Si está vendiendo su casa en un mercado caliente desenfrenado con guerras de ofertas que aumentan las ofertas de compra en las ventas de casas, es posible que se dé cuenta de que es poco probable que su casa se evalúe para la oferta de compra inflada o incluso para su precio de venta.
Para comprender mejor lo que sucede cuando las casas se tasan por debajo del precio de compra, hablamos con el destacado agente inmobiliario Ethan Goodrich de Compass Realty en Boston, Massachusetts. Goodrich tiene 14 años de experiencia y se especializa en condominios, casas de lujo y propiedades frente al mar.
¿Cómo se determina el valor de tasación de la vivienda?
Es probable que venda su casa a un comprador que financie la compra con una hipoteca. Según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR), el 87 % de los compradores de viviendas financian la compra de propiedades con una hipoteca. Las compañías hipotecarias requieren una tasación para determinar el valor de una vivienda. La tasación ayuda a asegurar que la compañía hipotecaria no preste más de lo que vale la propiedad.
Un tasador externo determina el valor según el tamaño y la condición de su casa, las actualizaciones o mejoras que haya realizado y el precio de venta final de casas comparables ( comps ) en su área.
¿Qué es una brecha de tasación?
Un desfase de tasación es la diferencia entre la oferta de compra y el valor de tasación de la vivienda. Si la tasación de la vivienda es alta (por encima del precio de venta), la diferencia favorece a que el comprador obtenga una hipoteca. Pero si la tasación de la vivienda es baja (por debajo del precio de compra), el comprador tendrá dificultades para obtener un préstamo para la propiedad sin aportar dinero extra para la venta o renegociar el precio.
¿Por qué ocurren las brechas de tasación?
Las brechas de tasación ocurren por las siguientes razones:
- En un mercado activo, los valores de mercado aumentan más rápido que las ventas recientes de casas comparables en su área
- Escasez de inventario: hay menos casas en venta que compradores de casas, lo que crea guerras de ofertas.
- El precio de su casa se basó en las ventas recientes de casas por las cuales el comprador pagó muy por encima del valor de tasación
- Los valores de las propiedades en su área están comenzando a disminuir
- Tu casa está sobrevalorada
- Su propiedad ha sido mal mantenida
- Las ventas al descubierto o las ejecuciones hipotecarias en su área han llevado los precios de las viviendas a niveles artificialmente bajos
- El tasador cometió un error (vea cómo ocurren los errores de tasación a continuación)
¿Qué sucede cuando una casa se tasa bajo?
Si su casa se tasa por menos del precio de compra, pueden suceder las siguientes cosas:
- El comprador puede pagar la diferencia. Un comprador puede pagar la diferencia de sus ahorros o puede liquidar inversiones o fondos de jubilación. También pueden usar fondos de regalo de miembros de la familia para compensar la diferencia.
- Comprador o vendedor solicita reconsideración de valor (ROV) . Si alguna de las partes no está de acuerdo con la tasación, puede impugnarla solicitando un ROV. Se solicita un ROV cuando un tasador ha cometido un error en la tasación, comparándola con ventas de propiedades menores en el área, usando comparaciones desactualizadas, especificaciones erróneas de la vivienda o no tomando en cuenta las mejoras.
- El comprador o el vendedor pueden apelar al prestamista para una segunda tasación de una compañía de tasación diferente.
- El comprador puede aplicar con un prestamista diferente. Un comprador con buen crédito puede buscar un prestamista diferente , que requerirá una tasación, muy probablemente de una compañía de tasación diferente. En este caso, el comprador espera que la nueva tasación se acerque más al valor de mercado.
- El comprador o el vendedor pueden renegociar el precio de compra. Si necesita vender su casa tanto como el comprador quiere comprarla, es posible que pueda llegar a un acuerdo con el comprador. Puede reducir el precio de venta o el comprador puede reducir su oferta para igualar la tasación. Otra alternativa es encontrarse en algún punto intermedio.
- El comprador (o vendedor) puede retirarse de la venta. Todas estas soluciones son opcionales y agregan tiempo al proceso de compra de la vivienda, lo que puede ser motivo suficiente para que el comprador o el vendedor se retiren de la venta. En la oferta de compra, la contingencia de tasación (ver más abajo) le da al comprador una salida si la tasación de la casa es baja y el financiamiento fracasa. La incapacidad del comprador para asegurar el financiamiento es una de las razones más comunes por las que una venta pendiente fracasa .
¿Qué sucede si la venta de la casa fracasa?
La casa está “bajo contrato” durante el período de tiempo después de que el comprador y el vendedor firmen el acuerdo de compra. Este es el momento en que se lleva a cabo la inspección, las reparaciones acordadas y la tasación. Cuando la casa está bajo contrato, el vendedor y el agente del vendedor generalmente no muestran la casa ni aceptan ofertas adicionales. Si la venta de la casa fracasa, la casa vuelve al mercado. La tasación y el motivo de la venta fallida no son de dominio público.
En un mercado caliente, el agente del vendedor puede tener ofertas de respaldo y compradores ansiosos esperando en las alas para arrebatar la casa. Esto funciona en interés del vendedor. Si el agente del vendedor tiene otras ofertas sobre la mesa y la tasación es baja, el comprador se sentirá motivado a encontrar la diferencia en lugar de negociar un precio más bajo.
Por otro lado, sin ofertas de respaldo, una venta fallida de la casa significa más tiempo en el mercado y genera cautela a los ojos de otros agentes y compradores. El vendedor puede recibir menos ofertas y ofertas más bajas.
Goodrich dice: “En el proceso de venta, es difícil transmitirle a un nuevo comprador que una transacción fallida no apunta a problemas mayores con la casa. Por lo tanto, un buen agente está examinando en profundidad la oferta para garantizar que la transacción se desarrolle sin problemas de principio a fin».
Garantía de brecha de tasación vs. exención de contingencia de tasación
Cuando la oferta de compra es superior al valor de su casa (o si a sabiendas fijó el precio de su casa por encima de su valor conocido en el mercado de un vendedor), necesita estar seguro de que la venta se llevará a cabo. Los compradores pueden hacer esta promesa ya sea con una garantía de brecha de tasación o renunciando a la cláusula de contingencia de tasación en la oferta de compra.
Una contingencia de tasación es una cláusula escrita en la oferta de compra, que se convierte en el acuerdo de compra , que establece que la oferta está condicionada a que la propiedad se evalúe por el monto del precio de compra o más. La contingencia de tasación protege a los compradores (y a su prestamista) de pagar más de lo que vale una casa, lo que podría poner al comprador patas arriba en su hipoteca.
Los compradores en efectivo pueden renunciar a la contingencia de tasación (porque no van a través de un prestamista). Los compradores que financian la compra de la propiedad con una hipoteca generalmente no pueden hacerlo, a menos que tengan importantes reservas de efectivo para cubrir el déficit de tasación y el pago inicial requerido. Por ello, un comprador que se financie con hipoteca puede incluir una cláusula de garantía de diferencia de tasación para hacer más atractiva su oferta.
Una garantía de brecha de tasación es una promesa que el comprador le hace al vendedor por escrito de pagar la diferencia entre el precio de venta y una tasación baja, generalmente hasta una cierta cantidad en dólares. Una garantía de brecha de tasación también puede denominarse cobertura de brecha de tasación o seguro de brecha de tasación, aunque no está protegida por un tercero.
Con una garantía de brecha de tasación, el comprador se compromete a cubrir la discrepancia entre el precio de venta y la tasación con su propio efectivo. Las garantías de diferencia de tasación son más comunes cuando el mercado de la vivienda está activo (un mercado de vendedores) y los vendedores saben que su precio de venta podría ser más alto que el valor de tasación de su casa o los compradores ofrecen más que el precio de venta, sabiendo que es poco probable que la casa para tasar por este valor.
Así es como funcionan las garantías de diferencia de tasación
Una garantía de brecha de tasación resuelve la diferencia entre el precio de venta y la tasación baja para que la venta pueda avanzar. El agente del comprador puede escribir una garantía de brecha de tasación en un contrato para hacer que la oferta sea más atractiva para el vendedor. O el agente de un vendedor puede solicitar una garantía de brecha de tasación del comprador.
La mayoría de las garantías de diferencia de tasación tienen límites
Los compradores pueden agregar un límite a una cláusula de garantía de brecha de tasación que indica qué tan grande es la brecha que están dispuestos a cubrir.
Por ejemplo, si el precio de venta de su casa es de $400 000 y el comprador ofrece $415 000, el comprador podría incluir una garantía de brecha de tasación que cubra los $15 000 sobre el precio de venta. Si la casa se tasa en $415,000 o más, el comprador no necesitará cubrir la brecha. Si la casa se tasa en $400,000, el comprador deberá traer $15,000 en efectivo al cierre para cubrir la brecha. Si la casa se tasa por menos de $400,000, el comprador o el vendedor pueden renegociar el precio de compra o retirarse de la venta.
Los compradores deben demostrar que pueden cubrir la brecha
Un comprador que hace una oferta por su casa debe presentarle una carta que demuestre que ha sido preaprobado para financiamiento por un monto igual o superior al precio de compra. Un comprador que acepta una garantía de brecha de tasación también debe presentarle pruebas de fondos adicionales para cubrir el monto de esa promesa.
Por ejemplo, si el comprador prometió pagar una brecha de hasta $15,000, debería poder mostrar prueba de fondos para esos $15,000. Si el comprador o el agente del comprador no ha incluido esta prueba con la oferta, el vendedor o el agente del vendedor debe solicitarla.
La línea de fondo
En un mercado caliente, los compradores tienden a lanzar ofertas infladas sobre la mesa, elevando los precios de venta muy por encima del valor de mercado. Una garantía de brecha de tasación es una buena apuesta para que los vendedores protejan el trato cuando el precio de compra es más alto que el precio de venta. Un agente de bienes raíces de primer nivel examinará una gran oferta y garantizará la brecha de tasación con la prueba de fondos del comprador para ayudar a garantizar que la venta se realice sin problemas de principio a fin.
Fuente de la imagen del encabezado: (Ivan Ragozin / Unsplash)