¿Cuánto valor agrega una suite de suegra a su hogar?

Tal vez le preocupe que un padre mayor viva solo o que su recién graduado de la universidad pague un alquiler alto mientras recién comienza su carrera. Tal vez algunos ingresos de alquiler de vacacionistas a corto plazo son atractivos, o le gustaría tener un nuevo gimnasio u oficina en casa.

Considere convertir el espacio existente en su casa o construir una adición para crear una suite para la suegra (también conocida como unidad de vivienda accesoria o “ADU”) que agregue valor a su hogar y genere ingresos por alquiler. Tal vez su hogar ya tenga una ADU y tenga curiosidad, pero de todos modos le gustaría saber: ¿cuánto valor agrega una suite de suegra?

Las ADU han ido creciendo en popularidad. El aumento de los precios inmobiliarios ha hecho que las ADU sean más comunes en ciertos mercados donde es difícil encontrar viviendas asequibles, mientras que la pandemia generó más interés en tener espacio adicional en el hogar.

“Hemos visto precios récord y a algunas personas simplemente se les está quitando la propiedad de vivienda o tomando decisiones debido a la financiación”, dice Rick Ruiz , uno de los mejores agentes de bienes raíces en el sur de Nevada. Una ADU brinda la solución cuando los miembros de la familia se unen y compran una casa juntos.

Una estructura residencial independiente más pequeña en el mismo lote que una casa unifamiliar califica como ADU siempre que tenga una entrada, cocina y baño separados , según Freddie Mac.

Todos los tipos de ADU tienen la misma dirección que la vivienda principal. Una conversión interior transforma el sótano, el ático o la habitación no utilizada en un espacio habitable. La suite de los suegros se puede adjuntar a la casa principal, como una adición al segundo piso o un apartamento construido encima del garaje. Una ADU separada generalmente se encuentra en el patio trasero y es una estructura separada de la residencia principal.

¿La suite de la suegra agrega valor a una casa? 

En las grandes ciudades, las casas con ADU tienen un precio promedio 35% más alto que las que no tienen, según Porch.com. Numerosos factores afectan el valor que agrega una suite para la suegra, por lo que hablamos con los principales agentes de bienes raíces y tasadores de propiedades sobre cómo maximizar el valor de su hogar con un apartamento accesorio.

Más de un tercio de los agentes inmobiliarios han visto un aumento en las ADU durante el año pasado , según Top Agent Insights de HomeLight para finales de año 2021. Esta demanda está aumentando fuera de las áreas tradicionales de construcción de ADU, como la costa del Pacífico. Si bien la región del Pacífico lidera la tendencia con el 64 % de los agentes que informaron un aumento reciente, casi la mitad de los agentes en la región montañosa y más del 20 % en los mercados del Atlántico Sur, Centro Sur y Noreste también han experimentado un aumento.

Con espacio habitable adicional y usos múltiples, no sorprende que el valor de las suites para suegras haya aumentado a nivel nacional un 38 % desde la época anterior a la COVID-19. Pero tenga en cuenta que sus impuestos sobre la propiedad también podrían aumentar si su casa se vuelve a tasar por un monto mayor.

Aunque una ADU puede agregar pies cuadrados al valor de reventa de su hogar, su retorno de la inversión (ROI) puede ser demasiado bajo para recuperar los costos de construcción. En la región del Pacífico, donde las suites para suegros agregan el mayor valor de $ 116,931, los propietarios de viviendas casi alcanzan el punto de equilibrio con un ROI del 2%. A nivel nacional, el costo promedio de $77,239 de una ADU tiene un ROI de -15%.

La siguiente tabla, basada en datos del informe Top Agent Insights de Homelight para fines de 2021, compara las estimaciones de los costos promedio de construcción de ADU, el valor agregado y el ROI .

Costo, valor y retorno de la inversión de las ADU

El alquiler añade valor y reduce costes

Es posible que agregar una suite para la suegra no genere mucho retorno de la inversión en términos de valor de reventa, pero es posible que eso no represente los ingresos potenciales que una ADU puede brindarle a un propietario.

El aumento vertiginoso de los costos de la vivienda, particularmente los alquileres altos, y el auge de plataformas como Airbnb y Vrbo ofrecen la oportunidad de aumentar el flujo de efectivo mensual para ayudar a pagar la hipoteca y, cuando llega el momento de vender, atraer a posibles compradores. Otra opción para los propietarios mayores que desean reducir el tamaño o las personas que compran su primera propiedad es mudarse a la unidad accesoria y alquilar la casa principal.

Symbium, un proveedor de aplicaciones web para la construcción residencial, estima que el valor de la propiedad aumentará 100 veces el alquiler mensual de la ADU . Si una unidad comparable en su área se alquila por $ 1,000 por mes, esta regla general sugiere que la ADU agrega $ 100,000 al valor de su hogar. Pero consulte las ordenanzas locales para confirmar los usos permitidos de una ADU.

Alquilar a extraños no es la única manera de maximizar el valor de su ADU. Los arreglos de vivienda multigeneracionales, con mucho el uso más común de las suites para suegras, pueden generar enormes ahorros de costos cuando los padres, los suegros o los hijos adultos contribuyen con su parte justa de la renta a la hipoteca del propietario .

Además, los familiares cercanos pueden ayudar con el cuidado de los niños o reducir sus propios gastos de vivienda.

La popularidad de ADU facilita el proceso de evaluación

Si bien históricamente ha sido difícil determinar cuánto valor agrega una suite de suegra debido a la falta de compensaciones adecuadas, la creciente popularidad de las ADU está comenzando a simplificar el proceso de valoración.

Cedar, un constructor de ADU con sede en California, explica en su blog que las unidades accesorias pueden tasarse por mucho más que el costo de construirlas , dependiendo de la ubicación, los pies cuadrados, la cantidad de dormitorios y baños, HVAC, antigüedad de la propiedad, calidad de la construcción, estado del mercado inmobiliario y comps.

Para obtener la tasación más precisa, busque un tasador que tenga experiencia trabajando con ADU . El blog de Symbium explica que los tasadores utilizan un enfoque basado en el mercado o en los ingresos.

El método basado en el mercado compara su ADU con unidades similares vendidas cerca en un plazo de seis meses. Los tasadores lo usan principalmente para las suites de la suegra habitadas por familiares o invitados.

Los tasadores utilizan el enfoque basado en los ingresos para las ADU que se alquilan. Determinan el valor actual utilizando el valor actual de los ingresos futuros que generará la propiedad.

El tasador analiza alquileres comparables en el área y la condición de la vivienda para decidir la cantidad de ingresos que el propietario podría recibir.

Tom Horn, un tasador de bienes raíces desde hace mucho tiempo en Birmingham, Alabama, recomienda en su blog construir el tipo de ADU que es común en su área para que tenga más compradores cuando sea el momento de vender y una mayor cantidad de propiedades comparables por un tasación precisa.

Pero en los mercados calientes donde las unidades accesorias son escasas y se venden con una prima, las tasaciones pueden incluso ser eximidas. “En el entorno actual, se renuncia a la tasación o se tiende a ver una garantía de brecha de tasación de $20,000 a $40,000”, dice Ruiz.

Los tasadores también consideran si las ordenanzas de zonificación permiten ADU y cómo la familia política afecta la comercialización o el valor de la propiedad. Fannie Mae proporciona detalles sobre lo que se incluye en el informe de tasación de una propiedad con una ADU .

Obtenga una estimación del valor de su casa

Nuestro Estimador del valor de la vivienda es un excelente punto de partida para tener una idea de cuánto vale su casa. Luego, trabaje con un agente superior para fijar un precio que represente cuánto valor agrega la suite de su suegra.

Ser estimado

¿Qué ADU se adapta mejor a sus necesidades y presupuesto?

Más de un tercio de los agentes encuestados por HomeLight dicen que el tipo más común de ADU en su mercado es una estructura separada . Si bien se prefieren las unidades separadas en gran parte del país, las conversiones interiores son más típicas en las regiones del noreste y el medio oeste.

Al seleccionar el tipo de ADU, tenga en cuenta las tendencias en su área, cómo se usará la unidad y su presupuesto.

Convierta el espacio existente en una ADU

Al ofrecer la menor cantidad de privacidad, no se requiere una nueva construcción para una conversión interior y el proceso de obtención de permisos suele ser más simple. Varias formas de maximizar el espacio existente incluyen:

convertir un garaje 

Espere gastar un promedio de $ 15,000 a $ 30,000 para una conversión de garaje según el tamaño de su garaje y el lugar donde vive.

La modernización de su garaje requerirá aislamiento, paneles de yeso, pisos, HVAC y calentador de agua, además de actualizaciones del servicio eléctrico, como una línea de gas o un tomacorriente 220 para la estufa, según HomeAdvisor.

La unidad también necesitará una entrada privada, al menos una ventana para una salida de emergencia, baño completo y cocineta.

remodelar el sótano

Convertir un sótano en una suite funcional para suegros generalmente cuesta entre $10,000 y $30,000 . Si bien puede aprovechar las tuberías y los desagües de la casa principal, instalar una cocina, un baño y puertas de salida aumenta el precio.

Actualizar un ático

La conversión de un ático es costosa porque tendrá que reforzar las vigas del piso e instalar una escalera segura además del aislamiento, la ventilación, la plomería y el cableado eléctrico. HomeAdvisor estima que el costo promedio de este proyecto oscila entre $40,000 y $100,000 .

Dale un cambio de imagen a una habitación sin usar

Convierta un comedor formal o una habitación de invitados que rara vez se usa en una ADU por alrededor de $ 2 a $ 5 por pie cuadrado. Esto podría implicar la instalación de una pared a un costo promedio de alrededor de $1,800 . Construir un baño suma $30,000 más.

Añadiendo para más espacio y privacidad

Si su hogar tiene poco espacio o desea más privacidad, una adición podría ser una mejor opción. Planee gastar alrededor de $100 a $200 por pie cuadrado en materiales y mano de obra.

Los costos varían según el tamaño de su unidad y las opciones de diseño, a partir de $40,000 para una pequeña suite de 400 pies cuadrados. El tamaño máximo permitido por muchos municipios es de 750 pies cuadrados , pero tiene un alto precio de $75,000 a $150,000, según HomeAdvisor.

Ampliar su hogar requiere de todo, desde vigas de soporte de pared hasta pisos nuevos, así como plomería y accesorios para el baño. Los paneles de yeso, el aislamiento, la pintura, las ventanas, las puertas y el revestimiento aumentarán el gasto. Dado que necesitará los servicios de varios profesionales, incluidos un arquitecto, un plomero y un electricista, es posible que desee contratar a un contratista general para que supervise el proyecto por un 10 % o un 20 % del costo total.

Ruiz ha visto una tendencia creciente en Las Vegas por una suite adjunta para suegros de «próxima generación» en toda regla que tiene un dormitorio, sala de estar, baño y cocina completa.

Construya una ADU separada para independencia y privacidad

Ofreciendo la mayor privacidad y espacio personal, una unidad separada de la casa principal es ideal para alquileres de vacaciones a corto plazo e inquilinos a largo plazo. Una ADU separada también ofrece más independencia para los miembros de la familia que viven allí.

Dado que se requiere una nueva construcción, este tipo de residencia requiere dinero y tiempo adicionales para construir y obtener permisos. Según el remodelador de viviendas Lamont Bros. en Portland, Oregón, las ADU separadas cuestan un promedio de $200,000 a $400,000 para un solo piso y de $300,000 a $550,00 para dos pisos . Deberá instalar un calentador de agua y también un medidor eléctrico si los ocupantes pagarán sus propios servicios públicos. Pero esta unidad de mayor tamaño puede generar mayores ingresos por alquiler para compensar los mayores costos. Una unidad independiente puede aumentar el valor de su propiedad entre un 20 % y un 30 % , según Architects LA, una firma de arquitectos de Los Ángeles, aunque esto nuevamente depende del mercado.

Independientemente del tipo de ADU que elija, asegúrese de tener en cuenta los gastos de accesorios y electrodomésticos, así como los muebles, si planea usarlo como un alquiler a corto plazo.

Elementos de diseño y amenidades que agregan valor

El pequeño tamaño de una ADU hace que ciertos detalles se destaquen al mismo tiempo que mejora la habitabilidad y los posibles ingresos por alquiler. Cuando planifique la suite de su suegra, incluya características que aumenten el valor de reventa o la cantidad de alquiler que puede cobrar .

Según los datos de HomeLight, los tres principales elementos de diseño que agregan mayor valor son los pisos duraderos, como el laminado impermeable; luz natural proporcionada por puertas francesas, tragaluces y ventanas del triforio; y uso de materiales de alta gama como granito y electrodomésticos de primeras marcas.

Una entrada privada es el servicio más importante en una ADU que aumentará el valor de reventa o los ingresos por alquiler, seguido del aire acondicionado y una lavadora y secadora en la unidad.

La proximidad cerca del centro de la ciudad es el factor de ubicación clasificado más alto para aumentar el valor de una ADU, según el 60 % de los agentes encuestados por HomeLight. Estar cerca de un campus universitario o un cuerpo de agua también hará que una unidad accesoria sea más valiosa.

mantenlo legal

La necesidad de viviendas asequibles llevó a estados como California y Oregón a aprobar leyes que reducen las regulaciones para los permisos y la construcción de ADU. New Hampshire, Vermont y Washington promulgaron leyes que permiten las ADU . Aunque las ADU se pueden construir en más comunidades, las ordenanzas de zonificación varían .

Ruiz enfatiza la importancia de obtener los permisos adecuados para no enfrentar obstáculos a la hora de vender. “Si no está permitido y no se considera legal en pies cuadrados, hay una brecha entre lo que vale y lo que se tasará”, advierte.

Siga estas pautas para asegurarse de que su ADU cumpla con las leyes del lugar donde vive:

• Consulte con su departamento local de planificación o zonificación para conocer los permisos y tarifas necesarios, así como las regulaciones sobre el número de ocupantes, el tipo o tamaño de la unidad, el estacionamiento y si el propietario debe vivir en la propiedad.
• Consulte con un contratista con licencia sobre los códigos de construcción locales que establecen los requisitos mínimos de pies cuadrados, servicios públicos y seguridad contra incendios.
• Lea acerca de las reglas en su área para crear ADU en la guía Viviendas accesorias .
• Comuníquese con la asociación de propietarios de viviendas (HOA, por sus siglas en inglés) para conocer los requisitos para construir una adición o convertir el espacio existente, así como las restricciones para alquilar su ADU.

Opciones de financiamiento para su ADU

A menos que tenga un montón de dinero en efectivo escondido debajo de su colchón, deberá explorar formas de financiar la suite de su suegra.

• Una línea de crédito con garantía hipotecaria utiliza su casa como garantía para que pueda pedir prestado hasta el 80% o el 90% del valor de su propiedad y pagar intereses solo sobre el monto retirado.
• Con un refinanciamiento en efectivo de su hipoteca existente, puede pedir prestado más de lo que debe y usar la diferencia en efectivo para pagar la suite de su suegro.
• Un préstamo de renovación basa la tasación en el valor de la propiedad después de que se renueva, pero tiene costos de cierre y tasas de interés más altos que el refinanciamiento típico.
• Saque un préstamo contra su cuenta de jubilación.
• Obtenga una línea de crédito personal si no tiene suficiente capital para un préstamo garantizado por su casa.
• Refinanciar después de construir la ADU para consolidar la deuda y posiblemente aprovechar las tasas de interés más bajas.

Mire más allá de los dólares para calcular el valor

Ya sea que necesite espacio adicional para vivir para un miembro de la familia o para uso personal, una suite para la suegra puede agregar valor al aumentar el precio de venta de su casa y proporcionar una fuente de ingresos por alquiler. Evalúe cómo se utilizará su ADU y el impacto en su privacidad y estilo de vida, así como su presupuesto y las ordenanzas de zonificación locales para determinar el mejor tipo de unidad accesoria para sus necesidades.

HomeLight puede ponerlo en contacto con un agente de bienes raíces de primer nivel que conozca las tendencias de ADU en su área y pueda ayudar a cotizar y comercializar su casa para maximizar el valor de reventa.

Al calcular cuánto valor agrega una suite para suegra, no pase por alto el valor que no se puede medir: la tranquilidad que brinda saber que los padres mayores están cerca en caso de emergencia o que los niños pequeños están en casa. manos capaces.

Fuente de la imagen del encabezado: (Natalya Volchenkova / Shutterstock)