Financiamiento del vendedor: una guía para compradores y vendedores

Este artículo muestra cómo y por qué hacer que el financiamiento del vendedor funcione tanto para compradores como para vendedores, y brinda información sobre los contratos de financiamiento del vendedor y los problemas que se deben evitar.

Cuando la mayoría de las personas compran una casa, pasan por el proceso tradicional de financiación de la vivienda: encuentran un prestamista, presentan prueba de ingresos y solvencia, pasan por un montón de aros y se marchan en uno o dos meses con un nuevo préstamo.

La buena noticia es que hay otra forma de comprar una casa sin necesidad de realizar un banco: la financiación del vendedor.

¿Qué es la financiación del vendedor?

Usar el financiamiento del vendedor para comprar una casa significa que el dueño de la propiedad, no el banco, acepta prestar dinero al comprador durante el proceso de venta de la casa.

El vendedor no recibe la suma global típica en la venta, sino que recibe los pagos de la hipoteca a lo largo del tiempo. En general, todavía hay algunos aspectos de préstamos «tradicionales», como el pago inicial, pero el resto del proceso se deja totalmente en manos del propietario de la vivienda y del comprador.

Para aquellos que no están familiarizados con el financiamiento del vendedor, esto puede parecer extraño. De hecho, cuando refinancié mi propia casa que compré utilizando el financiamiento del vendedor en lugar de una hipoteca tradicional, ¡necesitaba explicar de qué se trataba a muchos de los prestamistas con los que hablé!

Sin embargo, aunque inicialmente complicado, este enfoque puede ofrecer un camino hacia la propiedad de la vivienda (o la venta de la vivienda) que de otro modo sería inalcanzable.

Antes de profundizar en cómo funciona este proceso, tenga en cuenta que la financiación del vendedor también aparecerá en los listados o se denominará como:

• Financiamiento del propietario
• Hipotecas respaldadas por el propietario
• sosteniendo una nota
• “El dueño llevará”
• “El vendedor llevará”
• “Llevar una nota”

¿Por qué un vendedor elegiría el financiamiento del propietario?

A primera vista, parece que ningún vendedor elegiría llevar una nota para su comprador. Después de todo, hay una serie de desventajas, que incluyen:

• Sin suma global: cuando se vende una casa, la hipoteca que está actualmente sobre la casa vence de inmediato. En una situación tradicional, la hipoteca del comprador pagará el capital restante de la casa. En el financiamiento del vendedor, no existe una hipoteca del comprador tradicional, por lo que el vendedor es responsable de pagar el capital restante.
• Tener que lidiar con el cobro del pago: en lugar de poder retirarse de la propiedad, con efectivo en mano, los propietarios tienen que lidiar con el cobro de los pagos mensuales de la hipoteca y asegurarse de que el comprador no incumpla con el préstamo.
• Mayor riesgo: al igual que un banco, un vendedor asume cierta cantidad de riesgo en la financiación del vendedor. Si el comprador no puede pagar, tiene que lidiar con la ejecución hipotecaria de la casa.

Pero, el financiamiento del vendedor puede ser excelente para los vendedores en algunos escenarios diferentes:

• Brinda una oportunidad de venta para casas inusuales: si una casa no tiene los permisos adecuados o tiene otros factores que dificultan la calificación para una hipoteca convencional, el financiamiento del vendedor podría ser la única forma, además del efectivo, de quitarse la casa de las manos.
• Distribución de la carga fiscal: dado que el vendedor no recibe una suma global, además de un posible pago inicial, las ganancias que obtienen de su casa se pueden distribuir a lo largo de varios años.
• Vender la casa rápidamente: no hay necesidad de esperar a que se aprueben las hipotecas, por lo que una casa financiada por el vendedor puede cerrarse increíblemente rápido.

¿Por qué elegiría un comprador el financiamiento del propietario?

Para los compradores, hay algunas desventajas en este tipo de escenario, en particular:

• Tasas de interés más altas: los vendedores no se rigen por el mercado libre y pueden establecer tasas de interés que minimicen el riesgo para ellos.
• Potencial para ser depredador: dado que no se requiere una tasación, los compradores desinformados podrían terminar pagando de más por una casa. Con ese fin, NUNCA compre una casa con financiamiento del vendedor sin consultar a un agente de bienes raíces, tasador u otro experto en tasación de casas.

Sin embargo, también hay ventajas innegables, que incluyen:

• No es necesario tener la calificación tradicional: dado que el vendedor es el prestamista, no es necesario cumplir con las restricciones típicas de puntaje crediticio, ingresos o historial laboral que se requieren para obtener una hipoteca tradicional.
• Menos costoso: sin bancos, evita muchas de las tarifas que conlleva el proceso hipotecario tradicional, que pueden ser significativas.

¿Por qué el financiamiento del vendedor es excelente para los inversores?

Al comprar una segunda casa, a menudo tiene que pagar tasas de interés más altas y pagos iniciales más grandes que en una residencia principal. Sin embargo, no existen las mismas reglas estrictas con el financiamiento del vendedor.

Aunque las tasas de interés financiadas por el vendedor pueden ser más altas que las tasas de residencia principal, las tasas de una propiedad de inversión financiada por el vendedor pueden ser más bajas que una tasa hipotecaria convencional.

Además, si un vendedor está de acuerdo con un pago inicial inferior al 20 %, el comprador podría quedarse con la propiedad y refinanciarla con una hipoteca convencional una vez que haya acumulado una cantidad suficiente de capital.

Es por razones como esta que uno de mis buenos amigos que administra varias propiedades de inversión siempre le pide al vendedor que financie la propiedad. Se dio cuenta de que asegurar el financiamiento del vendedor puede proporcionar ahorros considerables y flexibilidad para obtener una propiedad en comparación con las situaciones de hipotecas convencionales.

Consejo rápido: Clever puede ayudarlo a encontrar propiedades con financiamiento del vendedor

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Conectarse con los agentes es gratis y no hay obligación de seguir adelante.

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¿Cómo funciona la financiación del vendedor?

La financiación del vendedor funciona de manera diferente en cada situación, pero tradicionalmente, el proceso termina siendo algo así:

• El comprador y el vendedor deciden utilizar la financiación del vendedor
• El vendedor determina la confiabilidad del comprador
• Inspecciones de propiedad
• Algún tipo de proceso de depósito en garantía o tiempo para negociar el contrato
• El contrato está finalizado y firmado.
• Se entrega casa

Dado que estos pasos a menudo son bastante diferentes de obtener un financiamiento de vivienda convencional, los analizaré en profundidad y daré sugerencias sobre cómo hacer que el proceso sea lo más fluido posible.

¿Cómo se encuentra la financiación del vendedor?

Negociar la oferta puede ser la parte más difícil de una venta financiada por el vendedor, en gran parte porque el financiamiento del vendedor es raro y requiere que el vendedor asuma un riesgo adicional.

Debido a esto, la forma más fácil de comprar una propiedad con financiamiento del vendedor es buscar específicamente casas que ya la ofrezcan.

Puede encontrar una gran cantidad de casas financiadas por el vendedor con solo buscar en Google. Por ejemplo, cuando busco «casas financiadas por el vendedor en venta en California», devuelve todos los listados en los que el propietario anunció que estaría dispuesto a llevar una nota.

Aún así, los compradores siempre pueden preguntarle a un propietario si estarían abiertos a la financiación del vendedor. Para muchos, incluyéndome a mí antes de obtener mi casa financiada por el vendedor, ¡esto puede parecer increíblemente intimidante!

Pero recuerda que no tienes nada que perder en este escenario. Lo peor que pueden hacer es decir que no y usted puede encontrar una fuente de financiación más tradicional o simplemente seguir adelante.

Después de pasar por este proceso yo mismo, noté algunos factores que pueden significar que es más probable que un vendedor esté de acuerdo con mantener una nota:

• La casa está listada como «En venta por el propietario» (FSBO): hay más espacio para la negociación de persona a persona.
• Ha desarrollado una buena relación con el propietario: cuanto más lo conozca el propietario, más dispuesto estará a confiar en usted para recibir sus pagos a tiempo.
• No es la única casa del vendedor: si alguien está vendiendo una propiedad de alquiler o una segunda casa, es menos probable que necesite la suma global que viene con una hipoteca tradicional para comprar su próxima residencia principal.

¿Cómo determina el vendedor la confiabilidad de un comprador?

En la calificación del comprador para la financiación del vendedor, todo vale. Si bien los compradores probablemente pueden esperar que el vendedor solicite ver un puntaje de crédito o prueba de empleo, el proceso realmente depende del vendedor.

Los compradores tendrán más posibilidades de ser aprobados por el vendedor si son sinceros y están dispuestos a compartir la mayor cantidad de información posible.

Nota: si usted es el comprador, también debe evaluar al vendedor en este punto. Asegúrese de que el vendedor sea alguien con quien pueda trabajar con el tiempo, después de todo, ¡será su prestamista de vivienda!

Como mencioné antes, los vendedores pueden estar más dispuestos a guardar una nota para usted si ha desarrollado una buena relación con ellos, o si simplemente les gusta la idea de que usted ocupe su casa.

Aunque suene extraño, estoy bastante seguro de que una de las principales razones por las que pudimos obtener financiamiento del vendedor para nuestra primera casa es porque le mostramos al vendedor lo emocionados que estábamos por cuidar la propiedad.

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¿Qué es un contrato de financiación del vendedor?

Una vez que los compradores hayan cumplido con los requisitos del vendedor para que se les ofrezca el financiamiento del vendedor, ambas partes deben trabajar juntas para llegar a un contrato de venta.

Similar a un contrato que firmaría cuando obtenga una hipoteca, este documento describirá el pago inicial, la tasa de interés, los detalles del pago y otros aspectos que acompañan el trato.

A diferencia de un pago de hipoteca estándar, estos detalles no están determinados por las reglas que rigen los contratos de bienes raíces estándar.

Como habrás notado, nada sobre la financiación del vendedor es típico, pero hay algunas cosas que parecen ser más comunes en los contratos de financiación del vendedor:

• Pagos iniciales más altos: si bien nada sobre el financiamiento del vendedor estipula esto, a menudo los propietarios solicitan pagos iniciales de alto interés para pagar lo que queda de su préstamo o para sentirse más cómodos actuando como prestamista.
• Tasas de interés más altas: dado que el dinero del vendedor está encerrado en un escenario de financiamiento, en lugar de estar disponible para invertirlo en otro lugar, el financiamiento del vendedor a menudo viene con tasas más altas que una hipoteca tradicional.
• Reembolso global: ¡Los vendedores no quieren estar atados a cobrar los pagos de la vivienda durante 30 años! Debido a esto, los contratos a menudo tendrán una cláusula de pago global que establece que en un período de tiempo predeterminado, el valor total del préstamo vencerá de inmediato. Para este punto o antes, el comprador tendría que encontrar otro préstamo, pagar la casa de alguna otra manera (en efectivo o venderla) o perder la propiedad.

Aunque digo que estos son típicos, ¡recuerde que los términos de su contrato pueden variar mucho dependiendo de la propiedad que esté comprando!

Si el vendedor elige llevar una nota porque no hay otros tipos de hipotecas disponibles para la vivienda, es posible que el comprador obtenga términos similares a los que podría ofrecer una hipoteca típica, simplemente porque el vendedor quiere sacar dinero de la propiedad. propiedad.

En mi opinión, este tipo de ofertas pueden ser increíbles, o una advertencia de que esta propiedad será difícil de vender en el futuro…

Investigue todas las casas financiadas por el vendedor para asegurarse de que revenderlas en el futuro sea relativamente fácil, si eso es algo que le interesa.

Dicho esto, independientemente de lo que elija hacer, ¡siempre haga que un abogado revise cualquier tipo de contrato antes de firmarlo!

¿Cómo es el depósito en garantía con el financiamiento del vendedor?

Aunque puede parecer un fastidio usar el depósito en garantía para un acuerdo financiado por el vendedor, es una parte importante del proceso.

Recomendaría ponerse en contacto con el depósito en garantía después de que decida sobre el financiamiento del vendedor y se haga una oferta. De esta manera, puede haber un cronograma oficial para la firma de documentos y la transferencia de la casa.

Si bien la mayoría de las personas pueden pensar en el depósito en garantía simplemente como el momento de obtener fondos bancarios, recuerde que también es el momento de hacer inspecciones, contratar un seguro de vivienda y asegurarse de que no haya problemas con el título.

Por lo tanto, aunque el proceso de depósito en garantía podría, en teoría, tardar casi nada en realizarse, es importante que esta ventana sea lo suficientemente larga para permitir estos elementos esenciales.

Mi experiencia con la financiación del vendedor

La financiación del vendedor será diferente para todos, pero creo que es valioso escuchar las experiencias de otros para comprender mejor cómo podría ser el proceso.

Mi experiencia con el financiamiento del vendedor comenzó cuando tropecé con la casa perfecta. Era una propiedad de FSBO, con un vendedor tan cerca que montó su bicicleta para mostrármela.

Inmediatamente me encantó, tenía ahorrado el dinero para el pago inicial y un excelente puntaje crediticio. Pero yo era joven (es decir, no tenía un historial laboral largo) y tenía un nuevo puesto de medio tiempo (enseñanza sustituta).

Como estaba familiarizado con el proceso de compra de una casa, planeé tener un codeudor hasta que estableciera un historial laboral más largo. (¡No lo recomendaría por cierto!)

Sin embargo, después de expresar interés en la casa y tener algunas conversaciones iniciales de compra, la situación con mi codeudor cambió y me encontré sin poder prestar.

Todavía estaba tratando de obtener un préstamo convencional cuando hablé con un asesor hipotecario increíble que me habló sobre el financiamiento del vendedor. Ella me convenció de que al menos debería preguntarle a los vendedores al respecto, pero, para ser honesto, no quería hacerlo.

Aunque habíamos conocido a los vendedores varias veces y teníamos una buena relación, pensé que me juzgarían o pensarían mal de mí por preguntar algo que parecía tan loco. Pero decidí plantear la pregunta de todos modos y, para mi sorpresa, dijeron que estarían dispuestos a hacerlo.

Acepté compartir un informe crediticio y, en nuestras conversaciones anteriores, los convencí de que estaba decidido a encontrar un puesto de profesor de tiempo completo y que administraba bien mis finanzas.

Todos estos factores significaban que confiaban en que yo sería capaz de cumplir con el préstamo, una nota del vendedor de dos años con reembolso global.

Antes de presentar una oferta, consulté con un agente de bienes raíces local para asegurarme de que la cantidad que planeaba ofrecer estaba en el rango aproximado de lo que realmente valía la casa. Con esta información y mucha investigación en Internet, presenté una oferta oficial.

En este punto, entramos en depósito en garantía. Debido a que el vendedor principal era un abogado jubilado (y una persona honrada), insistió en que mi socio y yo contratáramos a un abogado para que revisara el papeleo para asegurarnos de que no hubiera nada que nos pusiera en una mala situación.

Además, tuvimos todas las inspecciones, divulgaciones y negociaciones típicas de viviendas que ocurren en el depósito en garantía. En general, el mayor problema al que nos enfrentamos fue que la compañía de depósito en garantía no estaba organizada para archivar nuestra documentación, por lo que terminamos recibiendo nuestras llaves un día más tarde de lo planeado.

Aproximadamente 10 meses después, estaba en un puesto de profesor de tiempo completo y pude refinanciar con una hipoteca convencional. Después de haber realizado este refinanciamiento, y otro refinanciamiento por una mejor tasa recientemente, puedo decir con confianza que trabajar con un prestamista tradicional se sintió significativamente más frustrante y opaco que trabajar con nuestro vendedor.

En gran medida, tuvimos una suerte increíble. Teníamos un vendedor honrado, familiarizados con los contratos de bienes raíces y pudimos negociar el financiamiento del vendedor en una casa que calificaría al 100% para una hipoteca tradicional.

No todos los procesos serán tan sencillos, pero cuanto más se investiguen mutuamente el vendedor y el comprador antes de decidir seguir adelante con la financiación del vendedor, creo que mejor irá el proceso.

Recuerde que esta confianza debe ir en ambos sentidos. Como comprador, deberá enviar su pago al vendedor todos los meses, y ellos estarán directamente involucrados en el proceso cuando refinancie.

Lo que desearía haber hecho diferente con la financiación del vendedor

Con toda honestidad, definitivamente usaría el financiamiento del vendedor nuevamente si se ajusta mejor a mis necesidades de compra. Lo único que probablemente querré hacer en el futuro sería tratar de negociar un plazo de pago más largo.

Me preocupo por naturaleza, y pensar en la necesidad de obtener una hipoteca en un plazo ajustado, cuando no estaba calificado para comenzar, me causó algunos momentos de estrés.

El resultado final: ¿Debe utilizar el financiamiento del vendedor?

El financiamiento del vendedor bien hecho puede ser una gran oportunidad para que las personas adquieran viviendas, especialmente aquellas en áreas rurales o lugares que tradicionalmente son difíciles de financiar con hipotecas convencionales.

Además, siempre que los vendedores sean minuciosos al determinar la capacidad de pago de sus compradores, puede permitirles vender una propiedad que de otro modo necesitaría trabajo o tendría problemas para venderse.

Sin embargo, si se hace mal, el financiamiento del vendedor puede atrapar a los compradores en compras de viviendas que no pueden pagar, hacer que terminen pagando de más por una propiedad o hacer que firmen términos poco realistas.

Elegir comprar una casa a través del financiamiento del vendedor sin la ayuda de un abogado o la opinión de un agente de bienes raíces es una decisión increíblemente arriesgada.

Debido a que las casas no tienen que ser tasadas para que se procese el préstamo, los compradores podrían terminar pagando demasiado por la compra de su casa. Como tal, la financiación del vendedor puede abrir la puerta a un comportamiento depredador, especialmente cuando se trata de compradores novatos o desinformados.

Al final del día, no hay nada intrínsecamente bueno o malo en la financiación del vendedor. En cambio, debe considerarse como una herramienta adicional en su arsenal de compra y venta de viviendas, ya sea que compre una vivienda por primera vez o esté buscando aumentar su cartera de inversiones.