Los expertos sugieren que cada vez más propietarios se encontrarán en un área considerada “proclive a inundaciones”; de hecho, se prevé que las llanuras aluviales proyectadas crezcan hasta un 45 % para fines de siglo .
Si este es usted ahora y está buscando poner su propiedad en el mercado, siga estos consejos para vender una casa en un área propensa a inundaciones. Lo ayudaremos a navegar por los entresijos del seguro contra inundaciones, invertir en cualquier mejora aconsejable a prueba de inundaciones y hacer que su casa sea lo más comercializable posible para el comprador adecuado que esté dispuesto a aceptar los riesgos.
¿Qué significa vivir en un área “propensa a inundaciones”?
Primero, aclaremos la terminología porque hay mucho vocabulario diferente para entender cuando se trata de bienes raíces e inundaciones. Un área «propensa a inundaciones», también conocida como llanura aluvial , se refiere a «cualquier área de tierra susceptible de ser inundada por agua de cualquier fuente durante una inundación de 100 años según lo define FEMA (Agencia Federal para el Manejo de Emergencias) o FHAD (Área de Peligro de Inundación). Delineación)”, según una oficina del gobierno local.
Si posee una casa en una zona de inundación moderada (entre los niveles de inundación de 100 y 500 años) o en una zona de inundación de bajo riesgo (por encima del nivel de inundación de 500 años), técnicamente no es «propenso a inundaciones» según las pautas actuales – pero aún puede beneficiarse de la orientación aquí.
La mayor diferencia es que los requisitos obligatorios de seguro contra inundaciones generalmente no se aplican a las zonas de riesgo moderado y bajo, aunque a menudo se recomienda obtener un seguro , según FEMA. Incluso si ha verificado su zona anteriormente, es recomendable verificar nuevamente ya que FEMA vuelve a inspeccionar las áreas de vez en cuando y su zona puede haber cambiado, lo que nos lleva a nuestro primer consejo.
Consejo n.º 1: verifique el nivel de su zona de inundación y los requisitos de seguro
Según FEMA, 13 millones de propietarios viven en la llanura de inundación de 100 años de alto riesgo , lo que significa que enfrentan un 1% de probabilidad de inundación durante un año determinado y un 26% de probabilidad de inundación durante la vida de una hipoteca de 30 años. Sabrá si técnicamente se encuentra en un área «propensa a inundaciones» si su comunidad cae en cualquier zona de inundación designada por FEMA que comience con las letras «A» (Áreas de alto riesgo) o «V» (Áreas costeras de alto riesgo) donde esos requisitos obligatorios de compra de seguro contra inundaciones entran en juego .
Fuera de la llanura aluvial de 100 años, la Zona B y la Zona X sombreada designan áreas con riesgo moderado de inundación. Si se encuentra en una Zona C o en una Zona X sin sombra, su hogar tiene un riesgo mínimo de inundación. Puede verificar su zona usando el Centro de Servicio de Mapas de Inundaciones de FEMA . Para averiguar si su comunidad participa en el Programa Nacional de Seguro contra Inundaciones (NFIP), consulte el Libro de Estado de la Comunidad del Programa Nacional de Seguro contra Inundaciones de FEMA o hable con su agente de seguros.
Consejo #2: Haga inspeccionar su propiedad para obtener un certificado de elevación
Si su propiedad está en un área propensa a inundaciones pero no cree que pertenece allí, puede hacer que un topógrafo proporcione un certificado de elevación que puede enviar a FEMA para que lo eliminen de esa zona de inundación. De hecho, FEMA advierte que “puede sorprenderle saber que algunos titulares de pólizas con derechos adquiridos podrían estar pagando menos por su seguro contra inundaciones hoy si tuvieran información específica sobre la elevación de su edificio”.
Un certificado de elevación es un documento que enumera la ubicación de un edificio, el punto más bajo de elevación, la zona de inundación y otras características. Si se considera que su propiedad tiene un alto riesgo de inundación, es probable que deba obtener el certificado de elevación de FEMA para su propiedad antes de poder comprar un seguro contra inundaciones.
Si obtiene una prueba de que está en la zona equivocada, puede conectarse y enviar una solicitud de carta de cambio de mapa (LOMC). Además, el sitio de eLOMA permite que los agrimensores autorizados y los ingenieros profesionales presenten una carta de modificación del mapa por usted.
Consejo n.º 3: haga las divulgaciones necesarias sobre inundaciones
Liz McCarthy , una importante agente en San Rafael, CA (un área con una larga historia de inundaciones ) siempre prepara un paquete de divulgación de inundaciones en nombre de sus clientes vendedores propensos a inundaciones.
Ella incluye toda la información pertinente sobre la propiedad, la zona de inundación designada, información sobre el seguro y más para asegurarse de que todos estén en la misma página. California tiene un formulario especial llamado informe de divulgación de peligros naturales (NHD, por sus siglas en inglés) que los vendedores usan para hacer divulgaciones sobre inundaciones y otros riesgos relacionados con la naturaleza, como terremotos.
Pero algunos estados son mucho más laxos y le imponen a usted la responsabilidad de ser transparente acerca de la inundación de información de buena fe. 29 estados tienen mandatos de divulgación de inundaciones de diversos grados, pero 21 estados no requieren ningún requisito de divulgación de inundaciones, informa el Consejo de Defensa de Recursos Naturales (NRDC). Consulte el Mapa de Divulgación de Inundaciones de NRDC para ver las regulaciones relevantes para su estado. Sin embargo, independientemente de las leyes de su estado individual, la regla general que siguen los expertos en bienes raíces es la siguiente: nunca debe ocultar hechos materiales que puedan afectar el valor o la seguridad de su hogar, incluido su historial de inundaciones, el estado de la zona de inundación o los requisitos de seguro .
Además, si ha recibido asistencia federal por desastre en su hogar, deberá obtener un seguro contra inundaciones en esa dirección. A partir de ahí, la ley federal exige que, cuando venda su casa , se informe a los nuevos propietarios que deberán continuar con la cobertura de seguro de la propiedad, según FEMA. Si tiene alguna pregunta sobre lo que está legalmente obligado a revelar, hable con su agente y, si es necesario, con un abogado experto en bienes raíces.
Consejo #4: Solicite un informe CLUE
Si bien es una idea inteligente ser transparente acerca de su zona de inundación y cualquier historial de inundaciones, en el otro lado de la moneda, desea tranquilizar a los compradores utilizando hechos fríos y concretos. Si nunca ha tenido que pagar un reclamo por inundación, o el área no se ha inundado durante muchos años, eso funciona a su favor. Y puede solicitar un informe de información de reclamos generado por LexisNexis, una agencia de informes del consumidor, para mostrar a los compradores la falta de eventos de inundación de su propiedad con documentación clara.
Puede obtener este informe, llamado Intercambio de suscripción de pérdida integral (CLUE) a través del enlace o llamando al 866-312-8076. El informe contiene hasta 7 años de historial de reclamos personales. La Ley de informes crediticios justos le da derecho a una copia gratuita . Esto le permitirá mostrar a los compradores potenciales que no se han presentado reclamaciones y que el riesgo de inundación es bajo.
Consejo #5: Ofrezca transferir su seguro contra inundaciones al comprador si es posible
Si no tiene un seguro contra inundaciones porque no es obligatorio, aún puede considerar obtenerlo antes de poner su casa en el mercado.
Según FEMA , “incluso si vive fuera de una zona de alto riesgo de inundación, llamada Área Especial de Peligro de Inundación, es una buena decisión comprar un seguro contra inundaciones. De hecho, las estadísticas muestran que las personas que viven fuera de las áreas de alto riesgo presentan más del 25 % de los reclamos por inundaciones en todo el país”.
Esto ayudará a proteger su hogar en caso de que ocurra una inundación mientras está en el mercado. Además, algunas pólizas permiten a los vendedores transferir una póliza existente a un nuevo comprador sin interrupción de la cobertura, por lo que este puede ser un buen punto de venta para su hogar. Ya tener una póliza vigente puede ser beneficioso para el comprador porque, según FEMA, » si la tarifa está subsidiada, la tarifa puede transferirse «.
Consejo n.º 6: seguro público o privado: asegúrese de tener la mejor póliza para su propiedad
Si bien la mayoría de los seguros contra inundaciones están regulados por el gobierno federal a través del NFIP, también puede comprar un seguro privado contra inundaciones en el mercado. A partir de 2018, el seguro privado contra inundaciones representa aproximadamente el 15 % de las pólizas de seguro contra inundaciones en todo el país, según un informe de Insurance Journal .
Si vive en una zona de riesgo de inundación más bajo, es posible que las ofertas privadas sean más asequibles . El inconveniente del seguro privado es que si su área se vuelve de mayor riesgo con el tiempo, su proveedor puede optar por no renovar su póliza , lo que podría resultar en tarifas más altas.
Descubrirá que las pólizas de seguro médico público generalmente ofrecen tarifas más bajas para áreas de alto riesgo . Investigue un poco en el sitio web del Programa Nacional de Seguros contra Inundaciones (NFIP) de FEMA, FloodSmart , si está buscando un proveedor público de seguros contra inundaciones.
Consejo n.º 7: recopile detalles sobre el precio del seguro contra inundaciones de su propiedad
Si ha estado pagando un seguro contra inundaciones, una forma de tranquilizar a los compradores sobre el costo adicional es compartir con ellos lo que paga. Recopile sus facturas anteriores de seguro contra inundaciones para que pueda mostrarles las primas y los aumentos de tarifas a lo largo del tiempo. Verifique si su seguro es transferible llamando a su proveedor para consultar.
Consejo #8: Ofrezca pagar el seguro contra inundaciones como incentivo para el comprador
Pagar por un año de seguro puede brindar mucha tranquilidad y podría atraer a un comprador calificado que, de lo contrario, se sentiría receloso de hacer una oferta. Otra opción es ajustar el precio de venta para tener en cuenta los costos de la prima de seguro para ese primer año.
Consejo #9: Enfatice la recompensa por el riesgo
Un mayor riesgo de inundación a menudo va de la mano con algo que a los compradores les encanta: vistas al agua, proximidad al agua y quizás incluso acceso privado al agua. De hecho, los condados que se encuentran directamente en la costa representan menos del 10 % del área terrestre total de EE. UU., pero el 39 % de la población total , según el Servicio Nacional del Océano. A pesar de los riesgos, a la gente le encanta la costa y estar cerca de cualquier tipo de cuerpos de agua hermosos o aprovechables. Si su propiedad ofrece actividades exclusivas como pescar, nadar o navegar, asegúrese de comercializar estos beneficios. Asegúrese de resaltar cualquier vista frente al mar con fotos profesionales en su listado en línea.
Consejo #10: Tome medidas razonables a prueba de inundaciones
Según un informe de CityLab, su mejor línea de defensa contra la intrusión de agua cuando vive en un área propensa a inundaciones es la elevación. Sin embargo, levantar una casa que ya ha sido construida le costará entre $180,000 y $250,000 , lo que no es exactamente un gasto factible para los propietarios de viviendas comunes.
Otras estrategias de impermeabilización son más para cuando sabe que se avecina una inundación, como instalar escudos herméticos sobre sus ventanas y puertas. Pero hay algunas medidas razonables y más permanentes a prueba de inundaciones que puede tomar antes de vender su casa, en las que los compradores pueden encontrar valor. El NRDC ofrece algunas sugerencias inteligentes :
- Eleve su sistema de servicios públicos/caldera/HVAC a un terreno más alto construyendo plataformas o colocándolas en un piso más alto
- Contrate a un plomero con licencia para instalar un dispositivo de retención de aguas residuales
- Use técnicas de paisajismo como cavar zanjas conocidas como «zambullidas»
- Elija ladrillo y grava en lugar de concreto o asfalto
- Instala un poco de mantillo absorbente
- Coloque un barril de lluvia debajo del bajante del canalón
Vender una casa en un área propensa a inundaciones: Sea transparente y ofrezca los incentivos que pueda
Hay más de una manera de saber que su casa es propensa a inundaciones. Tal vez un día entró y se le cayó el corazón al ver agua estancada en los lugares equivocados. Sin embargo, es más probable que su propiedad estuviera ubicada en una zona de alto riesgo de inundación cuando la compró, o que recientemente se clasificó como tal.
Y después de muchos años felices (¡quizás sin inundaciones!), ahora ha llegado el momento de vender. En caso de duda, protéjase del lado de la divulgación, ordene los patos de su seguro y destaque las otras ventajas de su hogar, especialmente si se trata de algo relacionado con el acceso al agua.
Fuente de la imagen del encabezado: (Trevor Cole / Unsplash)