¿Refinanciación? Domina la tasación con esta guía completa

Así que está buscando refinanciar su casa para aprovechar las bajas tasas de interés de hoy. Antes de comenzar, debe comprender el proceso, y parte de eso es obtener una tasación para su casa: la evaluación de un tasador autorizado sobre el valor justo de mercado de su propiedad .

Cuando usted refinancia, su prestamista requiere una nueva tasación de su casa para determinar el valor actual de su casa y su equidad (el valor de mercado de la propiedad que posee, menos la cantidad que debe en su préstamo). Estas cifras influyen en su:

  • Elegibilidad de refinanciamiento
  • Requisitos de seguro
  • Tasas de interés
  • Capacidad de refinanciar en efectivo

El proceso de evaluación puede ser estresante, pero no se preocupe. Lo guiaremos paso a paso. Entrevistamos a tres profesionales para brindarle una descripción detallada de las tasaciones de refinanciamiento.

Un salón renovado que aumentará la tasación de una vivienda.
Fuente: (majid Sanaye / Unsplash)

Tasaciones 101: Cómo los tasadores determinan el valor de su casa

Primero, veamos algunos conceptos básicos de la tasación. Una tasación es una evaluación de su propiedad para determinar su valor justo de mercado . Un tasador autorizado compara las características de su propiedad con las casas vendidas recientemente en el área (también conocidas como casas comparables o “comps” ) para evaluar su valor.

Para determinar el valor de mercado , el tasador compara su casa con al menos tres ventas comparables recientes . “Las tasaciones necesitan un emparedado, lo que significa una venta [comparable] más alta y una venta más baja que el valor de tasación probable”, dice Ed Kaminsky , un importante agente de bienes raíces en Los Ángeles, California, que tiene 34 años de experiencia y casi 1,000 transacciones bajo su cinturón

Durante una tasación, un tasador autorizado analiza cómo las siguientes características de la propiedad se comparan con las de viviendas comparables:

  • Tamaño de la propiedad
  • Tipo de propiedad (p. ej., vivienda unifamiliar, condominio, etc.)
  • Ubicación
  • Condición de la estructura y los terrenos de la casa
  • Mejoras recientes en el hogar
  • Deseabilidad de acabados y características.
Una computadora portátil utilizada para investigar
Fuente: (Unsplash / Unsplash)

El nuevo valor de tasación afecta su LTV cuando refinancia

La tasación es un paso fundamental en la refinanciación porque el valor de tasación es un factor clave para determinar la relación préstamo-valor (LTV) de una vivienda. LTV ayuda a cuantificar la cantidad de riesgo que un prestamista asume en un préstamo, lo que afecta directamente cuánto está dispuesto a prestar el prestamista para la nueva hipoteca.

Para calcular el LTV de una casa, divida el monto del préstamo por el valor de tasación de la casa. Por ejemplo, un préstamo de $280 000 garantizado por una casa de $350 000 tiene un LTV del 80 %.

Cuanto menor sea el LTV, menor será el riesgo para el prestamista. ¿Una forma de ver una caída en su LTV? Un golpe en su valor de tasación.

Su valor de tasación afecta cuánto puede pedir prestado

Cada prestamista hipotecario y programa de préstamo sigue un conjunto de pautas de suscripción que incluye un LTV máximo. El valor de tasación determina si el monto de su préstamo propuesto califica bajo estas pautas del prestamista.

Ejemplo
Si refinancia un préstamo de $200 000 y su prestamista requiere un LTV máximo del 80 %, su casa deberá tasarse en al menos $250 000 ($250 000 X 0,8 = $200 000). Si su casa se tasa por menos, necesitará reducir el monto de su préstamo para calificar.

Para calcular el máximo que su prestamista puede estar dispuesto a prestarle en función de su valor de tasación, pregunte a su representante de préstamos sobre el LTV máximo para su programa de préstamo. Luego multiplique ese porcentaje de LTV por su valor de tasación.

Ejemplo
Si su prestamista está dispuesto a prestar hasta el 80 % del valor de su casa y su casa se tasa en $500 000, podría calificar para un préstamo de hasta $400 000 ($500 000 X 0,8). 

Su valor de tasación afecta cuánto puede retirar en efectivo

De manera similar, LTV afecta la cantidad que podría retirar de su casa con un refinanciamiento de retiro de efectivo. Cuanto mayor sea su valor de tasación, más podrá cobrar. Esto se debe a que cuanto mayor sea su valor por encima de lo que le debe al prestamista, menor será su relación LTV.

“Con el aumento del valor de las viviendas en todo el país, muchos propietarios están aprovechando la opción de refinanciamiento para reducir sus tasas de interés o sacar algo de efectivo para mejoras en el hogar u otras necesidades inmediatas”, comenta Desari Jabbar , una importante agente de bienes raíces en el condado de DeKalb. , Georgia con 22 años de experiencia.

Ejemplo
Supongamos que su prestamista tiene un límite LTV de refinanciamiento de retiro de efectivo del 75%. Usted debe $100 000 de su préstamo actual y desea cobrar $150 000 por un nuevo monto de préstamo de $250 000. Para calificar, su casa necesitaría una tasación de al menos $333,333 (75% de $333,333 equivale a $250,000). 

Pero si su casa se tasa por menos, digamos $ 320,000, solo calificaría para un préstamo de $ 240,000. Eso reduciría el monto de su retiro en $10,000.

Con un LTV bajo, es posible que pueda refinanciar a una tasa reducida

Si tiene suficiente capital en su propiedad, es posible que pueda actualizar a una hipoteca con mejores términos y una tasa de interés más baja. Por ejemplo, un prestamista puede ofrecer una tasa de interés más baja si tiene un LTV del 50 % en comparación con un propietario con un LTV del 80 %. Hay menos riesgo para el prestamista cuanto menor sea la relación LTV.

El valor de tasación puede determinar si su prestamista requiere un seguro hipotecario

¿Cansado de pagar un seguro hipotecario privado (PMI)? Cuando refinancia, su valor de tasación determina si continuará o no pagando el seguro de su préstamo. Los prestamistas generalmente requieren un seguro cuando el LTV de un prestatario supera el 80% . Si su valor de tasación no es suficiente, es posible que su LTV no baje lo suficiente como para eliminar el requisito de PMI del prestamista (y con un LTV superior al 80%, es posible que no califique para un refinanciamiento).

Ejemplo
Digamos que está refinanciando un préstamo de $225,000. En ese momento, el valor de su casa era de $250,000, para un LTV del 90%. El prestamista requiere PMI. Para refinanciar a un nuevo préstamo de $225,000 y evitar el PMI, el tasador deberá asignar un valor de al menos $281,250 a su casa para un LTV del 80 %.

Un valor de tasación aceptable es solo un factor al refinanciar

El valor líquido de su vivienda debe ser suficiente para refinanciar su vivienda. Para la mayoría de los préstamos de refinanciamiento, el valor de tasación de su propiedad debe exceder el saldo de su hipoteca entre un 3 % y un 20 %, según el tipo de refinanciamiento que espera completar. Aquí hay una lista de otros requisitos de elegibilidad para el refinanciamiento :

  • Su hipoteca actual debe estar al día. Si ha omitido pagos, debe ponerse al día para refinanciar.
  • Su puntaje de crédito debe calificar. La puntuación de crédito mínima para refinanciar suele ser de 580 a 680.
  • Debe cumplir con el período mínimo de propiedad. Algunos prestamistas imponen un período de espera mínimo para refinanciar después de comprar su casa.
  • Su relación deuda-ingreso no puede ser demasiado alta. Si ha obtenido otros préstamos o tiene una deuda alta en la tarjeta de crédito, es posible que no pueda refinanciar.
  • Necesita suficiente dinero para pagar los costos de cierre. Los costos de cierre de refinanciamiento generalmente oscilan entre el 3% y el 6% del capital de la hipoteca , según la Reserva Federal.
Un calendario que solía
Fuente: (NORTHFOLK / Unsplash)

En la refinanciación, el coste de tasación recae en el propietario

Al refinanciar, el propietario cubre el costo de la tasación. Por lo general, la tarifa de tasación se incluye en los costos de cierre del préstamo . Taylor Beerbower, un tasador residencial certificado en Connecticut con más de 30 años de experiencia y fundador de Mulberry Street Appraisals , estima que la mayoría de los propietarios pagan entre $300 y $800 en tarifas de tasación. Este costo varía según la ubicación, el tipo de propiedad y la complejidad de la tasación.

Cronograma de evaluación de refinanciamiento

Una vez que el prestamista asigna un tasador a su casa, puede tomar de dos días a un mes para que el profesional programe y realice la tasación . Beerbower señala que el cronograma depende de qué tan ocupado esté el mercado, y agregó que actualmente está trabajando de dos a cuatro semanas.

Cuando se completa la tasación, el tasador envía el informe al prestamista para revisar y determinar cuánto están dispuestos a refinanciar la propiedad.

El informe de tasación vence en 60 a 90 días, según el prestamista y la velocidad del mercado, según Thomas Wohl , un importante agente de bienes raíces en el condado de Wake, Carolina del Norte, con más de 28 años de experiencia. “El mercado está cambiando mucho. La tasación será diferente hace tres meses de lo que es hoy”, comenta.

Un automóvil que pasa por una casa para hacer una tasación para una casa.
Fuente: (Anastase Maragos / Unsplash)

Tipos de tasaciones para viviendas a la hora de refinanciar

Existen varios tipos de métodos de tasación de viviendas para la refinanciación. Beerbower comparte que muchos bancos utilizan una empresa de gestión para seleccionar el tasador y el tipo de tasación para mantener el proceso lo más objetivo posible.

Tasación tradicional

Las tasaciones en persona siguen siendo el método más popular, según nuestros expertos. En una tasación tradicional, un tasador autorizado recorre la propiedad para evaluar su valor. La tasación puede tomar entre 15 minutos y tres horas , dependiendo del tamaño de la propiedad y si existen circunstancias especiales. Luego, el tasador elabora un informe de tasación basado en sus observaciones y análisis de viviendas comparables.

Tasación solo exterior (también conocida como «drive-by»)

Cuando un prestamista asigna una tasación automática, el tasador evalúa una vivienda de manera similar a una tasación tradicional, pero con una gran diferencia: el tasador nunca entra en la vivienda. En cambio, observan y fotografían solo el exterior de la casa .

Evaluación de escritorio

Con una tasación de escritorio , el tasador evalúa el valor de una propiedad usando datos en línea sin siquiera entrar a la casa. El tasador se basa en los datos de la propiedad, incluidos los registros de impuestos y la información que figura en el servicio de listado múltiple (MLS) , junto con fotos recientes enviadas por el propietario.

Tasación híbrida

En una tasación híbrida , un tercero (un segundo tasador, un licenciado en bienes raíces u otra persona autorizada) llega a la casa y realiza la inspección de campo en lugar del tasador asignado. El tercero presenta el informe de tasación al tasador asignado, quien es responsable de analizar la información de la propiedad y, en última instancia, determinar el valor justo de mercado de la vivienda.

Opinión de precios del corredor (BPO)

Un prestamista puede ordenar un BPO donde un agente de bienes raíces evalúa el valor de una propiedad en lugar de un tasador autorizado. Jabbar dice que si bien una BPO no se considera una tasación verdadera, el prestamista puede usarla para determinar el valor de la vivienda e informar la elegibilidad del préstamo.

Una casa que tiene un avalúo para obtener un refinanciamiento.
Fuente: (Roger Starnes Sr / Unsplash)

Consejos para una tasación exitosa para refinanciamiento

El objetivo del tasador es determinar de manera justa e imparcial el valor de la vivienda. Si bien la mayor parte del proceso de tasación está fuera de sus manos, hay pasos que puede seguir para garantizar la mejor tasación posible para su hogar:

Dale al tasador un respiro

Siguiéndolos de habitación en habitación, señalando el nuevo grifo que instaló hace dos años y cada accesorio de luz LED que agregó, podría ralentizar su proceso y potencialmente molestar al tasador. En lugar de pasar el rato, infórmele al tasador que está disponible para responder preguntas después de su recorrido. Esto le da al tasador la oportunidad de ver su casa y tomar notas sin distracciones.

Proporcione al tasador una lista corta de casas comparables recientes

Como propietario de una casa, es probable que esté atento a lo que sucede en su vecindario, incluso cuando un vecino vende. Si bien el tasador verificará los registros públicos y los informes de la MLS al seleccionar comparables, es posible que estos registros no tengan la información más actualizada. O el tasador podría pasar por alto involuntariamente una casa cercana que se vendió por mucho más del precio de venta.

Trate de encontrar comparables que tengan menos de tres meses, que estén ubicados a unas pocas millas de su casa, que tengan una superficie similar y una edad similar. Si bien es discreción del tasador usar o no los comparables sugeridos, la lista podría resultar útil cuando se sientan a escribir el informe de tasación. Si no está seguro de cómo elegir comparables, comuníquese con su agente de bienes raíces para obtener asesoramiento.

Limpiar y despejar

Una limpieza y ordenación profundas no solo permitirán que el tasador acceda a diferentes áreas de su casa, sino que también le dará la impresión de que la mantiene en buen estado, un elemento que el tasador considera al determinar su valor .

Resolver el mantenimiento diferido visible

¿Se está desconchando la pintura de la puerta de tu casa? ¿Ha tenido la intención de reparar la ventana trasera que se rompió el mes pasado? Repare estos artículos antes de su cita de evaluación. La condición general y la calidad de su hogar pueden afectar su tasación .

Infórmele al tasador sobre los cambios recientes que ha realizado en la casa

Además de los elementos de mantenimiento, los proyectos recientes que mejoran la calidad de su hogar pueden afectar su tasación. Proporcione al tasador una lista de las mejoras, reparaciones o mejoras que haya realizado en el hogar . También incluya documentación de respaldo, como recibos o una estimación de costos.

Fuente de la imagen del encabezado: (Andrea Davis / Unsplash)