raíces, el trabajo de título preliminar ocurre después de que su agente de bienes raíces consulte con una compañía de títulos (algunas agencias tienen la suya propia) o con un abogado de títulos, según las leyes de su estado.
Si desea solicitar un informe de título preliminar por su cuenta, puede obtener uno de cualquiera de las cuatro principales compañías de títulos ( Fidelity , Stewart , First American o Old Republic ) por una tarifa de unos pocos cientos de dólares.
Además, la empresa consultora y de investigación de títulos US Title Records , con sede en Dover, Delaware, también atiende a todos los condados de todo el país y los territorios de EE. UU. y proporciona un historial de transferencia y búsqueda de títulos de 10 a 30 años por $265. La compañía realiza otras búsquedas de registros de propiedad , incluidas hipotecas, líneas de crédito con garantía hipotecaria y gravámenes, por precios que oscilan entre $19,50 y $275.
Independientemente de cómo adquiera este informe, lo que contiene puede sorprenderlo, razón de más para eliminar cualquier obstáculo potencial para su venta. “El beneficio del trabajo de título preliminar es que si hay un gravamen, tiene tiempo para limpiarlo”, dijo Murtland.
Fuente de la imagen del encabezado: (The Coach Space/ Pexels)