Ha aceptado una oferta por su casa de un comprador que incluía una cantidad considerable de dinero en garantía , pero ahora se retira de la venta debido a la incertidumbre del coronavirus. ¿Ese depósito es tuyo para quedártelo?
“Quién tiene derecho legal al depósito de garantía depende de qué causa la cancelación de la venta y cuándo se cancela”, explica Justin Meyer , un abogado de bienes raíces con licencia en Florida, Nueva York y Nueva Jersey. “Sin embargo, si el comprador pierde su trabajo después del período de contingencia de aprobación de la hipoteca y se revoca la aprobación, podría correr el riesgo de perder su depósito en garantía”.
Incluso si recibe una oferta mientras vende durante la pandemia, la línea de tiempo podría ser imprecisa o el trato podría fracasar. Mientras que algunos compradores simplemente se alejan de su depósito de garantía, otros no.
Comprensiblemente, esto lo pone a usted, el vendedor, en una situación difícil, especialmente a la luz de las nuevas enmiendas del coronavirus que otorgan a los compradores un margen de maniobra adicional en el contrato. Echemos un vistazo a cómo el coronavirus ha cambiado las apuestas en términos de arras y cuál es su posición como vendedor.
Cómo funciona el dinero de arras
El dinero de garantía es un depósito de buena fe destinado a comprometer a su comprador a cerrar el trato, pero los contratos de bienes raíces rara vez son infalibles. Incluso antes de la pandemia, los compradores tenían tres contingencias principales que les permitían rescindir el trato y conservar su arras:
- Contingencia de Inspección : Esta contingencia otorga al comprador un número determinado de días para realizar una inspección física de la vivienda. Si la inspección revela problemas graves no revelados, el comprador puede retractarse de la compra sin perder su depósito de garantía.
- Contingencia de tasación : Esta contingencia entra en juego si la propiedad no se tasa al precio de compra. Si eso sucede, el comprador puede retractarse de la venta, a veces porque el banco no aprobará un préstamo por más del valor de tasación.
- Contingencia de financiamiento : esta contingencia permite que el comprador se retracte si finalmente no puede obtener una hipoteca para financiar la compra. Esta es la contingencia que es más probable que entre en juego en este escenario, ya que muchos compradores se encuentran inesperadamente suspendidos o desempleados debido al COVID-19.
Un trato podría fracasar por cualquiera de estas razones, tanto antes como después de la pandemia, y en la mayoría de los casos, el dinero de garantía se iría con el comprador. Ahora, ¿en cuanto a la venta de una casa que se desmorona específicamente debido a COVID-19? Eso agrega otra capa de complejidad.
Cómo COVID-19 complica el depósito de garantía
“He tenido compradores que han perdido dinero en garantía debido al COVID-19. Un comprador dio positivo por COVID-19, por lo que firmó una rescisión y se fue, dejando su depósito sobre la mesa. Eso fue antes de que el anexo sobre el coronavirus entrara en circulación”, recuerda Amy Rio , agente certificada de Move Safe con sede en Hartford, Connecticut .
Si el comprador y el vendedor no pueden llegar a un acuerdo sobre quién se queda con el dinero de arras en una venta descarrilada debido al coronavirus, es posible que un tribunal deba decidir.
Rio comparte un caso en el que el comprador fue suspendido durante la transacción. El depósito de garantía está ahora en litigio.
“Incluso he visto préstamos cerrarse el día antes del cierre porque la financiación del comprador ya no cumple con los nuevos criterios para la financiación de COVID-19”, dice Rio.
Pero el resultado podría depender de dónde viva.
“En California, existe una prueba de línea clara que puede ayudar a determinar si el vendedor tiene derecho a retener el depósito o si el comprador tiene derecho a un reembolso después de un fideicomiso fallido. La prueba es si el comprador ha eliminado todas sus contingencias”, dice Valerie H. Li , abogada de bienes raíces con sede en Los Ángeles y miembro de Schorr Law, APC.
“Para los compradores y vendedores que se despiertan en la era COVID-19 en medio de un trato, el comprador puede negarse a eliminar una contingencia y cancelar una venta sin penalización. Donde las disputas están surgiendo ahora es donde ya se han eliminado todas las contingencias, pero el comprador quiere cancelar y retener el depósito de garantía debido a COVID-19”.
6 formas de determinar quién se queda con el dinero de arras
Cada venta de casa es única, y también lo son las razones para cancelar una venta. Averiguar quién debería quedarse legítimamente con el dinero de garantía en su caso se reduce a las respuestas a estas seis preguntas.
1. ¿El contrato inmobiliario tenía una adenda de coronavirus?
Las tres contingencias anteriores son estándar en la mayoría de los contratos de venta de viviendas, sin embargo, no abordan específicamente los problemas inusuales que surgen en estos tiempos sin precedentes. Es por eso que muchos contratos ahora incluyen una adenda de coronavirus .
“El apéndice COVID-19 establece que se otorga una extensión automática si es necesario durante la pandemia, siempre que la necesidad de la extensión no sea culpa de ninguna de las partes”, explica Rio.
“Si la prórroga se debe simplemente a que la financiación o el procesamiento tardan más debido a las nuevas reglas que han entrado en juego, entonces al comprador se le concede la prórroga automática en lugar de que entre en incumplimiento”.
Dado que muchas empresas están experimentando cierres y retrasos, e incluso los servicios esenciales, como las empresas de bienes raíces, están operando con un equipo mínimo, es mejor para su propio nivel de estrés asumir que la venta de su casa tardará más de lo normal en cerrarse:
“Los cierres parciales o totales, o la reducción del personal que se observa en las agencias locales, las instituciones de crédito, las compañías de títulos de propiedad, las compañías de depósito en garantía y los tribunales han afectado el momento de las transacciones”, dice Li.
“Las partes pueden esperar obstrucciones y retrasos en algún momento del proceso que realmente pueden descarrilar una compra”.
2. ¿Cuáles fueron los términos de la adenda?
Si bien no existen términos nacionales aceptados para un apéndice de coronavirus que se aplique en todo el país, los términos establecidos por las asociaciones de agentes inmobiliarios en diferentes estados son bastante similares. Por ejemplo, Li explica el formulario actualmente en uso en California:
“El Apéndice de Coronavirus de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de California ( CAR Form CVA, 3/20 ) se preparó específicamente para abordar los derechos y obligaciones de las partes, incluido el derecho del comprador a cancelar con o sin penalización. Los términos pueden incluir aquellos que posponen la venta por 30 días y permiten que el comprador cancele al final de los 30 días si el depósito en garantía no se puede cerrar por algún motivo”.
En otras palabras, el anexo sobre el coronavirus significa que nunca es demasiado tarde para renegociar el acuerdo de compraventa para permitir un resultado justo que tenga en cuenta el cambio de circunstancias del comprador debido al COVID-19.
Florida Realtors ha presentado un anexo similar sobre el coronavirus, sin embargo, como señala Meyer, el anexo no se agrega automáticamente a todos los contratos de venta de viviendas de la era COVID-19. Además, la adenda no menciona específicamente lo que sucede con el depósito de garantía:
“El apéndice no es obligatorio y no se refiere en absoluto al depósito de garantía”, dice Meyer. “Si el comprador pierde una fecha, ahí es donde entra en juego el dinero de arras.
“Sin embargo, el apéndice de coronavirus de Florida Realtors permite extensiones de tiempo para cualquier aspecto del contrato, como un período de inspección más largo o un período de contingencia hipotecaria más largo, ya sea por un número determinado de días o un período de tiempo indefinido, digamos , hasta que se ponga fin a la declaración del estado de excepción.”
3. ¿Está protegido el comprador por otras contingencias (no relacionadas con el coronavirus)?
Un apéndice de coronavirus está diseñado específicamente para abordar los problemas de ruptura de contrato que pueden surgir debido a COVID-19. Sin embargo, los derechos de los compradores a retener su depósito de garantía aún están protegidos por esas contingencias estándar. Esto es cierto incluso si la razón por la que entra en juego la contingencia está directamente relacionada con la pandemia.
Es muy probable que la incertidumbre económica provocada por COVID-19 desencadene la contingencia del préstamo.
“Recientemente tuve una venta en la que la contingencia financiera entró en juego del lado del comprador porque nuestro comprador fue despedido. Aunque el trabajo estará allí cuando todo esto termine, el prestamista no aprobaría el financiamiento porque nadie tiene idea de cuándo terminará realmente”, recuerda Cambria Henry , agente de bienes raíces con sede en Spokane, Washington .
La seguridad laboral no es la única razón relacionada con el coronavirus por la que un comprador puede abandonar la contingencia financiera. Desde que llegó el COVID-19, los requisitos para obtener un préstamo de la FHA se han vuelto más estrictos , lo que significa que es posible que incluso algunos compradores preaprobados ya no califiquen:
“Los criterios de préstamo de la FHA han cambiado enormemente durante la pandemia. Anteriormente, se requería un puntaje de crédito de solo 620 y no se requerían reservas”, explica la agente Amy Rio.
“Pero ahora el 80% de los prestamistas exigen un puntaje crediticio de 680 para un préstamo de la FHA, por lo que muchos compradores ya no califican. Diría que un sólido 10 % de mis compradores ya no califican para comprar una casa con un préstamo de la FHA desde que comenzó el COVID-19”.
4. El comprador no tiene protección contra una adenda o contingencia. ¿El vendedor tiene derecho al dinero?
Si no hay contingencias que justifiquen la rescisión de un contrato, puede ser difícil para un comprador recuperar su depósito de garantía. Sin embargo, existe otra cláusula estándar que puede afectar los derechos a la arras en caso de que surja una disputa entre el comprador y el vendedor: la cláusula de fuerza mayor .
En pocas palabras, la cláusula de fuerza mayor es un lenguaje contractual estándar que elimina la responsabilidad en caso de que el contrato se rompa debido a catástrofes naturales, inesperadas e inevitables, por ejemplo, si la casa del vendedor es destruida por un huracán o un tornado antes de que se cierre la venta.
Sin embargo, aún no se ha decidido si la pandemia de COVID-19 se considerará un desastre natural que activa legalmente la cláusula de fuerza mayor.
Se necesitará un caso judicial para decidir si la fuerza mayor es aplicable o no, pero no vale la pena entablar una batalla legal si los honorarios legales le costarán más que el monto total del depósito.
Meyer explica:
“ La cláusula de fuerza mayor en los contratos de Florida no establece específicamente si una pandemia/epidemia está cubierta, por lo que no está claro si las cancelaciones relacionadas con el Covid-19 están cubiertas por la cláusula.
“Para la mayoría de las personas, un depósito en garantía de $1,000 o $2,000 puede no valer los costos judiciales. Sin embargo, un depósito en garantía más grande cambiará eso. Los vendedores deberán ver cuánto dinero está en riesgo y cuánto están dispuestos a gastar en un abogado”.
La incertidumbre de cómo pueden fallar los tribunales también es cierta en California, como explica Li:
“Aunque algunos contratos tienen la disposición de fuerza mayor que un comprador puede usar para salir de una compra, no hay certeza de que los tribunales de California interpretarán la crisis de COVID-19 como un ‘acto de Dios’ o algún evento imprevisto e inevitable. que permite a las partes rescindir completamente un contrato sin ninguna sanción.
“La equidad o la justicia sugieren que puede haber algún alivio disponible pero, desafortunadamente, no hay una prueba de línea brillante. Esto se decidirá caso por caso por jueces y jurados”.
5. Digamos que, legalmente, tienes derecho al dinero. ¿Deberías tomarlo? ¿Qué es lo correcto?
Desafortunadamente, actualmente no ha habido ningún fallo que explique exactamente cómo deben manejarse las disputas de contratos de bienes raíces sobre el depósito de garantía durante la pandemia de COVID-19.
Podría resultar que usted (el vendedor) tiene derecho legal al depósito de garantía porque el comprador ya no tenía contingencias a las que recurrir cuando el COVID-19 afectó negativamente su estado financiero. Si ese es el caso, quedarse con el dinero puede ser legal, pero puede que no sea moralmente correcto.
“Digamos que alguien es suspendido después de que se hizo un compromiso hipotecario, y no quedan condiciones en el contrato para darle al comprador una salida. En esta situación, hay daño para ambos lados”, dice Rio.
El vendedor se ve perjudicado porque su casa no está en el mercado y todavía ha estado cargando con los costos de la vivienda mientras estaba en depósito en garantía. El comprador se ve perjudicado porque fue suspendido o perdió su trabajo debido a COVID-19, por lo que simplemente ya no puede comprar la propiedad.
En ese momento, es comprensible que los compradores soliciten la devolución de su dinero en garantía, y también es comprensible que los vendedores también esperen quedarse con el dinero.
Es una situación triste para ambas partes que están sufriendo una pérdida. Cuando no está claro qué partido merece legalmente quedarse con el dinero de garantía, lo correcto es decidir quién recibe el dinero en función de qué partido se encuentra en una situación financiera más desesperada.
6. ¿Hay algo que un vendedor pueda hacer para protegerse?
“En realidad, es muy difícil para un vendedor conservar el depósito de garantía”, explica Henry.
“Por ejemplo, en Washington, los compradores no tienen que ser aprobados para un préstamo antes de hacer una oferta por una casa, siempre y cuando soliciten un préstamo dentro de los cinco días posteriores a la aceptación de la oferta.
“Si su financiamiento fracasa, recuperan su depósito de garantía, a menos que el vendedor haya utilizado su derecho a terminar la contingencia de financiamiento, lo que puede hacer después de 30 días”.
En general, los contratos estándar de bienes raíces se escriben para proteger los intereses tanto del comprador como del vendedor. Las adiciones de coronavirus, por otro lado, tienden a favorecer al comprador, porque extiende esos plazos de contingencia ajustados, a menudo automáticamente, para otorgar al comprador más tiempo para realizar una inspección, tasación y aprobación del préstamo.
Ese anexo es sensato para ambas partes, porque el distanciamiento social y las órdenes de quedarse en casa han causado retrasos que hacen que cumplir con esos plazos sea casi imposible.
Sin embargo, también ha provocado que los períodos de depósito en garantía se alarguen más de lo planeado, lo que es posible que algunos vendedores no puedan pagar. Por ejemplo, tal vez actualmente tenga dos hipotecas porque ya compró su nueva casa.
Para los vendedores que están preocupados de no poder mantenerse al día con los gastos si la venta se prolonga durante semanas más de lo esperado, su mejor opción puede ser preguntarle a su agente si omitir el apéndice del coronavirus mantendrá el cronograma de depósito en garantía. .
Sin embargo, eso puede no ser necesario. Muchos compradores que se retiran de la venta de una casa debido a preocupaciones por el coronavirus, ni siquiera piden que se les devuelva el dinero en garantía:
“A partir de ahora, la mayoría de los compradores simplemente se retiran de su depósito si han sido despedidos o han perdido sus trabajos. O están pidiendo extensiones para impulsar el cierre durante ocho semanas, con la esperanza de que los vuelvan a contratar después de la licencia”, dice la agente Amy Rio.
Mantener su venta en el buen camino
Muchas familias enfrentan dificultades económicas en este momento, por lo que es natural preguntarse qué sucederá con el considerable depósito de garantía si la venta de su casa fracasa debido al COVID-19.
Si bien puede parecer inteligente reducir sus pérdidas y tomar ese dinero de garantía si puede obtenerlo, a la larga es más inteligente encontrar una manera de mantener la venta de su casa en el buen camino.
Nunca se sabe qué pasará con los precios de las viviendas en el futuro. Si la economía no se recupera rápidamente después de que pase la pandemia de COVID-19, entonces los precios de las viviendas pueden verse afectados .
Si su comprador está dispuesto a permanecer en depósito en garantía durante un período prolongado con la esperanza de que vuelva a calificar para una hipoteca después de que se levanten las órdenes de quedarse en casa, y ambos pueden permitirse el lujo de hacerlo, entonces elija eso.
Es mejor mantener a un comprador serio comprometido con la compra de su casa que esperar que reciba otra oferta en el futuro por el mismo monto una vez que el COVID-19 haya disminuido.
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