Dividir bienes raíces en un divorcio: 3 formas de lidiar con una casa en la mezcla

Con aproximadamente 800,000 divorcios en todo el país cada año , no está solo al separarse de una pareja, o al decidir cómo lo que una vez fue «nuestro» se asigna a «suyo» y «mío».

Dividir bienes raíces en un divorcio agrega estrés a un evento de vida ya estresante porque la propiedad, especialmente si se compran juntos, puede ser la base de una relación.

“Es la estabilidad. Es seguridad, sentir que vas a estar bien porque tienes un techo sobre tu cabeza”, dijo David Dorman , un importante agente de bienes raíces en el área de Orlando, Florida, que regularmente ayuda a los clientes que se están divorciando con sus necesidades inmobiliarias.

Aunque las leyes de divorcio varían según el estado , los expertos financieros y de bienes raíces dicen que hay tres formas principales en que la propiedad se divide en un divorcio:

  • Ambas partes lo venden y dividen el capital
  • Una parte compra a la otra
  • Ambas partes acuerdan diferir una venta hasta una fecha posterior

Aquí, reunimos información sobre las principales consideraciones para cada ruta.

Bienes inmuebles que se están dividiendo en un divorcio.
Fuente: (Camille-Kmile/ Unsplash)

Opción 1: Vender la casa y dividir el capital

Dividir los ingresos de una venta de manera equitativa para todas las partes puede ayudar a cubrir el pago inicial de una nueva casa, ayudar a un ex con la reubicación y simplemente otorgarles a ambos un borrón y cuenta nueva. Eso suena simple, siempre que la casa sea propiedad conyugal.

“Si una persona compró la casa antes del matrimonio, eso podría ni siquiera estar sobre la mesa”, dijo Shawn Leamon , analista financiero certificado en Dallas, Texas, durante 10 años, que se especializa en asuntos de divorcio y presenta el popular podcast “ Divorce and Tu Dinero .”

La mayoría de los estados son » estados de propiedad de derecho consuetudinario «, lo que significa que la propiedad que una parte de una pareja casada adquiere pertenece total y exclusivamente a esa persona, a menos que el título o la escritura esté a nombre de ambas personas.

California, Arizona, Nuevo México, Nevada, Idaho, Washington, Texas, Wisconsin y Luisiana son estados de “ propiedad comunitaria ”, lo que significa que todos los bienes y deudas adquiridos durante el matrimonio pertenecen por igual a ambos cónyuges. Cualquier bien adquirido antes del matrimonio se considera propiedad separada a menos que un cónyuge transfiera un título al otro cónyuge.

Un juez puede ordenar a una pareja que se divorcia que venda una casa para cubrir las deudas pendientes y otros gastos, en cuyo caso ambos tendrán menos capital para dividir. Además, dependiendo de las leyes de propiedad y vivienda en su estado, es posible que tenga una situación en la que esté repartiendo solo un porcentaje de las ganancias de la casa; por ejemplo, era propietario de la casa antes de casarse, pero ambos contribuyeron a renovaciones

«No es una cosa de cincuenta y cincuenta», señaló Dorman.

Si los ingresos de la venta de la casa son parte de su acuerdo de divorcio, es posible que no pueda finalizar el divorcio hasta que se venda la casa.

Consideraciones para esta ruta: 

  • Piense en su casa no como una estructura física, sino como una parte de su panorama financiero completo. “Son solo números en una hoja de papel”, dijo Leamon. “Estás viendo el panorama completo y determinando quién recibe qué dinero. Cómo llegas a eso depende de ti”.
  • Obtenga una tasación profesional de la vivienda para que tanto usted como su ex sepan cuánto vale la casa y cuál es la probabilidad de que se venda en el mercado.
  • Consulte con sus abogados de divorcio sobre qué activos están disponibles, qué cree que se le debe y cómo llegar a una solución adecuada. Si necesita dividir, digamos, una cuarta parte de una habitación renovada, tal vez pueda llegar a un compromiso intercambiando otros activos, como el dinero de un fondo de jubilación, dijo Leamon.
  • Hable con un agente de bienes raíces o un abogado de bienes raíces que pueda preparar una declaración de cierre preliminar y lo guíe a través de lo que está disponible para dividir después del cierre si la casa se vendiera a un precio en particular. La gente tiende a olvidar que vender una casa implica costos adicionales, como el seguro de título y las tarifas de transferencia de la HOA, y un divorcio tiende a confundir quién paga por estos.

“Tienes que ser realmente específico sobre quién paga qué y cómo se distribuye”, dijo Dorman. “Pero no quieres estar hablando de números hipotéticos”.

Opción 2: Una de las partes compra a la otra

Una compra generalmente coincide con la refinanciación del préstamo hipotecario original . El ex que quiere comprar la casa solicita un nuevo préstamo a su nombre, pidiendo prestado suficiente dinero para pagar el préstamo anterior y el otro cónyuge lo que debe.

Sin embargo, una pregunta clave que surge es si quien se queda con la casa puede permitirse refinanciarla. “Muchas personas deberían hablar con un prestamista hipotecario más temprano que tarde”, dijo Leamon. “Eso puede tener una gran influencia en sus opciones”.

Si el ex que quiere quedarse con la casa ha trabajado solo a tiempo parcial o no ha trabajado en absoluto, es posible que el prestamista no considere suficiente ese nivel de ingresos. “Muchas personas comienzan donde quieren comprar el otro, y se dan cuenta de que no pueden hacerlo y terminan vendiendo de todos modos”, dijo Dorman.

Consideraciones para esta ruta:

  • Hable con un prestamista hipotecario acerca de si la refinanciación es factible para el ex que tiene la intención de permanecer en la casa.
  • Trabaje con un agente que tenga experiencia ayudando a clientes que se están divorciando. Los agentes con la designación de Especialista en divorcios estarán bien versados ​​​​en cómo manejar la comunicación adicional, las leyes de división de propiedades , los conflictos emocionales y otras complejidades de las ventas de casas de divorcio.
  • Cualquiera que planee mudarse también debe hablar con un agente de bienes raíces para evaluar lo que razonablemente puede pagar, agregó Leamon.
  • Deje que sus abogados de divorcio o un abogado de bienes raíces revisen el acuerdo que especifica cómo se pagará a cada parte.

En cuanto al último punto, Dorman trabajó con una pareja que se estaba divorciando amigablemente y ellos mismos manejaron el divorcio. La ex esposa compró la propiedad del ex esposo y luego decidió vender la casa; sin embargo, con base en el lenguaje del decreto de divorcio, el abogado de la compañía de títulos dijo que al exesposo se le debía dinero adicional.

“Casi retrasó el cierre”, dijo Dorman. “Afortunadamente, el abogado pudo redactar una adenda, y el esposo y la ex esposa eran lo suficientemente amigos como para que él firmara una renuncia diciendo que ya había recibido su dinero”.

Un hogar que se dividirá en un divorcio.
Fuente: (inanc avadit/Unsplash)

Opción 3: sean dueños de la casa juntos por ahora, luego véndanla en una fecha posterior

Aunque es inusual, esto ocurre cuando ambas partes acuerdan vender la casa en el futuro porque hacerlo ahora causaría demasiada agitación. Tal vez tengan hijos y acuerden vender una vez que los niños terminen la escuela, lo que haría una transición más natural. “Lo pusieron en su papeleo de liquidación”, dijo Leamon. “Tiene más sentido desde una perspectiva de vida”.

Asegúrese de que quien pague la hipoteca no se salte un pago, lo que podría afectarlos a ambos en el futuro.

También querrá sopesar cómo esta decisión afectará su capacidad para calificar para la exclusión del impuesto sobre las ganancias de capital cuando llegue el momento de vender su casa. Usted y su cónyuge pueden excluir cada uno los primeros $250,000 de ganancia de la venta de su casa siempre que cumplan con la «prueba de propiedad» (ambas personas son propietarias de la casa) y la «prueba de uso» (que vivió en la casa durante dos de los cinco años anteriores a la venta) independientemente de su estado civil.

El problema es… suponiendo que uno de los cónyuges planea mudarse a pesar del acuerdo de copropiedad, cualquiera que abandone la casa y ya no la use como su residencia principal podría perder su parte de la exclusión de ganancias cuando llegue el momento de vender, efectivamente reduciendo la exclusión de $500,000 a $250,000.

Consideraciones:

  • Consulte con un abogado para detallar específicamente cómo se manejará la hipoteca mientras la propiedad esté a nombre de ambos, y cuándo sacar a su ex de la hipoteca. “Muchas veces eso se hace simplemente cambiando la escritura a una escritura de renuncia , pero también debe asegurarse de que se haga correctamente”, dijo Dorman.
  • También es posible que necesite la ayuda de un especialista en impuestos con experiencia en divorcios que pueda explicar el impacto de los impuestos sobre los intereses hipotecarios y las ganancias de capital si vende antes del divorcio o en una fecha posterior.

Independientemente de cómo divida lo que fue su hogar conyugal, sepa que los profesionales de su lado no tienen un interés emocional en la situación. Están allí para ayudarlo a que usted y su ex puedan ver los beneficios y los inconvenientes de cada opción para que puedan decidir la mejor manera de terminar este capítulo y comenzar uno nuevo.

Fuente de la imagen del encabezado: (Africa Studio/Shutterstock)