El financiamiento del vendedor puede lograr una venta de casa más rápido , especialmente en un mercado lento, pero tiene que agacharse y esquivar los obstáculos que lo acompañan.
Si nunca ha oído hablar de la financiación del vendedor, no está solo. Menos del 10 % de las ventas de viviendas utilizaron financiamiento del vendedor en 2016.
Dylan Snyder, agente de bienes raíces del 1% superior en Florida, dice que solo ha tenido clientes que usaron el financiamiento del vendedor un par de veces durante sus 16 años como agente exitoso porque, como él dice, «todas las estrellas tienen que estar en línea… no siempre es así». suceder.»
¿Qué es la financiación del vendedor?
La gente suele financiar la compra de una casa con un banco u otra institución crediticia tradicional. Ahí es donde la mayoría de la gente envía el pago de su hipoteca todos los meses.
Con el financiamiento del vendedor, usted, el vendedor, le presta crédito al comprador por una parte o la totalidad del precio de compra, menos un pago inicial, y el comprador le hace pagos mensuales. ¡Tú eres el prestamista!
Usted otorga crédito en un préstamo a corto plazo, menos un pago inicial, por una parte o la totalidad del precio de la casa. Usted y el comprador firman un pagaré, y el comprador le paga mes a mes, con intereses.
Por ejemplo, puede otorgar un préstamo a treinta años, como lo haría un banco. Pero después de cinco años, hay un pago global adeudado de lo que aún se le debe. (Después de esos cinco años, el comprador podría refinanciar con otro prestamista).
Espera, retrocede un minuto. yo soy el banco? ¿Por qué habría de hacer eso?
El financiamiento del vendedor no es la práctica más común, pero hay razones para convertirse en el banco en la venta de su casa:
- Si hay un mercado crediticio ajustado, solo un pequeño grupo de compradores potenciales podría calificar para un préstamo tradicional. Tu anuncio no está obteniendo resultados y el tiempo pasa.
- Tal vez su casa, aunque excelente, no es la joya súper actualizada del área, y la competencia es dura. Quieres nivelar el campo de juego.
- Es posible que desee vender a un miembro de la familia o al hijo o la hija de un amigo, alguien que no está en condiciones de obtener el financiamiento tradicional adecuado en este momento. Pero esta persona puede pagarle un pago inicial y un pago mensual. Los compradores que recién comienzan en la vida, o que recién inician un nuevo negocio, a veces se encuentran en esta posición por un tiempo.
- No le gusta la idea de pagar impuestos sobre las ganancias globales de la venta de una casa.
Ser el prestamista tiene otros aspectos positivos que podrían convertirlo en una buena idea para usted:
- No solo puede aumentar su grupo de compradores potenciales en un mercado crediticio ajustado, sino que en un mercado de compradores, su casa puede destacarse como una oportunidad más atractiva.
- Como usted es el prestamista, puede establecer el precio y crear una situación en la que el comprador pueda administrarlo. Obtienes el retorno de la inversión que deseas.
- Obtendrá más intereses sobre este préstamo para el comprador de lo que ganaría sobre las ganancias de una venta regular. Estamos hablando del rango de 7-8% aquí.
- El financiamiento del vendedor le permite vender una casa «tal como está», si necesita un poco de trabajo. Algunos compradores quieren una parte superior para arreglar que puedan ducharse con TLC . (Cuando terminen de pagarle, pueden financiar la casa mejorada con otro prestamista).
- Si el comprador no paga, conserva todos los pagos ya realizados y la casa sigue siendo suya.
- Puede vender el pagaré en cualquier momento si decide que quiere el pago grande.
- Si mantiene el pagaré, tiene un ingreso mensual del comprador, que puede ser una adición deliciosa a la jubilación o darle un descanso del trabajo.
Fuente: (Fabian Blank / Unsplash)
Cómo funciona la financiación del vendedor
Hay algunas formas diferentes de configurar la financiación del vendedor:
- Préstamo de financiación del vendedor con todo incluido: usted financia el costo total de la casa menos el pago inicial.
- Préstamo de financiación de vendedor junior: usted financia solo una parte del costo de su casa, menos el pago inicial. A menudo es la diferencia entre el precio de la vivienda y lo que un prestamista tradicional está dispuesto a cubrir.
- Contrato de tierra: tanto usted como el comprador comparten la propiedad, lo que se denomina “título equitativo”, hasta que se le haga el pago final. El comprador vive en la casa y cubre el mantenimiento, los impuestos y el seguro, pero la escritura no se transfiere por completo hasta que la casa está completamente pagada.
- Opción de arrendamiento: usted alquila la casa por una tarifa y promete venderla al arrendatario dentro de un tiempo específico. Algunos o todos los pagos de alquiler pueden destinarse al precio de compra.
- Hipoteca asumible: el comprador toma su lugar en la hipoteca existente que tiene con su propio prestamista. Su prestamista tiene que aprobar, por supuesto!
La financiación del vendedor también conlleva obstáculos y riesgos graves.
El principal obstáculo para muchos vendedores es que tienes que ser dueño de tu casa libre y limpia para ofrecer esta opción. Si todavía tiene una hipoteca, su prestamista tiene que aprobar el financiamiento del vendedor, lo cual es raro.
Digamos que usted es dueño de su casa. Usted ofrece financiamiento al vendedor y esa casa se vende. Recuerde que ahora podría ser el único prestamista.
Está bien, siempre y cuando los pagos sigan llegando todos los meses. Pero, ¿y si se detienen? ¿Adónde recurres entonces? En ningún lugar. Este trabajo es tuyo, y solo tuyo, para manejarlo.
Imagina eso. La ejecución hipotecaria es su problema, y puede gastar decenas de miles de dólares en honorarios legales y de otro tipo, además de dedicar el tiempo necesario para supervisar el proceso de ejecución hipotecaria.
Mientras tanto, ya no recibe ese pago cada mes con el que contaba.
¿El mantenimiento, los impuestos sobre la propiedad, el seguro? Sigue siendo tu casa. Sí, de repente todos son tu problema otra vez.
Mientras te abres camino a través de esta jungla, el valor de tu casa podría estar cayendo… y cayendo. ¿Qué tan emocionado está de comenzar el proceso de venta desde el principio para una casa que ahora se tasa por menos?
Las otras desventajas de la financiación del vendedor:
- Si está haciendo un financiamiento parcial, junto con una institución crediticia, y ocurre una ejecución hipotecaria, el banco recibe el pago completo primero. Tienes que sentarte y esperar el tuyo, y eso podría ser una espera muy larga.
- Incluso si todo va bien, los impuestos en una compra financiada por el vendedor son extremadamente complicados y deberá contratar a un profesional. Por ejemplo, su elegibilidad para que parte de la ganancia de la venta de una residencia principal esté libre de impuestos puede haber cambiado. Ah, la ley de impuestos.
- Para su propia protección, necesita absolutamente una solicitud de préstamo del comprador, y depende de usted hacer que todo sea revisado y examinado. Recuerde, usted está haciendo todo el trabajo del prestamista aquí.
Cómo puede minimizar los riesgos de la financiación del vendedor
- Obtenga una solicitud de préstamo tan completa como la que usaría un banco y tómese el tiempo para confirmar cada detalle de la situación financiera del comprador. Puede encontrar aplicaciones básicas en línea.
- El contrato debe indicar que la venta está sujeta a su aprobación de la solicitud. Es posible que necesite asistencia legal para seguir estos pasos correctamente.
- Asegúrese de que el préstamo esté garantizado por la propiedad: asegúrese el derecho de ejecución hipotecaria si es necesario.
- Realmente no quieres recuperar esa casa, pero al menos la obtendrás.
- Apunta a por lo menos un 10% de pago inicial. Está más seguro con un comprador que tiene una inversión financiera seria en la casa.
- No deje que la impaciencia lo tiente a aceptar a un comprador que sus instintos le digan que no es una apuesta segura.
¿Aún cree que la financiación del vendedor es para usted? Estos son sus próximos pasos
Si aún no está trabajando con un agente de bienes raíces y está listo para encontrar uno, hay agentes que cuentan con el financiamiento del vendedor como una de sus especialidades. Hay muchos excelentes disponibles en Homelight.com , que recomienda agentes para satisfacer sus necesidades específicas.
Si tiene un agente, asegúrese de que sepa que está listo para ofrecer financiamiento de vendedor. Muchos consejos en línea les dicen a los compradores que pregunten si está disponible.
Proporcione a su agente sus términos para el financiamiento del vendedor, los detalles de lo que puede y está dispuesto a hacer para trabajar con un comprador.
La cotización debe decir «financiamiento del vendedor disponible», «el propietario llevará», «owc», «términos flexibles», «vendedor motivado» o «envoltura» (para una hipoteca «envuelta» alrededor de otra).
Si ve estos términos en otros listados en su área, tendrá una idea mucho más clara de lo que está haciendo la «competencia», lo que puede ayudarlo a decidir si vale la pena elegir el financiamiento del vendedor para usted.
Fuente de la imagen del encabezado: (Espacio negativo / Pexels)