Si está vendiendo su casa en Kentucky, es posible que se pregunte cuánto ganará con la venta, qué costos requeridos afectarán sus ganancias y dónde puede reducir los costos. Esto significa comprender de qué tarifas será responsable cuando se cierre la venta. En Kentucky, los costos de cierre promedio para los vendedores son aproximadamente el 2% del precio de venta o $3,000 por una casa de $150,000 (que es el precio de venta promedio en todo el estado) y la comisión del agente, que es del 5 al 6% del precio de venta o hasta $9,000 en una venta de casa de $150,000 por un total de aproximadamente $12,000 en costos.
Para comprender mejor qué costos de cierre se aplican a los vendedores de viviendas en Kentucky, hablamos con Maggie Terry, una agente de bienes raíces de Keller Williams Realty en Louisville East. Terry ha vendido más de 267 casas en sus 17 años de experiencia en bienes raíces.
¿Qué son los costos de cierre?
Los costos de cierre del vendedor son los gastos que el propietario debe pagar para completar la transacción de bienes raíces. Estos costos pueden incluir el pago de la hipoteca, las tarifas de título, los impuestos prorrateados sobre la propiedad, los impuestos sobre la transferencia de bienes raíces, las tarifas de registro y reconversión de préstamos, los honorarios de los abogados de bienes raíces y la comisión del agente de bienes raíces, así como las concesiones del comprador y las tarifas adicionales. Analicemos qué es cada una de estas tarifas y cuánto pagará en Kentucky.
Descripción general de los costos de cierre del vendedor de Kentucky
| Costo de cierre | Porcentaje de venta o precio fijo | Coste medio
($150,000 venta) |
responsabilidad del vendedor |
| Multa por pago anticipado | 0-3% | $0-$4,500 | Extraño |
| Impuestos a la propiedad (prorrateados) | 0,83% (promedio) | $1,245 | Innegociable |
| Preparación de escrituras | $500 | $500 | Requerido |
| impuesto de transmisiones patrimoniales | 0,1% | $150 | Requerido |
| Comision de agente de bienes raices | 5-6% | $7,500-$9,000 | Negociable |
| Tarifa de título
Tarifa de preparación de documentos Tarifa de cancelación de préstamo |
$250
$250 $50 |
$550 | Requerido |
| Total | $2,445 – $11,445 |
Penalización por pago anticipado de hipoteca: hasta el 3%
Cuando vende su casa, la ley le exige que pague el saldo de su hipoteca con el producto de la venta. Algunos prestamistas cobran una multa por pago anticipado además del saldo de su hipoteca.
No todos los prestamistas cobran una multa por pago anticipado y en Kentucky, las multas por pago anticipado son raras. En el raro caso de que su hipoteca tenga una cláusula de penalización por pago anticipado, pagará una tarifa de pago anticipado porque cuando vende su casa, esencialmente está pagando su hipoteca antes de tiempo. Una multa por pago anticipado es un porcentaje sobre el saldo de capital impago en el momento del pago.
Por lo general, las tarifas de prepago se activan cuando paga la hipoteca en los primeros años que es propietario de la vivienda, y para la mayoría de los tipos de préstamos no pueden superar el 2%. Por lo general, si ha sido propietario de su casa durante más de cuatro años, habrá superado cualquier período de penalización por pago anticipado y, por lo tanto, no tendrá uno.
De acuerdo con el estatuto del estado de Kentucky :
“Ninguna multa por pago anticipado podrá exceder el tres por ciento (3%) para el primer año, el dos por ciento (2%) para el segundo año y el uno por ciento (1%) para el tercer año del saldo insoluto del préstamo; pero en ningún caso se impondrá una multa por pago anticipado contra un prestatario que refinancie con la compañía de préstamos hipotecarios que financió la hipoteca”.
Comisión de agente inmobiliario: hasta el 6%
La comisión del agente de bienes raíces es el porcentaje de la venta que se paga al (a los) agente(s) involucrado(s) en la transacción. El vendedor generalmente paga la comisión tanto al agente del comprador como al agente del vendedor. La comisión en Kentucky es típicamente del 5% al 6% del precio de venta de la casa, dividida entre los dos agentes. La comisión pagada al agente del vendedor cubre el costo de listar la casa en los Servicios de Listado Múltiple (MLS) locales y comercializar la casa.
La comisión es la tarifa más alta que pagarán los vendedores de Kentucky al vender su casa, y asciende hasta el 75% de los costos de cierre. Por ejemplo, si vende su casa por $150,000, pagará una comisión de entre $7,500 y $9,000, mientras que sus otros costos de cierre serán de aproximadamente $3,000.
Para estimar cuánto pagará en comisiones de bienes raíces, use nuestra calculadora de comisiones de agentes de bienes raíces.
Las comisiones de bienes raíces no están establecidas por la ley estatal de Kentucky. El vendedor puede negociar la tasa de comisión con el agente del vendedor, sin embargo, esto no siempre es lo mejor para el vendedor. Recuerde que la comisión pagada al agente del vendedor cubre las tarifas de cotización y marketing. Si planea negociar la comisión de su agente de bienes raíces, Terry recomienda que averigüe qué valor agregado se incluye en el servicio y negocie descuentos para cualquier cosa que no necesite, como los servicios de puesta en escena.
Si bien es una práctica común que el vendedor pague la comisión del agente comprador, el vendedor no está obligado a hacerlo. Durante el período de negociación, el vendedor puede solicitar que el comprador pague la totalidad o una parte de la comisión del agente comprador. En un mercado caliente, un comprador puede estar dispuesto a pagar la comisión de su agente para endulzar el trato.
La conveniencia de un agente de bienes raíces elimina la molestia, los problemas desconocidos y legales de vender su casa usted mismo. También pone su casa frente a más compradores. Sin embargo, no está obligado a vender a través de un agente de bienes raíces. Si elige la opción de venta por propietario (FSBO), se ahorrará el costo de la comisión. Es habitual que el comprador pague la comisión del agente comprador en una compra de FSBO.
Si vende su casa FSBO, querrá contratar a un abogado de bienes raíces para redactar y revisar su documentación. La tarifa promedio por hora de un abogado de bienes raíces es de $246 .
También puede vender a compradores en efectivo previamente examinados con la ayuda de Simple Sale de HomeLight .
Impuestos a la propiedad: 0.83% promedio
Debido a que los impuestos sobre la propiedad se pagan atrasados, lo más probable es que deba impuestos sobre la propiedad al momento del cierre. Tanto el comprador como el vendedor pagan su parte de los impuestos sobre la propiedad (prorrateados al día de la venta) sobre la venta de la vivienda. Los impuestos a la propiedad no son negociables.
Los escenarios en los que debería impuestos incluyen:
- Usted paga sus impuestos en una suma global Y
- Vendes tu casa antes de haber recibido tu factura de impuestos del año.
O
- Usted paga sus impuestos en una suma global Y
- Vendes tu casa después de haber recibido tu factura de impuestos del año y antes de haber pagado tus impuestos.
O
- Usted paga sus impuestos en depósito en garantía Y
- Su cuenta de depósito en garantía está por debajo del monto real del impuesto para el año
Puede usar esta práctica calculadora de impuestos en línea para estimar sus impuestos sobre la propiedad.
Si ha pagado sus impuestos del año, el comprador debe pagar la cantidad que debe, prorrateada desde la fecha de la venta hasta el final del año.
¿Cuánto son los impuestos a la propiedad de Kentucky?
El impuesto a la propiedad para los propietarios de Kentucky tiene un promedio de alrededor de $1257 por año, que es mucho más bajo que el promedio nacional de $2578 por año. Las tasas de impuestos a la propiedad de Kentucky varían de un condado a otro, pero están entre el 0,63 % y el 1,17 % del valor de la vivienda. El promedio estatal es del 0,83 %, aunque Terry señala que son más altos (alrededor del 0,9 %) en el área de Louisville.
En Kentucky, los impuestos a la propiedad siguen un ciclo de un año, comenzando el 1 de enero de cada año, cuando la vivienda se evalúa a través de una tasación masiva. Las tasas impositivas se calculan durante el verano y se facturan en octubre y noviembre, con vencimiento de pago el 31 de diciembre o antes. Los propietarios de viviendas que pagan sus impuestos antes del 30 de noviembre reciben un 2% de descuento sobre el monto total, pero los que no pagan hasta enero pagan una sanción del 5%. En febrero, esa sanción pasa a ser del 20%.
Los impuestos sobre la propiedad de Kentucky se pagan atrasados , lo que significa que se pagan por el año fiscal anterior. Por lo tanto, a menos que pague sus impuestos en depósito en garantía a su prestamista o venda su casa en los meses de invierno y después de haber pagado los impuestos sobre la propiedad de ese año, será responsable de los impuestos del año en curso por la parte del año que ser dueño de su casa.
Tarifas de preparación de escrituras: $ 500
El estado de Kentucky requiere un abogado con licencia para realizar cierres de bienes raíces. Su abogado se encargará de la documentación legal y la transferencia de la venta.
Cuando vende su casa y paga su hipoteca, su abogado de bienes raíces distribuye un pago en su nombre a su compañía hipotecaria de los ingresos de la venta y prepara un acuerdo de preparación de la escritura (también llamado escritura de reconcesión o documento de satisfacción de la hipoteca), lo que indica que su préstamo ha sido pagado en su totalidad.
Pagará aproximadamente $500 por honorarios de preparación de escrituras y honorarios de abogados de bienes raíces.
Impuesto de transmisiones patrimoniales: 0,1%
En Kentucky, el vendedor es responsable de los impuestos de transferencia de bienes inmuebles impuestos por el estado y la ciudad. Sin embargo, el vendedor puede negociar con el comprador para pagar todo o una parte del impuesto de transferencia. Los impuestos de transferencia del estado de Kentucky son recaudados por el condado en el que se encuentra la propiedad.
Impuesto estatal de transferencia: 0,1% del precio de venta
Tarifas de título: $ 550
Cuando vende su casa, debe probar que es el propietario legal de la propiedad y que no hay juicios pendientes o reclamos contra su casa. Esto se hace con una búsqueda de título, que cuesta aproximadamente $550 en Kentucky.
Concesiones: variar
Los compradores pueden pedirle al vendedor que pague ciertos costos de cierre. Esto se denomina concesión del comprador y se solicita durante las negociaciones de compra/venta en el momento de la oferta. Las concesiones son poco comunes durante un mercado caliente y para propiedades de Kentucky con un valor de mercado superior a $300,000. Sin embargo, durante un mercado lento (del comprador), un comprador puede solicitar que el vendedor pague un porcentaje de los costos de cierre del comprador o para artículos de línea más específicos. Alternativamente, en un mercado lento, el vendedor puede endulzar la venta ofreciendo al comprador un crédito para el cierre.
Las concesiones comunes incluyen:
- Seguro de título, que protege al prestamista o al comprador de la vivienda de reclamos contra el título de la vivienda
- Garantía del hogar, que es un acuerdo de servicio que paga una cierta cantidad para reparar o reemplazar los sistemas y electrodomésticos del hogar en caso de que se desgasten.
- Seguro contra desastres, que cubre seguros contra inundaciones, incendios o tornados según el área
- Crédito para reparaciones de características envejecidas o dañadas de la vivienda
Los vendedores también pueden pagar estos costos de cierre: variar
Hay costos adicionales que se espera que los vendedores paguen si se aplican a ellos. Estos pueden incluir:
Inspecciones de termitas para préstamos VA. Si el comprador está financiando la compra de la propiedad con un préstamo VA, el vendedor deberá pagar una inspección de termitas. El costo promedio de una inspección de termitas es de $100 .
Cuotas de HOA y cuotas de condominio . Estos son gastos comunes de propietarios de viviendas en Kentucky. Se le pedirá que pague el monto prorrateado de cualquier cargo pendiente de HOA o cuotas de condominio para ese año. Terry comparte que las tarifas de HOA en Kentucky son de aproximadamente $ 400 a $ 500 y las cuotas de condominio son de aproximadamente $ 250 (pero pueden ser más altas si se incluyen los servicios públicos o las reparaciones).
No pase por alto estos costos para vender su casa
Hay otros costos por vender su casa que no son costos de cierre. Estos son: costos para preparar su casa para la venta, costos negociados para reparar su casa y costos de mudanza.
Costos de preparación del hogar. Estos son otros costos que un vendedor puede pagar al vender una casa, incluidas las tarifas pagadas para limpiar profundamente su casa, las tarifas de almacenamiento y las tarifas de puesta en escena. Los costos varían dependiendo de sus necesidades. Terry dice que la puesta en escena de la casa es común en casas de alto nivel en Kentucky.
Reparaciones en el hogar. Otro costo para los vendedores es el costo de hacer las reparaciones necesarias . Estas son las reparaciones que el comprador negocia con el vendedor en base a los hallazgos de la inspección. A menos que su hogar esté 100% perfecto, es probable que esté en la línea para algunas reparaciones. El costo de las reparaciones varía de un hogar a otro y depende de lo que el vendedor debe reparar para realizar la venta o las reparaciones que la ley de Kentucky exige que realice.
Si bien una venta «tal como está» es una forma de que los vendedores eviten hacer reparaciones costosas, generalmente resulta en ofertas más bajas.
Es costumbre poner un tope al costo de las reparaciones que el vendedor debe pagar, sin embargo, hay algunas reparaciones que son requeridas por la ley estatal. Los vendedores están en el anzuelo para las siguientes reparaciones:
- Daños por agua
- Problemas estructurales
- Techos viejos o dañados
- Sistema eléctrico dañado o viejo
- Problemas de plomería
- Infestación de insectos y plagas
- Problemas con el sistema HVAC
Los vendedores deben estar al tanto de los elementos que necesitan reparaciones costosas cuando publican su casa, como fugas conocidas o un sistema séptico defectuoso. Tienen la obligación legal y ética de revelar estos problemas al comprador.
Costos de mudanza. Si está vendiendo su casa, seguramente se está mudando. Si bien los costos de mudanza no son parte de los costos de cierre, estará en línea con el costo de empacar y transportar sus pertenencias. Los costos varían dependiendo de si contratas un servicio, qué tan lejos te mudas y si tus costos de reubicación son pagados por un empleador.
Dónde ver sus costos y ganancias estimados y reales
Su agente de bienes raíces debe proporcionarle una lista de los costos de cierre, determinar el monto neto que ganará con su venta y analizar los costos con usted antes de firmar el contrato de compra . Si desea calcular cuánto ganará con la venta de su casa después de las reparaciones y los costos de cierre, ingrese los detalles de su casa en nuestra calculadora de ganancias netas .
Al final del cierre, recibirá un estado de liquidación , que es un registro que enumera las tarifas y los créditos detallados para toda la transacción de bienes raíces.
Fuente de la imagen del encabezado: (Miles Manwaring / Unsplash)