Formar una LLC es la forma preferida por los inversionistas de bienes raíces de aprovechar las ventajas fiscales de una LLC y limitar su responsabilidad personal en sus inversiones inmobiliarias. Una opción alternativa a una LLC es aumentar su responsabilidad y el seguro general para proteger sus activos de demandas y reclamos maliciosos. Los inversionistas de bienes raíces pueden protegerse formando una LLC y comprando una adecuada
¿ Está pensando en formar una LLC (Sociedad de Responsabilidad Limitada) para sus propiedades de inversión de alquiler? Si posee o planea comprar una inversión de alquiler, formar una LLC lo protege a usted y a sus activos en caso de que surja un caso legal contra sus alquileres. Pero puede que no sea la mejor opción para ti.
A veces, el costo y el mantenimiento que requiere una LLC pueden ser demasiado problemáticos, por lo que aumentar su seguro podría ser la mejor opción (y más fácil).
Sopesar estos pros y contras puede ayudarlo a tomar una decisión informada para garantizar que usted y su inversión estén protegidos.
Ventajas de formar una LLC
Protección de activos
Una de las principales razones para formar una LLC es limitar su responsabilidad personal si algo sucede en su propiedad de alquiler. Considere este ejemplo: uno de sus inquilinos decide organizar una fiesta y uno de sus invitados se cae por la repisa de un balcón.
Si la propiedad es de propiedad individual, existe la posibilidad de que el huésped lesionado pueda presentar una demanda. En ese reclamo, el huésped lesionado podría nombrarlo a usted, el propietario, por proporcionar una “condición insegura” en la propiedad. Sus bienes personales no estarían protegidos y es posible que se encuentre defendiendo sus bienes durante el reclamo. Pero, si la propiedad es propiedad de una LLC, usted estaría protegido por la empresa y los activos propiedad de la LLC estarían expuestos a la demanda.
Ventajas fiscales
Los propietarios también disfrutan de los beneficios de los impuestos de «traspaso» bajo una LLC. La tributación de «traspaso» significa que todas las ganancias (y pérdidas) de la LLC «pasan» el negocio a los propietarios de la LLC. Los propietarios de LLC luego informan esta información en sus declaraciones de impuestos personales. En pocas palabras, la LLC no paga ningún impuesto en sí misma, aunque varía en cada estado si imponen un impuesto anual sobre las LLC. Estos impuestos pueden resultar confusos , así que consulte a su contador para asegurarse de que es elegible para estos beneficios.
Anonimato
Otro beneficio de formar una LLC es que su nombre no será de conocimiento público ya que la LLC no necesita incluir su nombre. Tener una propiedad con un propietario anónimo protege su información personal de una gran cantidad de escenarios, como posibles inquilinos para que no se comuniquen con usted directamente o delincuentes que desean usar su información personal con intenciones maliciosas.
Contras de formar una LLC
Establecer los costes
Hay costos de instalación y mantenimiento que debe afrontar al formar su LLC, lo que puede o no disuadirlo de formar una. Usted paga una tarifa de presentación única al estado para formar su LLC. También hay tarifas anuales para garantizar que su LLC esté en regla. También puede tener más tarifas relacionadas con la preparación de impuestos si planea tener un contador para manejar todos sus impuestos. Estos escenarios de alquiler pueden ser complicados y es probable que necesiten la intervención de un experto para asegurarse de que los impuestos se presenten correctamente, así que asegúrese de que su LLC esté en regla. Estas tarifas varían según el estado, así que investigue antes de crear su entidad para evitar sorpresas.
Financiación
Es probable que la mayoría de los prestamistas se nieguen a financiar una vivienda unifamiliar, dúplex, tri o cuádruple, ya que quieren que el propietario de la propiedad sea la persona responsable de la hipoteca, en caso de que algo salga mal. Esto significa que su LLC probablemente solo pueda calificar para un préstamo comercial. Lo que significa que su LLC tendría que demostrar que puede manejar el préstamo, es decir, la LLC debería poder mostrar suficientes ganancias para los próximos años, la capacidad de pagar la hipoteca, un historial crediticio positivo, etc. puede comprar la propiedad completamente en efectivo y luego transferir la escritura a una LLC, su prestamista podría ver esto como un cambio de propiedad.
Si transfiere la propiedad sin el permiso de su prestamista, esto podría desencadenar la cláusula de vencimiento de la venta en su hipoteca, lo que significa que el prestamista puede exigir el saldo total de su préstamo. Esto le deja pagar el resto en efectivo, refinanciar su préstamo (lo que podría resultar difícil) o vender la propiedad.
Confusión en torno a la protección de activos
Puede haber cierta confusión sobre lo que realmente cubre una LLC para propiedades de alquiler. La única forma real de saber qué es exactamente lo que protegió bajo una LLC es cuando surge una demanda y se descubren los detalles del acuerdo. Un acuerdo operativo de LLC es un documento legal que describe sus deberes de propiedad de su LLC y puede proporcionar cierta claridad, pero incluso entonces puede haber incertidumbre sobre lo que se protegerá.
¿Qué pasa con el seguro?
Una alternativa a formar una LLC es aumentar su seguro de responsabilidad civil . Aún puede encontrarse con los mismos problemas legales y sus activos personales aún pueden estar en juego, pero es probable que un seguro adicional adicional pueda cubrir la mayoría de los casos. Al igual que una LLC, la decisión de aumentar el seguro de responsabilidad civil para cubrir una propiedad de alquiler tiene ventajas y desventajas.
Ventajas de aumentar el seguro
Sencillez
Es más fácil llamar a su corredor para aumentar su responsabilidad y seguro general que pasar por los aros legales de formar una LLC. Tendrá que obtener un seguro para cubrir la propiedad ya, por lo que debería ser un proceso bastante simple para asegurarse de que todo esté cubierto correctamente.
Una póliza de seguro general también puede ser más sencilla que establecer una LLC. Por lo general, una póliza puede cubrir varias propiedades y solo requiere una llamada telefónica para agregar o eliminar propiedades. A diferencia de una LLC donde cada entidad está dictada por el estado en el que se creó, una póliza general también puede cubrir todas las propiedades en diferentes estados.
Costo
El seguro general es un seguro de responsabilidad adicional que protege sus activos de reclamaciones importantes. Se inicia después de que haya agotado todas sus otras pólizas de seguro. Afortunadamente, el seguro general suele ser razonablemente asequible para agregarlo a su póliza de seguro típica y, por lo general, sale más barato que los costos de su prima de seguro principal.
Contras de aumentar el seguro
Pérdidas potenciales más allá de su propiedad
Lo peor que puede pasar si un inquilino demanda la propiedad de su LLC es que se declare en bancarrota en su LLC y pierda su propiedad. En el caso de que solo tenga un seguro para proteger sus activos, es posible que pierda algo más que su hogar. Si su póliza de seguro no cubre todo el reclamo, tendrá que pagar el resto de lo que debe, y eso puede incluir otros bienes personales.
Exclusiones de seguro
Casi todas las pólizas de seguro tienen exclusiones, por lo que, si no tiene cuidado, podría verse atrapado en una situación legal complicada que no está cubierta. Siempre lea la letra pequeña y pregunte a su corredor si necesita más aclaraciones sobre cualquier punto que no esté claro.
¿Qué debo hacer con mis propiedades?
Todo el mundo tiene un apetito diferente por el riesgo, por lo que no hay una respuesta general que se aplique a cada escenario de inversión en alquiler. Pero ciertamente existen algunas mejores prácticas al considerar qué hacer con su propiedad de alquiler. Si bien lo siguiente puede no ser aplicable a todas las configuraciones, puede darle algunas ideas sobre cómo debe abordar sus propiedades de alquiler.
Crea una LLC para cada una de tus propiedades.
El principal inconveniente de muchas propiedades bajo una LL es que todas las propiedades están en riesgo si hay una demanda que involucre a una propiedad. Para mitigar esto, cree una LLC para cada propiedad que posea, de modo que las responsabilidades estén separadas si algo le sucede a una propiedad.
Crear una sociedad de cartera LLC.
Una vez que crea una sociedad de cartera de LLC, cada una de las propiedades individuales de propiedad de LLC debe estar bajo la sociedad de cartera. Además, esto asegura que si surge una demanda, los abogados no podrán “levantar el velo”. Levantar el velo es un término que se refiere a los tribunales que responsabilizan personalmente a los accionistas por las acciones o deudas de la empresa. Es posible que el tribunal pueda comunicarse con su LLC, pero aquí es cuando el anonimato de la LLC funciona a su favor y lo protegerá personalmente de una demanda.
Configure entidades antes de comprar sus propiedades.
Para empezar, es mucho más fácil comprar la propiedad a través de la LLC, en lugar de tratar de transferir la propiedad a una entidad. Esto ahorra el costo y el esfuerzo de contratar abogados para cambiar la propiedad en una fecha posterior.
Establecer una póliza de seguro general.
Una buena póliza de seguro general ayudará junto con las LLC y brindará la mejor protección para sus propiedades de alquiler. Es posible que se encuentre evaluando sus pólizas a medida que pasa el tiempo y adquiere más propiedades; es una buena idea hacerlo para asegurarse de que está adecuadamente protegido.
Otro factor importante a considerar es el tipo de propiedad que posee. Una propiedad comercial o de unidades múltiples tendrá más exposición a la responsabilidad, ya que probablemente tendrá más inquilinos, por lo que obtener una LLC y una póliza general podría tener más sentido. Sin embargo, un alquiler de una sola familia en un vecindario decente podría encontrar una LLC o una póliza general por sí misma perfectamente. Por lo tanto, considere tanto una LLC como una póliza general en su investigación para tomar una decisión informada para proteger sus activos de la manera más eficiente y efectiva posible.
Conclusión
Equipar sus propiedades de inversión de alquiler con la protección adecuada requiere una buena cantidad de investigación y preparación. Tomará tiempo determinar si formar una LLC para su propiedad de alquiler es la opción correcta para usted. Si bien cada opción tiene sus pros y sus contras, estar bien protegido lo ayudará a descansar más tranquilo sabiendo que sus propiedades están siendo cuidadas adecuadamente.