Cómo vender una casa por propietario en Massachusetts

Lo que los vendedores de FSBO en Massachusetts deben saber | Papeleo de FSBO de Massachusetts | Comisiones inmobiliarias de Massachusetts | Cómo listar FSBO | Pros y contras de FSBO | Consejos para vender sin agente inmobiliario | alternativas FSBO

En Massachusetts, la tasa de comisión promedio de los agentes inmobiliarios es del 4,00 % al 6,50 %. Si vende una casa con un valor de $ 556,100, el valor promedio de una vivienda en Massachusetts, eso es más de $ 22,200, que es una gran parte de sus ganancias potenciales.

Vender sin un agente de bienes raíces, conocido como venta por propietario (FSBO), es una opción viable para vendedores de viviendas experimentados que están dispuestos a dedicar tiempo y esfuerzo.

Sin embargo, vender FSBO tiene riesgos. Las investigaciones muestran que las casas FSBO generalmente se venden por aproximadamente un 6% menos que las que figuran en la lista con los agentes Y, por lo general, aún estará enganchado por ofrecer una comisión de agente del comprador competitiva. Las casas FSBO también suelen tardar más en venderse y es más probable que se rescindan del contrato después de aceptar una oferta.

Dado que las casas FSBO tienden a venderse por menos dinero, puede obtener más ganancias si trabaja con un agente inmobiliario de baja comisión que puede vender su casa por el mejor precio. Por ejemplo, Clever negocia previamente tarifas de listado del 1% (o $3,000 para viviendas de menos de $350,000) con los mejores agentes locales. Obtendrá el apoyo de un agente de servicio completo por una fracción del precio típico, para que pueda salir de su venta con la mayor cantidad de efectivo posible.

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Venda con un agente local de primer nivel por solo $3,000 o 1% de tarifas de cotización

O siga leyendo para aprender cómo vender con éxito su casa sin un agente. Le explicaremos los entresijos de cualquier costo, el papeleo de FSBO de Massachusetts, las estrategias de precios y más.

Lo que los vendedores de FSBO en Massachusetts deben saber

Las leyes, los procesos y las tendencias de bienes raíces varían mucho en todo el país. Comprender los detalles de su mercado y obtener información precisa puede complicar una venta de FSBO.

Entraremos en más detalles sobre lo que debe hacer en Massachusetts, pero aquí hay una descripción general de las leyes y regulaciones del estado.

Descripción general del FSBO de Massachusetts

Además, deberá conocer y comprender todas sus responsabilidades como vendedor de FSBO, que incluyen:

• Preparar su hogar haciendo las reparaciones necesarias, limpiando y organizando su hogar.
• Fijar el precio de su casa de manera precisa y competitiva.
• Comercializar su casa escribiendo una descripción de la lista, tomando fotos de alta calidad, publicando la lista en diferentes sitios (gratis y/o pagados) y promocionando su casa en las redes sociales, en anuncios impresos y de boca en boca.
• Examinar a los compradores para garantizar que estén calificados, desde una perspectiva financiera. Aceptar una oferta de un comprador no calificado hará que su venta fracase.
• Negociación del precio final, contingencias, concesiones de reparación y otros aspectos del contrato de compra.
• Completar correctamente toda la documentación necesaria para una transacción de bienes raíces en Massachusetts.

Nota: Massachusetts es uno de varios estados que requieren que los vendedores contraten a un abogado de bienes raíces. Si bien lo ayudarán con el papeleo y los aspectos legales de la transacción, no lo ayudarán a encontrar un comprador ni a negociar mucho.

Cómo poner precio a tu casa

La estrategia de precios es a menudo decisiva para los vendedores de FSBO. Enumere su casa por muy poco y dejará dinero sobre la mesa. Ponga un precio demasiado alto y la lista se vuelve obsoleta, lo que obliga a una caída del precio que podría hacer que los compradores desconfíen de la casa.

Para tener una idea precisa del valor de su casa, mire listados comparables en su área.

Por ejemplo, si vive en Boston y cree que su casa vale alrededor de $ 625,000, busque en Zillow anuncios activos que cuestan alrededor de $ 50,000 más y menos que eso. Analice los detalles sobre las casas y cómo se comparan con la suya. Pregúntese:

• ¿El distrito escolar es mejor o peor?
• ¿Tiene el mismo número de dormitorios y baños?
• ¿La casa ha sido renovada más recientemente que la suya?
• ¿Cómo se comparan los vecindarios y los servicios cercanos?

Responder estas preguntas honestamente lo ayudará a ver si su precio está en el estadio de béisbol correcto.

A partir de ahí, sea realista acerca de qué estrategia de precios conducirá a ofertas más altas. Aquí hay algunas métricas clave de precios que lo ayudarán a decidir el mejor precio de cotización para su hogar y mercado:

Estado del mercado inmobiliario de Massachusetts

Cómo poner a la venta su casa en Massachusetts por propietario

Una vez que haya decidido un precio, es hora de escribir una descripción del anuncio que hable a los compradores locales. Comprender sus prioridades lo ayudará a identificar qué características de su propiedad debe resaltar en su listado y atraer más interés.

Principales prioridades de los compradores en Massachusetts

Cuando se trata de publicitar y publicar su listado, tiene varias opciones como vendedor de FSBO. Cada elección tiene sus pros y sus contras, así como sus costos:

• Letrero de jardín a la venta por el propietario: puede comprar un letrero FSBO en la mayoría de las ferreterías o en línea por $ 20- $ 50. Asegúrese de elegir uno que le permita agregar sus números de teléfono para que los compradores interesados ​​puedan comunicarse con usted para obtener información sobre la propiedad y visitas.
• Craigslist: publicar su casa en Craigslist es gratis y simple. Simplemente vaya a la página de Massachusetts, busque su ciudad y cree una lista de «bienes raíces — por propietario».
• Sitios web de FSBO: hay varios sitios web de listados de FSBO que le permiten publicar su casa de forma gratuita o por unos pocos cientos de dólares. Pero cada uno difiere en la cantidad de fotos que puede incluir, la duración de la publicación y los cambios que puede realizar; investigue antes de elegir un sitio en venta por propietario.
• Compañías de MLS de tarifa plana: los servicios de MLS de tarifa plana incluirán su casa en su Servicio de Listado Múltiple (MLS) local por mucho menos que un agente inmobiliario. Sin embargo, brindan pocos servicios adicionales a menos que opte por sus paquetes más caros, que a menudo cuestan más que usar un corretaje de descuento .

Si elige utilizar una compañía MLS de tarifa fija, tendrá que ofrecer una comisión de agente del comprador. El MLS es la forma en que los agentes inmobiliarios encuentran casas para sus clientes y, por lo general, se incluye una comisión de agente del comprador para incentivar a estos agentes inmobiliarios a mostrar la casa a sus clientes.

Cómo funcionan las comisiones de bienes raíces en Massachusetts

Tradicionalmente, tanto el agente del comprador como el agente del listado reciben una comisión del propietario. Cuando los vendedores trabajan con un agente inmobiliario, negocian una comisión como parte del acuerdo de cotización.

Según las tasas de comisión promedio en Massachusetts, esto generalmente oscila entre el 2,00 % y el 4,00 % del precio de venta.

En una venta típica, el vendedor también acepta una tasa de comisión para el agente inmobiliario que trae al comprador a la mesa, que oscila entre el 2,00 % y el 2,50 %.

Como vendedor de FSBO, automáticamente evita pagar una comisión de cotización. Sin embargo, existe un argumento sólido para ofrecer una comisión al agente del comprador.

La comisión de un agente del comprador es un incentivo para que los agentes inmobiliarios muestren su casa a sus clientes. Si no ofrece una comisión que sea competitiva en comparación con casas similares en su área, entonces su casa podría mostrarse menos. Los agentes pueden priorizar llevar a los compradores a las casas con una comisión.

La mejor manera de evitar pagar comisiones es vender a un comprador sin representación. Sin embargo, sepa que casi el 87% de los compradores trabajan con un agente inmobiliario. Si decide no ofrecer una comisión de agente del comprador, puede restringir severamente su grupo de compradores.

Además, si incluye FSBO, es probable que reciba varias llamadas de agentes que le ofrecen conectarlo con sus compradores… si les paga una comisión de agente de comprador competitiva (generalmente 2.30% en Massachusetts).

» APRENDE:
Cómo funcionan las comisiones inmobiliarias

Cómo se desglosan los costos de las comisiones en Massachusetts

Cuando vende su casa, hay cuatro escenarios comunes en lo que respecta a las comisiones:

• Incluya FSBO y venda a un comprador sin un agente: no pague comisión
• Incluya FSBO y venda a un comprador representado: cubra la comisión del agente del comprador
• Cotice con un agente tradicional y venda a un comprador representado: cubra las comisiones de ambos agentes
• Incluya con un agente de descuento y venda a un comprador representado: cubra la comisión del agente del comprador, pero ahorre en la comisión de cotización.

La siguiente tabla muestra cómo esto podría descomponerse en Massachusetts:

Trámites para vender una casa por dueño en Massachusetts

Una vez que encuentre un comprador para su casa, es hora de comenzar el proceso de cierre. En una transacción típica de bienes raíces, su agente se asegurará de que llene todos los documentos y formularios necesarios. Como vendedor de FSBO, tendrá que realizar el papeleo usted mismo.

Este proceso varía según el estado: aquí hay un desglose rápido de los requisitos de Massachusetts.

Obligatorio para todas las ventas de bienes raíces en Massachusetts

Posibles documentos adicionales

Formularios de divulgación de Massachusetts

Muchos documentos de cierre son acuerdos legalmente vinculantes. Cualquier error puede descarrilar su venta y costarle miles de dólares en tarifas o en costos para volver a poner su casa en venta.

Para evitar un error costoso, considere trabajar con un agente inmobiliario de baja comisión.

FSBO pros y contras

Antes de decidir vender su casa por propietario, sopese todos los pros y los contras para tomar la decisión correcta para su situación.

ventajas

• Más control: como vendedor de FSBO, puede decidir el precio, el cronograma de cotización, el cronograma de presentación, la estrategia de marketing, las tácticas de negociación y más.
• Sin competencia con otros clientes: algunos agentes aceptan más clientes de los que pueden manejar, lo que podría significar no obtener la atención que necesita para cumplir con sus objetivos de venta de viviendas.
• Comisión más baja: como vendedor de FSBO, puede vender su casa sin pagar comisiones. Según las tasas de comisión promedio de Massachusetts , eso podría dejar entre el 2,00 % y el 6,50 % de su precio de venta en su bolsillo. Incluso si su comprador tiene un agente, evitará pagar del 2,00 % al 4,00 % en comisiones de publicación.

Contras

• Menos visibilidad con los compradores: a menos que pague por un servicio MLS de tarifa plana, su casa no estará en el MLS local. La mayoría de los agentes usan MLSes (no Zillow y Trulia) para encontrar propiedades para sus clientes y la mayoría de los compradores trabajan con un agente inmobiliario. Entonces, si no está en la MLS, menos compradores verán su listado.
• Riesgos de precios inexactos: a muchos vendedores de FSBO les resulta difícil ser objetivos cuando fijan el precio de su casa y la lista por demasiado. Si comete este error, no atraerá compradores y la lista quedará obsoleta. Eventualmente, podría verse obligado a aceptar una oferta baja o retirar su casa del mercado y volver a ponerla en venta con un agente.
• Cuestiones de seguridad: como vendedor de FSBO, será su responsabilidad mostrar su casa a posibles compradores. No todo el mundo se siente cómodo estando solo con extraños en sus casas ya que pueden ocurrir incidentes como robos o acoso. Asegúrese de medir sus propios niveles de comodidad antes de decidirse a vender FSBO.
• Más trabajo y estrés: Vender una casa es un trabajo de tiempo completo. Tratar de incluir todos los pasos y responsabilidades en su horario es una molestia para la que muchos vendedores de FSBO no están preparados.

Alternativas de FSBO a considerar

Si ahorrar dinero es su razón principal para vender su casa por propietario, existen alternativas.

Inmobiliaria inteligente

Clever es un servicio inmobiliario a nivel nacional que conecta a los vendedores con los mejores agentes locales. No le paga nada a Clever y solo le paga a su agente de servicio completo $ 3,000 (o 1% en casas de más de $ 350,000) siempre y cuando su casa se venda.

Descuento en servicios inmobiliarios en Massachusetts

Si bien los precios y los servicios varían, las compañías inmobiliarias de descuento lo ayudarán a vender su casa por menos que un agente inmobiliario tradicional. En la mayoría de los casos, aún deberá ofrecer una comisión de agente del comprador competitiva, pero ahorrará en las tarifas de publicación.

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APRENDE:
Sobre los servicios inmobiliarios de descuento

Servicios MLS de tarifa plana en Massachusetts

Como se mencionó anteriormente, un servicio MLS de tarifa plana publicará su listado en el MLS local, generalmente por una tarifa inicial baja. En Massachusetts, esto normalmente le costará un par de cientos de dólares.

Aquí hay algunas compañías de MLS de tarifa plana de Massachusetts para comparar:

» APRENDA: Acerca de los servicios MLS de tarifa fija en Massachusetts

5 consejos para vender su casa sin un agente inmobiliario en Massachusetts

Lograr una venta de FSBO con éxito es una hazaña difícil de lograr. Estos son algunos consejos útiles del director ejecutivo e inversor inmobiliario de Clever, Ben Mizes, que tiene experiencia en la lista de casas sin un agente.

1. Haz reparaciones menores

Las pequeñas actualizaciones y reparaciones pueden hacer mucho para influir en los compradores potenciales. La clave es saber cómo y dónde gastar su dinero para obtener mejores ofertas. Los proyectos simples de bricolaje, como una nueva capa de pintura o nuevos tiradores de gabinetes, tienen un alto retorno de la inversión, mientras que las mejoras más costosas, como agregar una nueva habitación, pueden no tenerlo.

En general, el factor más importante es saber dónde está la línea entre lo necesario y lo exagerado. Quiere que su casa cumpla con las expectativas de los compradores.

«Si su cocina es un desastre, gastar más dinero en una remodelación para dejarla en buenas condiciones valdrá la pena al final», dijo Mizes. «Pero gastar dinero en funciones de alta gama para pasar de bueno a extravagante será un desperdicio».

Además, considere cuán valiosas son las reparaciones específicas para los compradores en su área. Concéntrese en las actualizaciones que tienen una recuperación de costos más alta en su región.

Reparaciones en el hogar con el valor de reventa más alto en Massachusetts

Nota: Un valor de reventa superior al 100 % indica una reparación rentable.

2. Ponga un precio competitivo a su casa en Massachusetts

Para vender una casa sin un agente de bienes raíces, deberá ponerle un precio competitivo. Si establece un precio de cotización demasiado alto, limitará su grupo de compradores. Pero si le pones un precio demasiado bajo, dejarás dinero sobre la mesa.

Realice una investigación sobre Zillow o Neighborhood Scout para averiguar los precios de las casas vendidas recientemente en su área. Compare su información, como si tenían o no un garaje o aire acondicionado central, con sus casas, y trate de asignar un valor a las características que posee y de las que carece su casa. Esencialmente, está tratando de reunir la información en un análisis de mercado comparativo , que es lo que los agentes usan para cotizar una casa de manera competitiva.

También deberá ver cuánto tiempo permanecieron en el mercado casas comparables o si tuvieron que bajar el precio. Esto lo ayudará a determinar dónde está la línea de precios demasiado altos en su área.

3. Organice y comercialice su casa

Puede contratar a una empresa de montaje para reorganizar los muebles y limpiar, o puede hacerlo por su cuenta. Sin embargo, un fotógrafo profesional es imprescindible, ya que las fotos de alta calidad pueden vender su casa un 32 % más rápido. Las viviendas con más (y mejores) fotos pasan menos días en el mercado. La mayoría de los agentes inmobiliarios pagan este gasto de su propio bolsillo.

Luego, deberá describir su hogar, enfatizando sus mejores características, en una descripción de listado para foros de publicidad locales y en línea. Si las personas expresan interés en ver su casa, espere salir temprano del trabajo y conducir hasta su casa para dejarlas entrar. Lo más probable es que renuncie a sus fines de semana y no pueda ir a hacer algo divertido mientras un agente presenta su casa.

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cuánto cuesta organizar una casa

4. Prepárate para las presentaciones

La organización es clave a la hora de mostrar tu casa a posibles compradores. Necesitará un buen sistema para programar visitas y guardar la información de contacto de los compradores y agentes. Querrá ser flexible y tratar de mostrar su casa según la conveniencia de los compradores.

Mantenga la casa limpia y ordenada en todo momento. Lo último que desea es luchar con una aspiradora después de que un comprador llame para una visita de última hora.

Además, concéntrese en crear un ambiente hogareño para los compradores. Desea dar una gran primera impresión a tantos compradores como sea posible, así que agregue pequeños toques que hablen a la mayoría de las personas.

«Hornee galletas o encienda velas perfumadas antes de una presentación», aconseja Mizes. «El olor juega un papel muy importante en la forma en que los compradores percibirán y recordarán su casa. Use aromas reconfortantes a su favor para que se sientan como en casa en el momento en que cruzan la puerta».

5. Negociar por el mejor precio posible

Las negociaciones consisten en decidir algo más que el precio de venta final. Usted y el comprador (o su agente) también deberán acordar las contingencias del contrato, cómo se dividen los costos de cierre, el cronograma y más.

Para ganar ventaja, sea creativo con las concesiones de vendedor que le ofrece a un comprador. Si bien pueden costarle un poco más al cierre, las concesiones endulzan el trato para los compradores y podrían generar un precio de venta final más alto.

Las concesiones más populares varían de un mercado a otro. Saber qué funciona con los compradores en su área lo ayudará a fortalecer su oferta.

Por ejemplo, una encuesta de Clever entre profesionales locales de bienes raíces encontró que en Massachusetts, los vendedores a menudo cubren entre el 1,80 % y el 2,70 % de los costos de cierre de los compradores. En una casa de valor medio, eso equivale a $ 10,009 a $ 15,014, pero puede ayudarlo a cerrar el trato antes y por más dinero.

También debe considerar ofrecer estas populares concesiones de vendedores:

Concesiones de vendedor más comunes en Massachusetts

Conclusión: ¿FSBO es adecuado para usted?

FSBO no es perfecto para todos. Pero ahora que sabe lo que le espera, si se siente seguro acerca de todos los pasos y los posibles desafíos, es posible que esté listo para vender sin un agente inmobiliario.

Recuerde, para tener éxito en la venta de una casa por parte del propietario, deberá:

• Haga un plan: desde tomar fotos de su propiedad hasta alinear la documentación correcta, habrá mucho en su lista de tareas pendientes de FSBO. Elabore un cronograma para cuando necesite lograr todo para que pueda encontrar un comprador y cerrar en un período de tiempo que funcione para usted.
• Prepárese para el ajetreo: Atraer compradores calificados es un trabajo duro. Necesitará una excelente descripción de la lista y una excelente estrategia de marketing para generar interés. Además, prepárese para pasar una cantidad considerable de su tiempo respondiendo llamadas de posibles compradores, manejando exhibiciones, organizando jornadas de puertas abiertas y más.
• Haga inversiones inteligentes: aunque su objetivo principal como vendedor de FSBO es ahorrar dinero, gastar algo de dinero en pequeñas actualizaciones o reparaciones puede generar ofertas más altas y una venta más rápida. Además, considere pagar un servicio MLS de tarifa plana para incluir su casa en el MLS local para llegar a más compradores.
• Busque algún consejo profesional: no es necesario que firme un contrato de cotización para hablar con un agente de bienes raíces. Los agentes profesionales entienden que los vendedores inteligentes sopesan sus opciones; estarán dispuestos a reunirse para una consulta gratuita. Después de ver su casa y mirar las composiciones, es posible que noten problemas o ventajas que usted pasó por alto. Una vez que haya escuchado sus consejos, si aún desea vender por propietario, puede hacerlo con confianza porque exploró minuciosamente todas sus opciones.

Si desea orientación profesional sin condiciones, Clever puede ayudarlo. Complete su información básica a continuación para conectarse con un agente inmobiliario local superior para una consulta sin compromiso.

Recursos adicionales para vendedores de casas en Massachusetts