¿De cuánto será el pago de mi hipoteca?

El monto del pago de una hipoteca depende de muchos factores, incluida la tasa de interés, el plazo del préstamo y cargos adicionales como impuestos a la propiedad o primas de seguro. Analicemos todas las partes móviles del pago hipotecario promedio.

Calcular los pagos de su hipoteca rara vez es tan simple como parece. Muchas personas simplemente dividen el monto total de su préstamo por los meses en los términos del préstamo y agregan intereses, y se sorprenden al descubrir que los pagos de su hipoteca son significativamente más altos de lo que pensaban.

Esto se debe a que muchas hipotecas también incluyen cargos adicionales en sus pagos, como impuestos, seguro de propiedad y seguro hipotecario privado (PMI), todo lo cual puede agregar cientos de dólares a su pago.

La mejor manera de obtener claridad con respecto al pago de su hipoteca es consultar con un profesional de bienes raíces con experiencia. Un gran agente puede responder a cualquier pregunta que pueda tener y darle una idea exacta de los cargos de los que será responsable y de los que no será responsable.

¿Cómo funcionan las hipotecas?

En pocas palabras, una hipoteca es un préstamo que obtiene de un banco, con su casa como garantía. Suponiendo el pago inicial tradicional del 20 %, está pidiendo prestada una cantidad de dinero equivalente al 80 % del precio de su casa y pagándola en un plazo fijo, generalmente 30 años, más intereses. Si no puede pagar este préstamo, el banco puede embargar su casa.

Su pago mensual se calcula dividiendo el capital por la cantidad de meses del plazo y multiplicándolo por la tasa de interés.

Una vez que agregue otros cargos como impuestos, seguro de propiedad o seguro hipotecario privado, tendrá su pago hipotecario mensual.

Los 5 tipos básicos de hipotecas

Hipotecas convencionales

Una hipoteca convencional es un préstamo hipotecario que no está asegurado por el gobierno federal. Las hipotecas convencionales se dividen en dos categorías: préstamos conformes o préstamos no conformes.

¿Con qué se ajustan (o no se ajustan) estos préstamos? Este término se refiere a si el préstamo se encuentra dentro de los límites establecidos por Fannie Mae y Freddie Mac, las agencias gubernamentales que respaldan la mayoría de las hipotecas en los Estados Unidos. Si el préstamo cae dentro de esos límites, es conforme; si excede esos límites, se clasifica como no conforme.

Una hipoteca convencional es excelente para un comprador con buen crédito e ingresos y desea tener la opción de pagar menos del pago inicial tradicional del 20 %. Mientras que algunos préstamos convencionales permiten a los compradores hacer un pago inicial de tan solo el 3%, estas hipotecas generalmente requieren que los compradores tengan un seguro hipotecario privado (PMI). Aunque los compradores pueden cancelar su PMI una vez que acumulan el 20% del capital, el PMI puede ser un gasto adicional significativo hasta ese momento.

hipotecas gigantes

Una hipoteca jumbo es esencialmente la hipoteca no conforme discutida anteriormente. Esto significa que es un préstamo convencional para una vivienda cuyo precio supera los límites de préstamos federales. Las hipotecas jumbo se ven comúnmente en mercados caros.

Aunque las tasas de interés de los préstamos jumbo son competitivas con las hipotecas conformes, es más difícil calificar para ellos. A menudo requieren un muy buen puntaje crediticio y una relación deuda-ingreso, y un cierto nivel de activos.

Hipotecas aseguradas por el gobierno

Para promover la propiedad de la vivienda, el gobierno respalda los préstamos a través de tres agencias; la Administración Federal de Vivienda (FHA), el Departamento de Asuntos de Veteranos (VA) de EE. UU. y el Departamento de Agricultura de EE. UU. (USDA).

Los préstamos de la FHA están dirigidos a compradores que tienen puntajes de crédito subóptimos, que no tienen un pago inicial considerable a la mano, o ambos. También vienen con una tasa de interés tan baja como 3.5% (a partir de julio de 2019). Aunque los préstamos de la FHA permiten a los compradores hacer un pago inicial inferior al 20% tradicional, hacerlo significa que deberá pagar un seguro hipotecario además de su préstamo, lo que aumentará su pago mensual.

Los préstamos VA ofrecen hipotecas sin pago inicial que no requieren seguro hipotecario, con costos de cierre reducidos y tasas de interés bajas y ventajosas. ¿La única trampa? Están reservados para el personal militar estadounidense en servicio activo, los veteranos y sus familias.

Los préstamos del USDA están dirigidos a compradores de bajos ingresos en áreas que la agencia ha designado como rurales. Hay un límite de ingresos, pero si califica, muchos préstamos del USDA no requieren ningún pago inicial.

Hipotecas a tipo fijo

Una hipoteca de tasa fija es un préstamo estable a largo plazo con una tasa de interés que permanece fija durante toda la vida del préstamo. Eso significa que los pagos de su hipoteca serán los mismos mientras tenga ese préstamo, lo que garantiza una alta previsibilidad y estabilidad.

El precio que paga por esta estabilidad es una tasa de interés ligeramente más alta que en una hipoteca de tasa ajustable, lo que significa que pagará más durante la vigencia del préstamo.

Hipotecas de tasa ajustable

Una hipoteca de tasa ajustable generalmente viene con una tasa de interés inicial baja que puede fluctuar más tarde, según las condiciones del mercado. Esto significa que un comprador podría tener pagos de hipoteca bajos durante los primeros años del préstamo, pero una vez que se restablezca la tasa de interés, esos pagos podrían aumentar exponencialmente.

Esta hipoteca es ideal para compradores que no planean pasar más de unos pocos años en su nuevo hogar, pero conlleva cierto riesgo. A raíz de la crisis financiera de 2008, muchas personas perdieron sus hogares cuando los pagos de su hipoteca de tasa ajustable se dispararon a niveles inasequibles. Si está buscando préstamos de tasa ajustable, encuentre uno que venga con un límite sobre cuánto puede aumentar su tasa de interés en el futuro.

¿Cuánta hipoteca puedo pagar?

Determinar qué cantidad de hipoteca puede pagar requiere un análisis profundo no solo de sus ingresos, sino también de sus deudas y obligaciones.

La regla del 36% es una buena pauta general para determinar cuánto puede manejar de un pago hipotecario. Establece que el pago mensual de su hipoteca, más cualquier pago de deuda que esté haciendo, no debe superar el 36% de su ingreso mensual. Entonces, por ejemplo, si gana $4,500 al mes y tiene $500 al mes en obligaciones de deuda, el pago de su hipoteca no debe exceder los $1,120.

Otro factor que debe considerar al evaluar posibles hipotecas es su puntaje de crédito . La tasa de interés para la que califica tendrá un gran impacto en el monto del pago de su hipoteca y en la cantidad de casa que podrá pagar cómodamente. Si tiene un crédito subóptimo, valdría la pena rehabilitar su puntaje crediticio antes de abordar una hipoteca.

¿Cómo se calculan los pagos de la hipoteca?

PITI es un acrónimo conveniente que describe los cuatro factores principales que determinan el monto del pago de una hipoteca; principal, intereses, impuestos y seguros. Analicemos cada factor y cómo influye en el cálculo del pago de su hipoteca.

Principal

Esta es la cantidad de dinero que debe sobre la propiedad; si compra una casa de $200,000 con un pago inicial del 20% y obtiene una hipoteca por los otros $160,000, entonces su capital sería de $160,000.

Tenga en cuenta que la proporción de capital a interés en los pagos de su hipoteca cambia durante el plazo de su préstamo. Al principio, mucho más del pago de la hipoteca se destina al interés que al capital, pero esto cambia a medida que pasa el tiempo y, al final del plazo, la mayor parte del pago de la hipoteca se destina al capital.

Interesar

La tasa de interés de su hipoteca tiene una gran influencia en cuánto termina siendo su pago mensual. Una tasa de interés alta reduce la cantidad de dinero que potencialmente podría pedir prestado, al tiempo que aumenta su pago potencial, mientras que una tasa de interés baja y ventajosa reduce esos pagos y permite un préstamo general más grande.

Por ejemplo, si tenía una hipoteca de $200,000 a 30 años con una tasa de interés del 6%, tiene un pago hipotecario mensual de aproximadamente $1,200. Si obtuvo ese mismo préstamo con una tasa de interés del 9%, el pago se dispara a $1,609. Aunque una diferencia del 3% puede parecer intrascendente, suma.

Impuestos

En muchos municipios, los impuestos sobre la propiedad se incluyen en los pagos mensuales de su hipoteca. Aquí, el prestamista actúa como recaudador de impuestos, reteniendo sus pagos de impuestos en depósito antes de pagar a las autoridades locales en su nombre. En áreas de impuestos altos, esto puede agregar cientos de dólares a su pago hipotecario mensual.

Seguro

Si pone menos del 20% de pago inicial en su casa, es posible que deba contratar un seguro hipotecario privado o PMI. Aunque este seguro protege al prestamista, el propietario es quien lo paga. Los cargos del seguro de propiedad a veces también se incluyen con el pago de la hipoteca.

La buena noticia con respecto al PMI es que una vez que el comprador haya acumulado un 20 % en el valor neto de la vivienda, puede cancelar su cobertura.

Próximos pasos: cómo obtener una preaprobación para una hipoteca

Si está listo para comprar una casa, la mejor manera de transmitir la sinceridad de su intención es obtener una carta de aprobación previa de un prestamista. Una carta de aprobación previa le dice al vendedor que su prestamista ya analizó sus finanzas y aprobó un préstamo para usted, por lo que no habrá inconvenientes ni sorpresas si acepta su oferta.

Mientras que una carta de precalificación representa una estimación no vinculante de la cantidad de un préstamo para el que teóricamente podría calificar, una carta de preaprobación es un compromiso de su prestamista para prestarle dinero.

Una vez que tenga esta carta de aprobación previa en la mano, el proceso de compra de una vivienda será más fácil y, potencialmente, mucho más rápido, ya que los vendedores ahora lo tomarán en serio. Por lo tanto, asegúrese de asociarse con un agente de bienes raíces con experiencia, que pueda garantizar que aproveche al máximo el proceso de aprobación previa y que pueda ayudarlo a identificar y mover sus propiedades ideales de manera oportuna.

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Preguntas frecuentes principales sobre los costos de la hipoteca

¿Cuál es la tasa de interés hipotecaria actual?

A partir del 16 de julio de 2019, una encuesta de los prestamistas hipotecarios más grandes del país estableció la tasa hipotecaria fija de referencia a 30 años en 3.83 % con una APR de 3.95 %.

La tasa FHA a 30 años es del 3,51 % y la tasa VA a 30 años es del 3,54 %. Para los préstamos jumbo, la tasa jumbo fija a 30 años es del 4,14 %.

¿Qué es un buen pago de la casa?

Los expertos sugieren que el pago ideal de su casa, más sus obligaciones de deuda mensuales, no debe exceder el 36% de sus ingresos mensuales.

Veamos un ejemplo. Si gana $4,500 al mes y tiene $500 al mes en obligaciones de deuda, el pago de su hipoteca no debe exceder los $1,120. Esta cifra se obtuvo al multiplicar sus ingresos de $4500 por el 36 %, o 0,36, lo que da como resultado $1620, y luego restar las obligaciones de deuda mensuales de $500.

Si sigue la regla del 36%, puede estar razonablemente seguro de que puede cumplir con sus obligaciones hipotecarias sin experimentar estrés indebido.

¿Puedo obtener una hipoteca sobre bajos ingresos?

Si. Los préstamos respaldados por el gobierno del USDA y la FHA están disponibles para compradores de viviendas de bajos ingresos. Los programas de educación pueden ayudar a los compradores de vivienda a determinar exactamente para qué califican.

Los préstamos hipotecarios de la FHA requieren solo un pago inicial del 3.5% y se acepta un puntaje crediticio por debajo del óptimo. Los préstamos del USDA no requieren pago inicial, siempre que compre una propiedad en un área rural designada; estos préstamos también tienen un límite de ingresos, por lo que están dirigidos específicamente a compradores de bajos ingresos.

¿Es difícil obtener una hipoteca?

Que le resulte difícil obtener una hipoteca depende de muchos factores, incluidos los ingresos, las deudas y la calificación crediticia .

Los prestamistas deciden si otorgarle una hipoteca al observar su situación financiera, y lo que les gusta ver se describe en la regla 28/36. Idealmente, su hogar gasta no más del 28 % de sus ingresos en gastos de vivienda y no más del 36 % de sus ingresos mensuales en pagos totales de la deuda, lo que significa hipoteca más otras obligaciones de deuda como préstamos estudiantiles, deuda de tarjetas de crédito o pagos de automóviles. .

Luego está la cuestión de su puntaje de crédito. Si tiene un puntaje de crédito regular a pobre en el rango de 501-660, o un puntaje por debajo de 501, es posible que le resulte difícil calificar para una hipoteca.

¿Cuál es la diferencia entre ser precalificado y preaprobado para una hipoteca?

Básicamente, la precalificación es una estimación de la cantidad de préstamo para la que, en teoría, podría calificar, mientras que la preaprobación es un compromiso firme de su banco para prestarle dinero.

La precalificación y la preaprobación son el producto de dos procesos muy diferentes . En la precalificación, usted mismo informa sus ingresos y activos al prestamista, y ellos usan un algoritmo para estimar la cantidad de hipoteca para la que podría calificar. Pero no confirman ninguna de la información que les das, y no examinan tus finanzas.

Con la aprobación previa, el prestamista examina detenidamente sus finanzas y cuentas bancarias, realiza una revisión exhaustiva del crédito, analiza su historial laboral y sus declaraciones de impuestos, y contabiliza todas sus deudas antes de decidir cuánto le prestarán. Por esta razón, los vendedores se toman las cartas de preaprobación mucho más en serio que la precalificación.

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