“Renovar puede ser una excelente manera de ganar dinero rápido”, aconseja Dustin Parker, un agente de bienes raíces de mayor venta en Seaford, Delaware, quien también es un inversionista de casas.
“Sin embargo, corre el riesgo de comprar una propiedad a un precio alto justo antes de que el mercado caiga. Si el valor de las casas cae mientras haces las renovaciones, entonces tienes mucho dinero invertido en una casa que no puedes vender con ganancias”.
Entonces, ¿cuánto puedes ganar renovando casas? Aquí cubriremos:
- Cuánto puedes ganar en un solo lanzamiento
- Las ganancias promedio de una aleta de casa
- Tasas de éxito de la aleta de la casa
- Todos los costos que necesita presupuestar en cada vuelta
- Cómo obtener financiamiento para su propiedad de inversión
Luego, tenemos 5 consejos de inversionistas experimentados sobre cómo evitar perder dinero en sus primeros cambios de casa.
¿Cuánto puedo hacer en un solo lanzamiento?
En el tercer trimestre de 2019, los flippers promediaron un ROI del 40,6 % o una ganancia bruta de $64 900 por flip , según la empresa líder en datos inmobiliarios ATTOM Data Solutions. En este caso, el ROI se calcula dividiendo la ganancia bruta de inversión ($64,900) por el precio de compra (una mediana de $160,000). Para ser considerado un flip según los estándares de ATTOM, una propiedad debe comprarse y venderse en un lapso de 12 meses.
Es importante tener en cuenta que la cifra de la ganancia bruta es la diferencia entre el costo original de una propiedad y el precio al que se vendió. En la metodología de ATTOM, verá que este número no incluye el costo de la rehabilitación y las renovaciones , que los veteranos estiman que será entre el 20 % y el 33 % del valor de la vivienda después de las reparaciones.
Entonces, veamos cuánto ganaría con una hipotética casa de cambio en función de estos rendimientos brutos promedio y, al mismo tiempo, tenga en cuenta sus gastos.
- Usted compra una casa por el precio medio de $160 000 con la intención de darle la vuelta .
- Según los promedios actuales, su ganancia bruta ascendería a $64 900 (o 40,6 % de ROI) por un precio de venta de $224 900 .
- Su costo promedio de renovaciones como 20%-33% del valor posterior a la reparación (en este caso $224,900) asciende a: $44,980-$74,217 .
En el mejor de los casos, sus cálculos funcionan así:
Precio de venta: $ 224,900
–
Precio de compra: $ 160,000
–
Costos de rehabilitación y otros gastos incurridos (extremo bajo) $ 44,980
= Usted se lleva a casa: $ 19,920 flip (12% de ganancia)
En el peor de los casos, pierde dinero:
Precio de venta: 224 900
–
Precio de compra: $160 000
–
Costos de rehabilitación y otros gastos incurridos (extremo alto): $74,217
= Usted pierde: $9,317 en esta inversión (-6% de ganancia)
“Nuestro objetivo siempre es obtener márgenes de beneficio de alrededor del 20 % para los inversores con los que trabajamos en inversiones, lo que es bastante estándar en nuestra área”, dice Parker. “Mientras apuntamos al 20%, a veces te quedas un poco corto. Diría que el margen promedio para un flip es del 15%. Sin embargo, es posible que conectes un jonrón y obtengas el 50 % o el 60 % en un solo lanzamiento”.
Pero no hay garantía de que ganes tanto, especialmente si la inexperiencia juega en tu contra .
¿Cuáles son las ganancias promedio de un flipper?
La cantidad que puede ganar en general como flipper depende de muchos factores, incluido si puede identificar y comprar propiedades con descuento , alcanzar su presupuesto objetivo para rehabilitación y reparaciones, y cuántas casas cambia cada año. De acuerdo con un bloguero y experto en casas, los amantes de las casas a tiempo completo pueden cambiar entre 1 y 20 casas por año, pero mirando más allá de esos extremos, 2-7 casas por año es un rango más realista para trabajar.
Supongamos que renueva dos casas al año al precio medio y gana $19 920 por remodelación, con un ROI del 12 %, después de las renovaciones y los costos incurridos según el ejemplo anterior. Eso es solo $ 39,840 por año, y eso está en el extremo más bajo del espectro de costos de rehabilitación. Sin embargo, si puede hacer los 7 lanzamientos ese año, ganaría $ 139,440.
Los flippers experimentados pueden maximizar sus márgenes de beneficio por varias razones. Para empezar, pueden darse el lujo de comprar materiales a granel para varias casas a la vez. Además, como clientes fijos, pueden negociar mejores tratos con proveedores y contratistas. Sin mencionar el hecho de que desarrollan relaciones con agentes amigables con los inversionistas y otros inversionistas que les recomiendan grandes compras antes de que lleguen al mercado.
Tal vez esté pensando en cambiar algunas casas más cada año para aumentar sus ganancias. Sin embargo, tenga en cuenta que se tarda un promedio de 177 días en cambiar una casa, es decir, casi 6 meses durante los cuales su capital está inmovilizado, sin garantía de qué tipo de retorno obtendrá.
La cantidad que promediará como flipper de la casa también depende de dónde compre y venda sus flippers. Algunos mercados son más rentables que otros.
En cuanto a las ciudades individuales del informe de ATTOM, un puñado vio increíbles márgenes brutos de inversión en el tercer trimestre de 2019: Pittsburgh (133%); pedernal, Míchigan (111%); Cleveland, OH (110%); y Hickory-Lenoir-Morganton, NC (110 %) . En estos mercados, los inversores están más que duplicando su dinero en inversiones (nuevamente, sin tener en cuenta el costo de las reparaciones). Mientras tanto, las ciudades con las ganancias brutas de inversión más pequeñas incluyen Raleigh, NC ($ 25,000), Austin, TX ($ 27,549) y Phoenix, AX ($ 31,135), donde puede ver cómo sus márgenes de ganancia serían mínimos.
La popularidad de las volteretas en su área también marca la diferencia. A medida que los inversores acuden en masa a la próxima oportunidad, la competencia se vuelve dura por las propiedades rentables. Por lo tanto, si bien es posible ganar mucho dinero como un flipper de casas, muchos de los que lo intentan no lo harán, porque flipping es una inversión de alto costo y alto riesgo debido a las muchas variables involucradas.
¿Cuál es la tasa de éxito de la aleta casera?
Dado que flipping es una inversión de alto riesgo, no es de extrañar que por cada flipper que obtuvo una ganancia impresionante, hubo muchos que no lo hicieron .
No hay muchos datos concretos sobre cuántos flippers solo logran alcanzar el punto de equilibrio o perder dinero en un flip, probablemente porque la gente no está muy interesada en proclamar públicamente sus fracasos.
“La tasa de éxito de los flippers es probablemente bastante baja porque se ha convertido en un mercado muy competitivo gracias a la gente que ve programas de televisión de realidades sobre flippers”, aconseja Parker. “La diferencia entre flippers exitosos y no exitosos es tratarlo como un trabajo de tiempo completo y no como un pasatiempo. Aquellos aficionados a las aletas que se queman en su primera voltereta probablemente no vuelvan a intentarlo, que es lo que normalmente vemos”.
¿Qué costos necesito presupuestar en cada vuelta?
Los flippers que quieren ganar mucho dinero necesitan convertirse en ahorradores de presupuesto.
Su mayor gasto es la compra de la propiedad en sí, y necesita una propiedad tal como está que esté en buenas condiciones para arreglarla sin gastar demasiado dinero.
Una vez que encuentre la propiedad adecuada, la prioridad número uno es asegurarse de no pagar demasiado.
Averiguar eso requiere estimar el valor después de la reparación (ARV). Usted encuentra esto promediando los precios vendidos de comps cercanos en buenas condiciones (con tamaño de lote similar, pies cuadrados, cantidad de habitaciones, etc.) para determinar cuánto se venderá su propiedad tal como está una vez que esté reparada.
Una vez que tenga ese ARV y una estimación de cuánto costará arreglar la casa, sabrá cuánto puede pagar por la propiedad en sí y aun así alcanzar sus objetivos de ROI.
Pero no puede calcular el precio de un balde de pintura y un piso nuevo para determinar sus gastos. Voltear requiere hacer malabarismos y presupuestar una gran cantidad de factores en los que quizás ni siquiera pienses como un novato:
- Precio de compra de la vivienda
- Costos de cierre x 2 (sí, tanto los compradores como los vendedores tienen costos de cierre que cubrir )
- Comisiones de agentes
- Seguros especiales (como vivienda desocupada y riesgo del constructor )
- Reparaciones estimadas (revestimiento de la calzada, reacabado de gabinetes, reparación de HVAC, etc.)
- Mejoras estéticas (nueva pintura, pisos, encimeras, etc.)
- Mano de obra para todas las reparaciones, mejoras y mejoras
- Impuestos, permisos y otros cargos legales
- Gastos de vivienda (pueden incluir el pago de la hipoteca, los servicios públicos, las tarifas de la HOA, etc.)
Súmelo todo, y eso es mucho dinero para tener inmovilizado en una propiedad durante seis meses.
E incluso después de todo eso, aún necesita una parte considerable de capital en reserva para cualquier gasto inesperado, por ejemplo, si encuentra termitas en la casa o si el antiguo sistema de calefacción, ventilación y aire acondicionado deja de funcionar.
“Incluso los expertos se encuentran con sorpresas inesperadas, desagradables y caras. Una vez ayudamos a un cliente que hace unas 50 inversiones al año como un trabajo de tiempo completo a obtener una muy buena oferta en una propiedad en ejecución hipotecaria”, aconseja Parker.
“Encontró más problemas de los esperados durante las renovaciones, por lo que sus costos excedieron con creces su presupuesto. La propiedad finalmente se vendió, pero terminó obteniendo solo un 2% de rendimiento en esa casa cuando esperaba obtener un 20%. Fue una lección aprendida presupuestar una buena suma más de lo que esperas necesitar”.
La conclusión es que algunas volteretas son rápidas y fáciles y todo lo que necesita hacer es aplicar un poco de pintura e instalar pisos nuevos. Pero también debe estar preparado en caso de que necesite levantar toda la casa y reemplazar los cimientos, el techo y todo lo demás.
¿Cómo puedo conseguir financiación para flipping?
Hágale esta pregunta a la mayoría de los flippers profesionales y le dirán: «Nosotros no financiamos nuestros flippers».
“El efectivo es el rey. En el mercado actual, hay tanta competencia por las inversiones que estamos descubriendo que los vendedores tal como están no están considerando demasiadas ofertas financiadas, especialmente si se trata de una ejecución hipotecaria o una propiedad de un banco. Están buscando dinero en efectivo”, advierte Parker.
“Además, no podrá financiar una inversión tradicional porque la propiedad tendrá problemas. La mayoría de las hipotecas respaldadas por el gobierno, como FHA, VA y USDA, no respaldarán la compra de ninguna propiedad que no esté lista para mudarse”.
Sin embargo, solo porque la mayoría de los flippers profesionales no financian, no significa que no esté disponible.
“Hay algunas formas de pedir dinero prestado para voltear. Un préstamo convencional puede ser una opción”, sugiere Parker.
“También hay préstamos exóticos como el FHA 203K, que es esencialmente un préstamo de construcción para financiar una inversión, pero ese es un proceso difícil y lento tanto para el prestamista como para el contratista que selecciona para hacer las renovaciones”.
Dos tipos de préstamos «exóticos» disponibles para flippers son la hipoteca de renovación de estilo hogareño Fannie Mae y la hipoteca FHA 203(k) .
Si bien es similar en muchos aspectos, el préstamo FHA 203(k) limita los gastos de reparación del hogar a $35,000. Si su flip necesita reparaciones más extensas y costosas, el préstamo HomeStyle le permite pedir prestado hasta $50,000 o el 50 % del valor de tasación «completado» .
Ambos tipos de préstamos tienen ventajas, desventajas y condiciones que podrían obstaculizar sus planes de cambio, así que revise la letra pequeña con su prestamista antes de firmar en la línea de puntos.
Si los prestamistas tradicionales no aceptan, también puede buscar un préstamo de dinero duro .
En casi todos los mercados encontrará inversionistas que tienen dinero que están dispuestos e interesados en invertir en flips, simplemente no quieren hacer el trabajo ellos mismos.
La desventaja es que las tasas de interés de los préstamos de dinero duro suelen ser altas, del 10% al 18% o más. Por lo tanto, debe completar la inversión lo más rápido posible para no incurrir en esas altas tasas de interés durante demasiado tiempo.
Además, por lo general son para un período de tiempo más corto, como de 12 meses a cinco años, lo que hace que los pagos mensuales de la hipoteca sean más altos y puede dificultar conservar la propiedad si no se vende de inmediato al precio correcto. .
5 consejos profesionales para evitar perder dinero en la inversión de su casa
Hay un montón de consejos para empezar como flipper casa . Aquí hay algunos que evitarán que pierdas tu camisa.
1. No gastes de más en renovaciones (y presupuesta para lo inesperado)
El mármol se vería maravilloso en la cocina, y le encantaría ir con grifos de lujo en el baño. Pero esto no se trata de su gusto personal.
Su. No. Su. Hogar.
Si desea obtener ganancias como flipper, no puede gastar demasiado en materiales costosos o mejoras innecesarias en el hogar .
Los compradores no pagarán más por el mármol cuando una encimera de superficie sólida o granito de gama baja se vería igual de bien.
“No exagere con las renovaciones o reducirá significativamente sus márgenes”, aconseja Parker.
“Los novatos a los que les encanta ver los programas de televisión de Flipper quieren instalar costosas encimeras de granito y pisos de madera. Eso puede verse hermoso, pero también es muy caro. Los compradores no buscan mudarse al Ritz Carlton. Están buscando algo que sea agradable, asequible y listo para mudarse”.
2. Tenga en cuenta los costos de cierre al calcular sus márgenes
Los novatos a menudo se olvidan de presupuestar lo suficiente para los costos de cierre.
“Digamos que compra una casa por $ 100,000 y necesita gastar alrededor de $ 50,000 en renovaciones. En ese momento tienes $150,000 en la propiedad”, dice Parker.
“Si su objetivo es obtener un rendimiento del 20 %, o una ganancia de $30 000, en esa inversión de $150 000, no puede vender por $180 000 y pensar que alcanzará sus márgenes. Tienes que tener en cuenta los costos de cierre, los honorarios de la asociación, la comisión del agente, etc.
Los expertos recomiendan reservar del 2% al 5% del valor de la vivienda para cubrir los costos de cierre. Si el ARV de su propiedad es de $200,000, debe reservar entre $4,000 y $10,000 para los costos de cierre de una transacción (compra o venta).
Entonces, si desea alcanzar su margen de ganancia de $ 30,000, deberá vender esa propiedad por cerca de $ 190,000 o $ 200,000 para cubrir esos costos de cierre multiplicados por dos.
3. Rodéate de un equipo experimentado
No importa cuánto lea sobre estrategias de volteo exitosas, no hay sustituto para la experiencia real. La única forma de conseguirlo cuando eres un novato es asociarte con personas que lo han hecho antes.
“Es fundamental contar con un buen equipo de profesionales que te ayuden a protegerte de cometer grandes errores financieros. Reúna uno que incluya un agente, un abogado, varios prestamistas y múltiples contratistas”, dice West.
El primer compañero de equipo en alistarse es un agente de bienes raíces con experiencia en flipping . Conocerán los mejores vecindarios para invertir, tendrán información sobre propiedades en oferta y mantendrán un registro digital de otros expertos en inversión para conectarlo, como inversionistas, contratistas e incluso prestamistas.
4. Únete a un grupo de inversión (No, no de ese tipo)
No estamos hablando de juntar su dinero con otros e invertir como grupo , lo que podría ser una mina de oro o un desastre sin paliativos, ni siquiera de poner su dinero en un Fondo de Inversión en Bienes Raíces (REIT).
Estamos hablando de clubes y grupos sociales locales que se centran en la creación de redes, el intercambio de propinas y la educación.
“En Delaware tenemos al menos tres o cuatro grupos de inversión que tienen reuniones mensuales para compartir ideas, compartir contratistas y compartir estrategias. También traerán oradores para compartir información sobre voltear con éxito”, dice Parker.
Puede encontrar estos grupos de formación de redes e inversores a través de búsquedas en línea, en plataformas de redes sociales como Facebook o uniéndose a organizaciones profesionales, como la Asociación de Inversión en Bienes Raíces .
5. Encuentra propiedades para invertir antes de que aparezcan en la lista
Con más flippers compitiendo en el mercado, las guerras de ofertas hacen que los precios de las propiedades con potencial de ganancias suban cada vez más. A medida que aumentan los precios de las viviendas, los márgenes de beneficio se vuelven muy reducidos.
Eventualmente, incluso las casas más deterioradas se vuelven tan caras que ya no es asequible repararlas y voltearlas.
La mejor manera de combatir el aumento de precios para encontrar propiedades para comprar antes de que lleguen al mercado.
«La parte más difícil del trabajo para un flipper es encontrar una buena compra, porque si es una buena oferta y llega al mercado abierto, todos los demás inversores en esa área lo buscarán y eso hará que suba el precio». aconseja Parker.
“Nuestras mejores inversiones con los rendimientos más altos normalmente se han encontrado fuera del mercado. Puede encontrar vendedores fuera del mercado a través de correos, publicidad, llamadas en frío, llamadas a la puerta y referencias”.
Es esencial pedirle a su agente experimentado que esté atento a las buenas ofertas en propiedades fuera del mercado. También puede tener suerte en la red de su club de inversión y conocer a un mayorista de bienes raíces que gana dinero golpeando el pavimento para desenterrar consejos de cotización previos a la comercialización por una tarifa de buscador modesta.
Nunca pierdas dinero reventando casas
No hay manera de garantizar cuánto dinero ganarás como flipper de casas, o incluso si obtendrás alguna ganancia.
Sin embargo, si parece que va a alcanzar el punto de equilibrio o perderá dinero en una inversión, hay una cosa que puede hacer para salvar su inversión:
“Aquí está lo bueno de vender la propiedad: si no tiene sentido vender la propiedad en este momento, puede alquilarla por un par de años”, aconseja Parker.
“De esa manera, recuperará algunos de sus gastos a través de los ingresos por alquiler, y siempre podrá vender cuando el mercado mejore”.
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