Pasaste toda la mañana avanzando en tu mudanza, pegando cajas y envolviendo con burbujas la porcelana fina de tu abuela. Pero justo cuando está a punto de tomar un descanso para almorzar, un camión de mudanzas se detiene en su camino de entrada.
Para su horror, los compradores salen del camión. Y tus propios transportistas ni siquiera han llegado todavía. Claramente, ha habido cierta confusión en torno a la fecha de ocupación.
En la venta de una casa, la fecha de ocupación es cuando un comprador tiene el derecho legal de mudarse a su casa recién comprada. De acuerdo con la Comisión Federal de Comercio (FTC), el cierre o liquidación ocurre cuando la propiedad se transfiere del vendedor al comprador.
Si bien tanto la ocupación como el cierre pueden ocurrir el mismo día, no siempre coinciden. Y ahí es donde puede surgir la confusión, causando frustración tanto para los compradores como para los vendedores.
Le preguntamos al principal agente inmobiliario de Washington, Greg Barkley , que vende casas un 19 % más rápido que el agente promedio de Spokane, sobre cómo las confusiones en torno a las fechas de ocupación afectan a los vendedores. Barkley comparte su consejo sobre cómo los vendedores pueden evitar la confusión de fechas de ocupación y qué pueden hacer para evitar estrés adicional el día de la mudanza.
1. Negocie una fecha de ocupación del comprador que funcione para usted
Según Barkley, establecer la fecha de ocupación es «solo parte del proceso de negociación». Por ejemplo, el vendedor puede negociar una fecha de ocupación semanas después del cierre si sabe de antemano que necesitará más tiempo para mudarse. Otras veces, algo podría suceder en medio del trato (como una demora del prestamista) que requiere que el vendedor y el comprador renegocian las fechas de cierre y ocupación.
Antes de aceptar una fecha de ocupación, tenga en cuenta estos consejos:
2. Comprenda el cronograma de cierre y cuándo debe mudarse
¿Cuándo tienes que mudarte? Depende de su acuerdo con el comprador. El acuerdo de compra especifica tanto la fecha de cierre como la fecha en que los compradores podrán mudarse.
Puede tomar 49 días en promedio cerrar un préstamo de compra , según un informe de abril de 2021 emitido por ICE Mortgage Technology™. En este caso, una fecha de ocupación que coincida con la fecha de cierre te dará aproximadamente 49 días para empacar tus cosas. Su cronograma puede diferir, según su mercado local y los términos que negocie con el comprador.
Por ejemplo, los compradores en efectivo no necesitan pasar por un proceso de préstamo, lo que puede acelerar el cronograma de cierre. Las transacciones en efectivo pueden cerrarse en una o dos semanas . Si se enfrenta a un cierre acelerado, considere negociar una fecha de ocupación que sea posterior a su fecha de cierre. Si lo hace, tendrá más tiempo para moverse.
También hay casos en los que el comprador solicita una ocupación anticipada o una fecha de mudanza antes de la transferencia del título. Si acepta la ocupación anticipada, tendrá menos días para desalojar la casa.
3. Negocie un arrendamiento posterior si necesita más tiempo para limpiar
Para tener más tiempo para mudarse después de que se cierre la venta de su casa, puede negociar un contrato de arrendamiento con el vendedor . El acuerdo le permitiría quedarse en su casa por un período determinado después de la transferencia de propiedad. Negociar un contrato de arrendamiento con el vendedor puede ayudarlo a evitar mudarse dos veces: primero a un alojamiento temporal y luego a su nuevo hogar.
4. Aclare si el prestamista del comprador tiene requisitos de fecha de ocupación
Si espera negociar un contrato de arrendamiento con el vendedor, deberá tener en cuenta los requisitos de préstamo del comprador. Algunos prestamistas exigen que el comprador ocupe su nueva casa dentro de un cierto período de tiempo después del cierre. Fannie Mae, por ejemplo, requiere que el comprador se mude dentro de los 60 días . En tales casos, el comprador no podría aceptar su solicitud de permanecer en la casa más allá de ese momento.
5. Especifique un tiempo de ocupación además de la fecha
Incluso si el comprador y el vendedor están de acuerdo sobre el día que ocupará el comprador, puede haber confusión si las partes no especifican un tiempo de ocupación efectivo en el acuerdo de compra. ¿El comprador tiene derecho a mudarse a las 10 am o son las 10 pm? Si no establece una hora, es posible que sus compradores aparezcan con un camión de mudanzas antes de que se haya ido.
Y para empeorar las cosas, los compradores pueden acusarlo de incumplir los términos del acuerdo de compra. Si el comprador no está de acuerdo con una extensión de tiempo, podría emprender acciones legales y demandar por daños y perjuicios . Si no se ha producido el cierre, el comprador también podría rescindir el contrato de compra por incumplimiento del contrato.
Barkley comparte que, si bien el acuerdo de compra estándar del estado de Washington establece la fecha límite para mudarse a las 9:00 p. m., ha sido testigo de que los compradores pasan por alto el tiempo de ocupación. “Los compradores pueden suponer que se mudarán tan pronto como [el préstamo] tenga fondos y registros, lo que podría ser a las 2 de la tarde”, advierte. “O se les olvidó, o no se les explicó que los vendedores pueden tomar hasta las 9 p. m. para [mudarse]”.
¿Mejores prácticas? A medida que se acerque la fecha de ocupación del comprador, recuérdele (a través de su agente de bienes raíces) que estará fuera de la casa a la hora indicada en el contrato de compra.
6. Sepa que las condiciones del mercado influyen en las negociaciones de fechas de ocupación
La cantidad de apalancamiento que tendrá al negociar su fecha de ocupación ideal depende en gran medida de si se encuentra en un mercado de vendedores o en un mercado de compradores . Si bien tendrá más influencia en el mercado de un vendedor, negociar un tiempo adicional de mudanza en el mercado de un comprador podría no ser tan fácil. En un mercado de compradores, “las cosas funcionan más a favor del comprador, y si el comprador quiere mudarse antes, probablemente así será la negociación”, dice Barkley. Si no puede ponerse de acuerdo sobre una fecha posterior, deberá averiguar cómo acelerar sus planes de mudanza.
¿Fecha de ocupación lista? Ponga en marcha su mudanza y evite la ansiedad por procrastinar
Una vez que usted y el comprador acuerden una fecha de ocupación, querrá poner en marcha sus planes de mudanza. Lo último que desea es subestimar cuánto tiempo le llevará empacar, lo que aumenta su ansiedad por el día de la mudanza. Planifica una mudanza perfecta siguiendo estos consejos:
Comience a empacar tan pronto como encuentre un comprador, o antes
Barkley aconseja a sus clientes que empiecen a empacar antes de que su casa salga al mercado. Es parte del proceso de puesta en escena hacer que la casa esté presentable para los compradores.
Primero, «nos deshacemos del desorden», dice, quitando los elementos de las encimeras y quitando el exceso de muebles. Luego, sugiere que los vendedores empaquen «cosas de las que pueden prescindir durante los próximos 30 o 40 días». Después de eso, “debería ser un proceso continuo”.
Puede almacenar cajas empacadas en el garaje y en los armarios: los posibles compradores toman el preempacado como una señal positiva de que el vendedor está listo para cerrar un trato lo antes posible.
Al comenzar con ventaja, no se sentirá abrumado por tener que empacar todo de una vez. Con suerte, evitará cualquier apuro de embalaje de última hora a medida que se acerca la fecha de ocupación del comprador.
Reserve su empresa de mudanzas antes de fijar la fecha en piedra
Si se muda durante la temporada alta, como los meses de verano, es posible que desee reservar su compañía de mudanzas o camión antes de fijar la fecha de ocupación. De esa manera, sabrá que el servicio de mudanza de su elección está disponible a tiempo. Durante los períodos pico, Movers.com recomienda reservar su mudanza con dos meses de anticipación .
Considere unidades de almacenamiento o PODS
El uso de un contenedor móvil como PODS puede ofrecer una flexibilidad adicional durante su mudanza. Puede empacar con anticipación y almacenar sus pertenencias en exceso fuera del sitio mientras prepara su hogar para la puesta en escena y los recorridos para compradores. Además, tendrá un lugar para guardar sus cosas si su próxima casa aún no está lista para que la ocupe y termine en una vivienda temporal entre casas.
Vuelva a confirmar la fecha de ocupación con su agente (y todas las partes) a medida que se acerca el cierre
Confirme incluso los detalles menores con anticipación para asegurarse de que todos (usted, el comprador, los agentes involucrados y el agente de liquidación) estén todos en la misma página. Comunique cuándo usted, como vendedor, estará fuera de la casa y cuándo se mudará el comprador.
Para Barkley, prevenir la confusión sobre la fecha de ocupación “realmente se trata solo de la comunicación y la verificación [de] incluso las cosas más obvias. ¿Sabes que tienes que salir hoy? Nunca está de más preguntar.
Ordenar antes de entregar las llaves
Sus muebles están seguros en el camión de mudanzas, sus cajas perfectamente apiladas al costado. Pero sacar sus artículos no es el paso final. Algunos acuerdos de compra especifican en qué condiciones debe estar la casa en la fecha de ocupación .
“Nuestro contrato dice que [el vendedor] dejará la casa ‘limpia’. Así que ese es un término muy nebuloso”, dice Barkley. “La limpieza de una persona es el desastre de otra persona”. Barkley dice que algunos contratos estipulan una limpieza profesional una vez que el vendedor se muda.
Pero si no se requiere una limpieza profesional, Barkley dice que tenga en cuenta “varias horas para limpiar. Limpie los mostradores y los pisos, limpie los cajones y ese tipo de cosas”.
Fuente de la imagen del encabezado: (Debby Hudson / Unsplash)