Puede que no sorprenda a la mayoría que invertir en la compra de una propiedad puede producir grandes ganancias . Si bien los bienes raíces son un buen vehículo para invertir, no es tan sencillo como parece, y lidiar con los impuestos es uno de los temas más complicados que involucra. Los impuestos inmobiliarios, incluidos los impuestos que paga cuando vende una propiedad o reclama el dinero del alquiler como parte de sus ingresos, pueden ser difíciles de predecir para la persona promedio.
Es cierto que los propietarios de propiedades de alquiler pueden esperar ciertas deducciones fiscales ventajosas; sin embargo, también hay ciertas situaciones que pueden terminar costándoles dólares de impuestos adicionales cuando presenten la declaración.
Si bien la única forma de saber qué esperar en el momento de los impuestos es consultar con un experto, como un contador o un agente registrado, es igualmente importante comprender los conceptos básicos de los impuestos inmobiliarios antes de comprar una casa o comenzar a invertir.
Cómo las deducciones fiscales pueden compensar los gastos de propiedad de alquiler
Tener una propiedad de alquiler es una excelente manera de generar ingresos, pero siempre hay gastos que el propietario debe asumir para mantener a los inquilinos cómodos y felices. En el transcurso de un año, estos gastos pueden sumar mucho, especialmente si su propiedad de alquiler es más antigua y requiere varias reparaciones en un corto período de tiempo. La mayoría de las leyes de arrendamiento dictan qué tan rápido debe responder a los problemas en la propiedad, lo que significa que no siempre puede darse el lujo de tomarse su tiempo para arreglar las cosas de la manera más económica.
La buena noticia para los propietarios de viviendas de alquiler es que se puede deducir el dinero que gasta en mantener su alquiler en buenas condiciones. El IRS considera estos gastos comerciales legítimos y le otorga un descuento en sus impuestos para muchos de ellos. Algunas de las deducciones más comunes que obtienen los propietarios de propiedades de alquiler incluyen:
- Publicidad de la propiedad en alquiler y las comisiones adeudadas a los agentes inmobiliarios.
- Intereses pagados en la hipoteca
- Impuestos de propiedad
- Costos de limpieza y mantenimiento, como paisajismo y cuidado de la piscina
- Reparación de sistemas de plomería o calefacción
- Facturas de servicios públicos pagadas por la propiedad de alquiler
Algunas de estas deducciones pueden ser complejas, y existen pautas a seguir para obtener todas las deducciones fiscales viables que pueda. Por ejemplo, si aumenta el valor de la vivienda mientras soluciona el problema, el IRS considerará el gasto como una mejora. Por lo tanto, reemplazar un inodoro que gotea con un modelo más nuevo se considera una reparación, pero si decide actualizar también la ducha mientras lo hace, en cambio, ha mejorado el baño. Las mejoras se pueden reclamar bajo depreciación para ayudar a compensar el dinero que invirtió en la propiedad.
Deducciones por administrar una pequeña empresa
También hay gastos fuera del sitio que se pueden deducir si son relevantes para administrar la propiedad. Al igual que muchos otros propietarios de pequeñas empresas, si utiliza una oficina en el hogar dedicada al administrar sus propiedades, puede deducir cualquier gasto relacionado con ella. Esto podría incluir muebles, como un escritorio y una silla de oficina, un teléfono exclusivo y una conexión a Internet, y suministros de oficina. Las millas que acumule en su vehículo mientras conduce de un lado a otro para administrar la propiedad también se pueden deducir, pero para reclamar la cantidad adecuada, debe documentar el millaje utilizado en cada viaje relacionado con el negocio.
Deducciones de propiedad de alquiler por depreciación
La depreciación es un concepto con el que la mayoría de la gente está familiarizada, ya que se aplica a muchos tipos de propiedad, incluidos vehículos y productos electrónicos. El mismo concepto se aplica a una casa, ya que comienza a perder valor poco después de realizar el pago inicial y obtener la preaprobación. A medida que una propiedad envejece, los materiales pueden descomponerse o volverse obsoletos, y el valor del activo disminuye a medida que se vuelve más obsoleto. La rapidez con la que se deprecia varía según el tipo de propiedad:
- Si posee una propiedad residencial, puede reclamar la depreciación en el transcurso de 27 años y medio.
- Si su propiedad de alquiler es comercial, puede reclamar la depreciación por hasta 39 años.
1031 Intercambios y estrategias para compensar la recuperación
Lo importante a recordar es que la depreciación no es una calle de sentido único. El IRS obtiene parte de este dinero eventualmente a través de un mecanismo llamado recuperación. Cuando vende la propiedad de alquiler en el futuro, el IRS tiene derecho a recuperar la cantidad de depreciación reclamada durante la vida de la inversión. Esto tiene un límite del 25 por ciento del monto total reclamado en la depreciación, que puede sumar mucho a lo largo de los años. Tenga esto en cuenta cuando reclame la depreciación en sus impuestos anuales, porque si planea vender la propiedad pronto, es posible que deba encontrar una manera de evitar pagar toda la recuperación.
Una forma popular de hacer esto es a través de un intercambio 1031 . El intercambio 1031 permite a los inversores usar las ganancias de la venta de una propiedad para comprar otra, difiriendo así los impuestos hasta que se venda la segunda propiedad. Hay varias condiciones que se aplican para que una transacción se considere un intercambio 1031. Por ejemplo, la nueva propiedad debe ser similar a la anterior, y el dinero utilizado para el intercambio debe colocarse con un intermediario o en una cuenta de depósito en garantía para garantizar que no lo toque antes de comprar la segunda propiedad. También hay un factor de tiempo involucrado, ya que el cierre de la segunda propiedad debe ocurrir dentro de los 180 días. Si no cumple con estas condiciones, será responsable del monto total del impuesto sobre la propiedad que vendió.
Pago de impuestos sobre ganancias de capital en transacciones de bienes raíces
La venta de una inversión inmobiliaria a menudo resulta en una gran ganancia para el propietario. El IRS reclama una parte de esta ganancia a través del impuesto a las ganancias de capital . Las ganancias de capital pueden gravarse de dos maneras distintas: a corto o largo plazo. A los ojos del IRS, si posee una propiedad durante un año o menos antes de venderla, eso se considera una ganancia de capital a corto plazo. Cualquier propiedad que venda después de haberla tenido durante más de un año entra en la categoría de ganancias de capital a largo plazo.
Si puede esperar más de un año para vender su propiedad, el impuesto a las ganancias de capital a largo plazo generalmente cobra una cantidad menor sobre las ganancias de la venta. Actualmente, las ganancias de capital a largo plazo se gravan con un máximo del veinte por ciento, mientras que las ganancias de capital a corto plazo se basan en su categoría impositiva anual. Esto puede variar de diez a más de treinta por ciento dependiendo de la cantidad de ingresos que obtuvo durante el último año.
Cómo reclamar los gastos de alquiler de vacaciones en sus impuestos inmobiliarios
Las deducciones en una propiedad de alquiler vacacional son similares a las propiedades de alquiler a largo plazo, pero hay más variables que influyen en si usted es elegible o no para esas deducciones. Si usa la propiedad de alquiler a menudo para su propio disfrute o la alquila por menos de dos semanas del año calendario, es posible que el IRS no la considere un alquiler de vacaciones en absoluto.
Beneficios Fiscales de los Ingresos por Inversiones Inmobiliarias
Uno de los principales beneficios fiscales de obtener ingresos de sus inversiones inmobiliarias es que evita pagar el impuesto sobre el trabajo por cuenta propia, que normalmente ocurre con los ingresos de las actividades empresariales.
En una relación tradicional de empleador y empleado, el empleador y el empleado pagan una parte del impuesto de la Ley Federal de Contribuciones al Seguro (FICA). Esto generalmente se deduce directamente del cheque de pago del empleado en cada período de pago, lo que explica por qué muchas personas no saben mucho sobre por qué existe o cuánto se deduce.
El impuesto total es del 15,3 por ciento. Este porcentaje se divide en partes iguales entre el empleador y el empleado. Sin embargo, en los casos en que el IRS considera que alguien trabaja por cuenta propia, esa persona se vuelve responsable de pagar el impuesto completo. Si bien hay excepciones a esta regla, incluido el establecimiento de una corporación para administrar la propiedad y obtener un salario de esta corporación, en el caso de la mayoría de los ingresos de la propiedad en alquiler, el impuesto sobre el trabajo por cuenta propia no se aplica.
¡Venda o compre una casa con Clever y ahorre miles!
¡Ingrese su código postal para ver si Clever tiene un agente asociado en su área!
Al comprar una propiedad con fines de inversión, ¿sabía que una forma sencilla de ahorrar dinero es pagando menos por la comisión? Clever tiene agentes expertos y experimentados disponibles en todo el país que ofrecen un servicio completo por una tarifa fija de $3,000*. ¡Reinvierta sus ahorros potenciales poniéndose en contacto con Clever hoy!
*Para casas de más de $350,000, se cobra una tarifa del 1%