Descargo de responsabilidad: Como recordatorio amistoso, la información en esta publicación de blog está destinada a ser utilizada como una guía útil, no como asesoramiento fiscal legal o profesional. Para obtener ayuda sobre el cálculo de los impuestos sobre la venta de su casa, consulte a un CPA calificado.
Finalmente llegó al cierre y vendió su casa con éxito, y tiene muchas ideas sobre qué hacer con el dinero una vez que esté transferido a su cuenta bancaria. Tal vez un poco de gasto, un poco de ahorro, tal vez liquidar algunas deudas…
Pero luego se le ocurre un pensamiento: esta ganancia inesperada, por grande que sea, se parece mucho a los ingresos. ¿Significa eso que se gravará como la renta? ¿Necesitará reservar una parte de las ganancias para cubrir una fuerte factura de impuestos?
Las buenas noticias, en pocas palabras: lo más probable es que no tengas que preocuparte. Pero es una buena idea entender cómo funciona el proceso para que pueda tener total tranquilidad al iniciar la venta.
¿Cómo grava el gobierno las ganancias por la venta de viviendas?
Así es como funciona: el producto de la venta de su casa se considera una «ganancia de capital», en otras palabras, la ganancia que obtuvo de la venta de un activo de capital. El bien de capital, en este caso, es su casa.
Para calcular aproximadamente el tamaño de esa ganancia, tomaría el precio de venta de su propiedad (menos los gastos de venta), una cifra conocida como su cantidad realizada. A partir de ahí, restaría su base de costo ajustada. En general, su base de costos ajustados es lo que pagó originalmente por la casa, más el costo de cualquier renovación importante (llamadas mejoras de capital).
Ilustremos con un ejemplo:
Compró su casa en el año 2000 por: $250 000
La vendió en 2020 por: $450 000 (con una apreciación anual del 4,2 %)
Antes de vender, invirtió en las siguientes mejoras: Renovación de
la cocina: ($20 000)
Remodelación del baño: ($30 000)
Nuevos pisos de madera: ($2000)
Paisajismo: ($3000)
Sus costos de liquidación ascendieron a:
$26,000 en comisiones de agentes
$18,000 en otras tarifas de cierre
Desde aquí, puede calcular su ganancia de capital así:
$406,000 (precio de venta – costos de liquidación)
–
$305,000 (base de costo, es decir, el precio original + el costo total de las mejoras de capital)
=
Una ganancia de capital de $101,000*
Incluso cuando se tienen en cuenta las mejoras de capital para aumentar la base de costos, ¡eso es una gran ganancia! Y estás pensando: me van a cobrar impuestos por este dinero. Y es cierto que, en muchos casos, con las ganancias de capital generadas por inversiones como acciones y bonos, el gobierno quiere quedarse con una parte de lo que ganaste.
Pero la mayoría de los propietarios no tendrán que desembolsar impuestos sobre las ganancias de capital, al menos cuando vendan su casa principal .
Eso se debe a que, según el código fiscal actual (a partir de este escrito), cuando un propietario vende una residencia principal, es elegible para excluir las ganancias de capital reconocidas en la venta por los primeros $250,000 si es soltero y hasta $500,000 si es soltero. casado.
Sin embargo, existen algunos requisitos de elegibilidad, llamados pruebas de «propiedad» y «uso»:
- Sólo puede reclamar esta exención una vez cada dos años .
- Debe ser propietario de la casa durante al menos dos años para calificar.
- Debe haber vivido en la residencia durante al menos dos de los cinco años anteriores .
Afortunadamente, esos dos años no tienen que ser consecutivos, por lo que tienes un poco de flexibilidad si decides alquilar tu casa por un año o cumplir tu sueño de pasar un año en París, por ejemplo.
Siempre que cumpliera con estas condiciones, e independientemente de si fuera un contribuyente único o conjunto, estaría vendiendo su casa libre de impuestos en el ejemplo anterior. ¿Por qué?
La ganancia de $101,000 cae por debajo de ese límite de exclusión.
Para fines ilustrativos, digamos que la ganancia fue de $255,000 porque usted vivió en un área con una apreciación vertiginosa o fue dueño de la casa por más tiempo. Si fuera un contribuyente único, tendría que pagar impuestos sobre las ganancias de capital sobre el exceso de $5,000.
¿Por qué se gravan tan favorablemente los beneficios de la venta de viviendas?
Puede sonar demasiado bueno para ser verdad. Después de todo, el gobierno no duda en gravar los ingresos de las personas: según las tablas de tasas impositivas de 2020 del IRS , los contribuyentes deben entregar entre el 10 % y el 37 % de sus ingresos imponibles. Entonces, ¿por qué no se aplica la misma regla a las ganancias de la venta de una casa, que se parece mucho a un ingreso en sí mismo?
La exención es un medio de hacer que la propiedad de vivienda parezca más deseable. El Tío Sam ve la propiedad de la vivienda como un generador de riqueza y un estabilizador para la economía de los EE. UU. y, por lo tanto, incentiva a los estadounidenses a poseer bienes raíces con exenciones fiscales. Piénselo: si vendiera su casa solo para entregar la mitad de las ganancias al gobierno, ¿invertiría en una casa en primer lugar?
¿Qué sucede si gana más del límite?
Le preguntamos a Robert McGarty , uno de los mejores agentes de bienes raíces de Seattle, con qué frecuencia sus clientes vendedores terminan pagando impuestos por la venta de su casa. Y según su experiencia (¡buenas noticias!), la gran mayoría de los vendedores no superan el límite de exclusión.
Cuando exceden el límite, generalmente sucede si el propietario ha estado allí durante mucho tiempo y, en la mayoría de los casos, ha realizado muchas mejoras para ayudar a compensar esa ganancia. (Tenga en cuenta que las reparaciones estándar del hogar generalmente no aumentan su ganancia).
¿Qué sucede si no ha vivido en la casa durante al menos dos de cinco años?
Incluso si sus ganancias son menores que la cantidad máxima sujeta a exención, si no ha vivido en la casa como su residencia principal durante al menos dos de los últimos cinco años, deberá pagar un impuesto sobre las ganancias de capital sobre lo que gane cuando vendes.
- Si ha vivido en la casa por menos de un año, estará sujeto al impuesto sobre las ganancias de capital a corto plazo . Esto se basa en su tasa de impuesto sobre la renta federal, según el tramo en el que se encuentre.
- Si ha vivido en la casa durante más de un año pero menos de dos años, tendrá que pagar el impuesto sobre las ganancias de capital a largo plazo. Este no es tan doloroso: los contribuyentes solteros que ganan un ingreso bruto ajustado (AGI) de hasta $40,000 y las parejas casadas que ganan hasta $80,000 no pagarán impuestos sobre las ganancias de capital a largo plazo en 2020 . Quienes ganen entre $40 000 y $441 450 ($80 000-$496 600 para parejas casadas), pagarán el 15 %, y quienes ganen más de esos niveles pagarán la tasa impositiva máxima sobre ganancias de capital del 20 %.
¿Tiene que informar las ganancias de la venta de su casa al IRS?
En la mayoría de los casos, no se requiere que un propietario informe las ganancias de la venta de una casa en sus declaraciones de impuestos. Se requiere solo en los siguientes escenarios:
- Las ganancias de capital superan los umbrales mencionados anteriormente ($ 250,000 para propietarios solteros y $ 500,000 si están casados),
- El propietario ha sido dueño de la propiedad por menos de dos años, o
- El propietario ha reclamado una exención de impuestos por otra propiedad en los últimos dos años.
Si se encuentra en alguna de estas tres categorías, deberá informar la venta en un Formulario 1040 o 1040-SR del Anexo D.
De acuerdo con la Publicación 523 del IRS , también debe informar cualquier otro ingreso de la venta de su casa relacionado con:
- Vender bienes muebles, como muebles, cortinas, equipos de jardinería o electrodomésticos, como parte de la venta de la propiedad.
- Ventas de opciones vencidas
- deuda hipotecaria perdonada
Para algunas ventas de viviendas, el agente de cierre de bienes raíces presentará un Formulario 1099-S al vendedor y al IRS, aunque el IRS no exige ese formulario si las ganancias de capital son inferiores al límite de $250,000 o $500,000.
Si recibe una copia del formulario pero cumple con los criterios para la exclusión de impuestos, aún no es necesario informar la venta en su declaración de impuestos. Sin embargo, asegúrese de guardar toda su documentación para estar preparado si el IRS se comunica con usted acerca del 1099-S.
Hay innumerables detalles involucrados en la venta de una casa, incluidas las implicaciones fiscales . Para evitar sorpresas desagradables, hable con su agente de bienes raíces o CPA para averiguar qué impuestos, si corresponde, tendrá que pagar sobre las ganancias obtenidas.
* Este es un cálculo simplificado y podría variar según otros factores. Consulte la publicación 523 del IRS para obtener más detalles.
Fuente de la imagen del encabezado: (Rick Lobs / Unsplash)