¿Debo vender mi apartamento o alquilarlo?

Está listo para cambiar el departamento que posee y mudarse a un espacio más grande. Pero, ¿qué es más lucrativo: alquilarlo para generar ingresos pasivos o venderlo ahora y reinvertir las ganancias?

“Todo se reduce a la motivación”, dice Albert Casalnova , un agente de bienes raíces de la ciudad de Nueva York cuyos 15 años de experiencia solo rivalizan con su ojo de halcón para buenas inversiones, perfeccionado a través de décadas de compra, venta y tenencia. “Tienes que ser analítico en tu razonamiento. ¿Cuál es tu razón precisa para hacer lo que estás haciendo?

Omer Reiner , Realtor®, asesor de inversiones y presidente de la compañía de inversiones FL Cash Home Buyers, dice que si debe vender o alquilar su apartamento depende de sus objetivos financieros junto con el estado actual del mercado, que puede determinar si gane más dinero vendiendo su apartamento o manteniéndolo en alquiler.

¿Deberías vender tu apartamento o alquilarlo? A continuación, Reiner y Casalnova aportan su experiencia en logística a una prueba de fuego que los inversores de apartamentos exitosos utilizan para determinar si alquilar o vender ahora.

Una ciudad con un apartamento que puedes alquilar.
Fuente: (Dean Cook / Unsplash)

Analiza el mercado de alquiler en tu zona

En un mundo ideal, todos pensarían en el futuro e investigarían las tendencias locales de vivienda antes de cerrar para evitar el remordimiento de comprar en un micromercado en declive.

Lamentablemente, nadie tiene una bola de cristal y es posible que no hayas pensado en el futuro cuando compraste tu apartamento. No te preocupes. Aquí le mostramos cómo saber si su alquiler vale su superficie en oro.

La ubicación determina críticamente las rentas y la rentabilidad del mercado. Comprar un apartamento en una ciudad universitaria, por ejemplo, significa poseer un activo en un mercado confiable (e incluso a prueba de pandemias ).

“Si la unidad está en una buena ubicación donde hay demanda de alquiler, puede esperar ingresos de alquiler estables y saludables”, explica Reiner. “Esto hace que sea atractivo alquilar en lugar de venderlo”.

Por otro lado, Reiner señala que una excelente ubicación también significa que a menudo se puede vender por mucho dinero a otro inversionista. Para averiguar qué tan atractivos son los alquileres en su área, use los datos específicos del mercado de Apartment List .

Un alto puntaje de caminata eclipsa los pies cuadrados como un requisito importante para los inquilinos, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios . La accesibilidad para peatones sigue siendo el número uno para los inquilinos, incluso durante y después del éxodo urbano .

Si su apartamento está cerca de un bullicioso centro de la ciudad, gimnasios, escuelas y cafeterías, no debería ser demasiado difícil de llenar. ¿Aun mejor? Elementos permanentes del vecindario, como reservas de vida silvestre o senderos para bicicletas.

“Los servicios más rentables a largo plazo tienden a ser servicios permanentes como el metro y los parques”, dice Casalnova. “Un restaurante podría estar en la calle 42 hoy y desaparecer mañana, pero Central Park no irá a ninguna parte”.

Las cocinas y los electrodomésticos renovados hacen que todo un apartamento se sienta moderno y atractivo para los inquilinos. Según la Asociación Nacional de Apartamentos , si solo puede modernizar una habitación, una cocina completamente blanca causará la mejor impresión.

“Tienden a ser un punto focal, especialmente en apartamentos de lujo”, dice Casalnova. “En los departamentos de lujo, los compradores tienden a ser más exigentes y buscan electrodomésticos de alta gama. Incluso conocen los acabados: ¿es travertino o calacatta importada?

Ya sea que venda su alquiler o lo conserve , enfocar su presupuesto de reparación en la cocina y el baño maximizará sus ganancias, según Reiner.

Los espacios al aire libre son cada vez más deseables tanto para los compradores como para los inquilinos, con un 49,9 % de los agentes que mencionan los espacios al aire libre como una de las principales prioridades en el informe Top Agent Insights Summer/Fall 2021 de HomeLight .

Ya sea que se trate de un patio incorporado, un patio cubierto , un balcón o una piscina ubicada en el complejo, enfatice el paraíso al aire libre de su apartamento para atraer el interés.

¿Qué tan rentable será la unidad después de los costos de mantenimiento?

En su mayor parte, sus costos de mantenimiento , también conocidos como los gastos recurrentes que pagará durante el tiempo que tenga el apartamento, son constantes y fáciles de predecir. Pero es importante hacer los cálculos con cuidado. La subpresupuestación podría significar un flujo de caja negativo, el enemigo de cualquier buena propiedad de inversión.

Según Reiner, los principales costos de mantenimiento que los propietarios de apartamentos deben tener en cuenta son los pagos mensuales de la hipoteca, los impuestos sobre la propiedad y el alquiler , el seguro, la administración de la propiedad, las tarifas de la HOA, las vacantes y los costos de rotación.

Realice una investigación en Internet o comuníquese con otros inversores en su área para comparar notas sobre el costo del seguro de alquiler, la administración de la propiedad en su área, los servicios públicos promedio cubiertos por el propietario, etc.

Después de sumar los gastos de transporte, mire las rentas del mercado en su área. Ingrese todos sus números en una calculadora de propiedades de alquiler para estimar la rentabilidad de su apartamento. Si tuviera que cobrar más que las tasas del mercado para cubrir la hipoteca y otras tarifas, tendrá problemas para encontrar inquilinos y probablemente terminará perdiendo dinero debido a las altas vacantes, lo que hará que la viabilidad de su alquiler sea cuestionable en el mejor de los casos.

Un teléfono usado para vender un apartamento.
Fuente: (Jonas Leupe / Unsplash)

¿Estás listo para ser propietario? Considere sus responsabilidades y participación

Si ha hecho los cálculos y ve que sus rentas brutas menos los costos de mantenimiento lo dejan en verde, tiene que hacer un examen de conciencia.

Antes de sumergirse en el mundo de la propiedad en alquiler , siéntese, respire hondo y hágase esta pregunta honesta: ¿quiere ser propietario? En última instancia, esto puede determinar si debe vender su apartamento o alquilarlo.

“Si no desea administrar la propiedad, necesita el efectivo ahora y es un mercado de vendedores, vender puede tener más sentido”, explica Reiner. “Sin embargo, si no necesita el efectivo ahora y está de acuerdo con administrar el alquiler durante algunos años, conservarlo probablemente tenga más sentido”.

Por supuesto, la propiedad inmobiliaria viene con sus propios desafíos únicos.

“Vas a recibir llamadas en medio de la noche”, advierte Casalnova. “Vas a tener inquilinos que no pagan o destrozan el lugar. A veces, recibes llamadas de la policía; he tenido todo lo anterior”.

Los administradores de propiedades son útiles para lidiar con todas las responsabilidades diarias de administrar una propiedad: comercializar el apartamento, evaluar a los inquilinos, cobrar alquileres, programar reparaciones, responder a llamadas de emergencia y manejar desalojos.

Si está administrando varias propiedades o alquileres no locales para usted, renunciar a un administrador de propiedades generalmente no es una buena opción.

“Francamente, los administradores de propiedades te hacen la vida mucho más fácil”, dice Casalnova. “Es simplemente el costo de hacer negocios, y es un buen costo”.

Pero, ¿qué sucede si solo está considerando alquilar una sola unidad? Una empresa de administración de propiedades típica cobra al menos entre el 8 y el 12 % del valor del alquiler del apartamento como tarifa base. ¿Puede evitar pagar esto por completo si está alquilando un solo apartamento?

“Esa es una pregunta más difícil”, dice Casalnova. “Realmente depende de su tiempo y recursos y, en última instancia, de cuánta paciencia tenga”.

Si se hospeda en la localidad, administrar la propiedad usted mismo puede ser una opción. Pero no está exento de desafíos.

Si opta por no contratar a un administrador de propiedades, Casalnova dice que es importante conocer a alguien con habilidades mecánicas y de construcción. “Alguien a quien al menos puedas enviar caso por caso para obtener un presupuesto cuando algo sale mal”.

También podría considerar contratar a un abogado propietario como anticipo. Los propietarios están sujetos a las leyes federales, estatales y locales . Es imperativo que comprenda estas leyes y las siga.

Compara la rentabilidad del alquiler de tu piso con su precio de venta

Compare el mercado de su apartamento con su valor de venta y analice cuál tiene más sentido para su situación individual.

“Gracias a la era de Internet en la que estamos, hay mucha información pública sobre ventas de discos fácilmente disponible”, comenta Casalnova. “Todas las ventas están documentadas, así que conéctese en línea y descubra por qué propiedades en su región específica se vendieron.

Encuentra tus «compensaciones»

Casalnova dice que debe seleccionar al menos tres «comps» (la jerga del mundo inmobiliario para propiedades comparables ) para evaluar de manera confiable a qué precio se venden los apartamentos en su micromercado. Seleccione apartamentos que compartan pies cuadrados, cantidad de habitaciones y baños, y otras comodidades similares a los suyos.

“Si tres apartamentos de un dormitorio se vendieron por $200,000, $210,000 y $220,000, todos a dos cuadras del suyo, y cada uno estaba en condiciones decentes, entonces sabe que un apartamento de un dormitorio en su área obtendrá $220,000, más o menos. tomar”, explica Casalnova.

Los datos precisos sobre las propiedades vendidas recientemente y las tasaciones directamente desde el servicio de listado múltiple (MLS) le permitirán tomar la decisión financiera más precisa con una imagen clara del mercado. Un agente de bienes raíces de primer nivel tiene acceso al MLS e información precisa sobre el precio de venta obtenido por las casas vendidas recientemente.

Si no está trabajando con un agente en esta etapa del juego, realice un análisis de mercado como un profesional. Busque datos de ventas históricas en su vecindario de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios o intente encontrar ventas recientes en sitios que obtengan sus datos de la MLS. Tenga en cuenta que estos no siempre tendrán la información más actualizada y, por lo tanto, no serán tan precisos como los datos de un agente de bienes raíces.

Recuerda que el mercado cambiará

El viejo adagio — planee quedarse en su casa durante al menos cinco años — puede resultar en nada cuando se trata de cómo manejar mejor su activo.

«Los mercados cambian todo el tiempo», dice Casalnova, «es realmente difícil cronometrar un mercado o averiguar cuál es el mejor momento para vender, lo que vimos claramente al comienzo de la pandemia».

Nunca se sabe dónde estará el mercado en unos años. Esto significa que si se encuentra en medio de un mercado de gran venta , podría exigir un precio si vende ahora que no se igualará en dos años, explica Casalnova.

Por otro lado, es totalmente posible que el valor de su apartamento aumente con el tiempo y ponga más dinero directamente en su bolsillo.

“Realmente depende del mercado”, señala Reiner. “La antigua suposición era que las casas unifamiliares se aprecian más rápido que los apartamentos, pero no siempre es así . En algunos lugares, los apartamentos en realidad se aprecian más rápido que las casas unifamiliares”.

Si bien el futuro nunca es seguro, mire la apreciación de los apartamentos en su área para medir la probabilidad de que su apartamento valga más con el paso del tiempo. La vivienda limitada en su área es un factor determinante de la apreciación .

Incluso si planea vender su apartamento en algunos años, mantenerlo como un alquiler por un poco más de tiempo puede ayudarlo a venderlo a un inversionista por más al proporcionar un historial de alquiler para demostrar su conveniencia como activo.

Una habitación en un apartamento que se está alquilando.
Fuente: (Adam Winger / Unsplash)

Considere cuánto capital tiene en su apartamento

En el segundo trimestre de 2020, el 6,2% de las propiedades hipotecarias estaban bajo el agua, según National Mortgage News. Para estar bajo el agua, su apartamento tendría que haber disminuido en valor desde que lo compró, por lo que ahora vale menos de lo que pagó por él. Vender significaría entregar todas las ganancias, más algunos fondos personales, al prestamista, un mal lugar para estar.

Afortunadamente, eso es bastante raro. La mayoría de las propiedades inmobiliarias ha aumentado su valor, hasta un 88,57 % en los últimos diez años , según GlobalPropertyGuide.

Suponiendo que su apartamento está en verde, pregúntese esto: ¿está satisfecho con su nivel de equidad? Es probable que desee salir de la venta con una parte del cambio lo suficientemente grande como para hacer un pago inicial considerable en una nueva propiedad. Si lo que debe consume la mayor parte de lo que recibiría, puede ser de su interés postergar la venta y cubrir la hipoteca con los ingresos del alquiler por ahora.

Mire la regla del 1% si posee un apartamento de lujo

“Por lo general, no tiene tanto sentido alquilar apartamentos de gama alta en comparación con apartamentos de gama media o baja”, dice Reiner. Es posible que los alquileres de mercado para apartamentos de lujo con puntos de precio altos no alcancen a cubrir sus costos de mantenimiento y paguen la hipoteca.

Todo se reduce a lo que los inversores llaman la regla del 1% . De acuerdo con la regla, tus ingresos brutos mensuales por alquiler deben ser mayores o iguales al 1% del precio final que pagaste por el apartamento.

Por ejemplo, si pagó un total de $ 250,000 por una unidad de apartamento, deberá alquilarla por $ 2,500 por mes, según la regla. Si pagó $ 450,000, necesitaría alquilarlo por $ 4,500, posible en algunos mercados , pero simplemente poco realista en otros.

Si establecer su alquiler lo suficientemente alto como para que su inversión sea rentable hace que su unidad quede fuera del mercado, entonces no es un alquiler viable.

Además del potencial de los alquileres de mercado para limitar la viabilidad de alquilar un apartamento de lujo, hay otro obstáculo a considerar: las tarifas exorbitantes de la HOA.

«Las tarifas de HOA tienden a ser muy caras en las unidades de gama alta, y los costos de financiamiento no justifican por qué puede alquilar estas unidades». Si tienes un apartamento de lujo y no quieres venderlo, Reiner dice que lo mejor que puedes hacer desde el punto de vista financiero puede ser convertirlo en un alquiler vacacional .

Determine cómo financiaría su próxima propiedad de una forma u otra

Mantener su apartamento como una propiedad de inversión de alquiler aumentará sus ingresos mensuales, lo que lo calificará para un monto de hipoteca más alto. La mayoría de los prestamistas quieren que mantenga su relación deuda-ingreso por debajo del 43 % de su ingreso mensual bruto, incluida su hipoteca, tarjetas de crédito, préstamos estudiantiles y pagos de automóviles.

Por ejemplo, si gana $85,000 por año, el 30% de su ingreso mensual es $2,125. Si paga $ 390 por mes en préstamos estudiantiles, $ 450 en el pago de su automóvil y $ 100 en la deuda de la tarjeta de crédito, tiene $ 1,185 para trabajar para el pago de la hipoteca. Eso es suficiente en algunos mercados , pero complicado en otros. Considere usar su apartamento como ingreso de alquiler para calificar para un préstamo más alto.

“Alquilar tu piso y acumular el alquiler puede usarse como palanca para comprar otra cosa a un precio más alto”, explica Casalnova. “Digamos que el préstamo bancario le cuesta $ 1,000 por mes, pero recibe $ 1,400 en alquiler. Estás ganando $400 al mes alquilando el apartamento”.

Aplicando el escenario de Casalnova al ejemplo de ingreso anterior, aumentaría su ingreso anual a $89,800. En igualdad de condiciones, ahora puede permitirse comprar una casa con un pago de hipoteca de $1,300.

Por otro lado, vender su apartamento ahora podría significar el pago inicial de su próxima casa. Si se muda a un área menos costosa, Casalnova dice que puede ser de su interés tomar el dinero y correr, suponiendo que esté en un mercado de vendedores.

“Fíjate en el coste de adquisición en el mercado al que te mudas”, aconseja Casalnova. “Digamos que vendes ahora y obtienes $30,000 netos. Ha salido ganando en el juego y le habría llevado seis años obtener esa ganancia en una propiedad de inversión con $5,000 al año en ingresos”.

Se vende una taza de café en un apartamento.
Fuente: (Jakub Dziubak / Unsplash)

¿La línea de fondo?

Ahora que ha tenido algo de tiempo para analizar los factores determinantes que utilizan los inversores expertos para analizar la mudanza más lucrativa de un apartamento, haga una prueba. ¿Qué es mejor: un ingreso anual adicional o seis dígitos en tu bolsillo ahora?

¿La respuesta? Eso depende.

“Siempre será caso por caso”, dice Casalnova. «Pregúntese esto: si vende directamente, ¿qué parte del cambio obtendrá en comparación con lo que ganaría en alquiler a lo largo del tiempo?»

Por ejemplo, ¿qué sucede si posee un atractivo apartamento en el centro de la ciudad que le dejaría $ 100,000 si lo vendiera, o generaría $ 5,000 al año después de los costos de mantenimiento? Construir una cartera de alquileres rentables es una receta para la creación de riqueza a largo plazo, y conservar su primer apartamento cuando se muda es una buena manera de comenzar. Pero mucho dinero es, bueno, mucho dinero.

“¿Yo personalmente? Me quedo con los cien de los grandes”, bromea Casalnova. “Me tomaría 20 años igualar eso manteniendo el alquiler. Si tengo las seis cifras colgando frente a mí, las acepto, porque puedo invertir en otros lugares y ganar más a largo plazo”.

Si no está seguro de qué opción es la adecuada para usted, trabaje con un planificador financiero o un agente de bienes raíces de primer nivel que se especialice en apartamentos y condominios que pueda ayudarlo a tomar la mejor decisión para su situación particular. Si no está seguro de cuál es su posición, recuerde estos factores clave para decidir si alquilar su apartamento o venderlo por completo:

Considera alquilar tu apartamento si…

  • Quieres empezar a construir una cartera de inversiones inmobiliarias
  • Puede pagar su próxima propiedad sin vender el apartamento
  • Está listo para asumir el tiempo y las responsabilidades financieras de ser propietario
  • El mercado de alquiler es bastante estable en su área

Considere vender su apartamento si…

  • Le importa más la calidad de su próximo hogar que quedarse con una propiedad de inversión
  • No está seguro si puede pagar los costos de transporte y las vacantes
  • Estás sentado en una propiedad de lujo que vale una gran cantidad de dinero en efectivo que podrías invertir más de lo que generará una propiedad de alquiler.
  • No desea asumir la responsabilidad adicional de arrendar o contratar a un administrador de propiedades

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