Descargo de responsabilidad: la información en esta publicación de blog está destinada a ser utilizada solo con fines educativos, no como asesoramiento legal. Si necesita ayuda para navegar una transacción compleja, HomeLight siempre lo alienta a que se comunique con su propio asesor o asesor legal.
El divorcio es difícil. Vender una casa es difícil. Tratar de navegar tanto con una pareja que no está de acuerdo contigo con vehemencia es otro nivel de estrés por completo. Si bien es posible que se apresure a obtener una orden judicial a la primera señal de un callejón sin salida, nuestras conversaciones con expertos en bienes raíces y un abogado de divorcios de renombre indicarían que, como en la mayoría de las batallas legales, litigar debería ser su último recurso.
“Lo que el socio obstinado debe darse cuenta es que la venta de la casa se llevará a cabo de alguna forma, pase lo que pase”, explica Allison Van Wig , una agente de bienes raíces de gran éxito en Los Ángeles, CA, con experiencia ayudando a clientes que se están divorciando. “O puede negociar con su cónyuge, oOKva a la corte con su abogado de divorcio y el juez ordenará la venta de la casa. Y con todos los honorarios del abogado y todas las comparecencias ante el tribunal, eso probablemente terminará costándole $40,000 adicionales”.
Si está aquí buscando ayuda, probablemente ya haya intentado persuadir a su pareja de alguna forma y no esté seguro de qué hacer a continuación. Para ayudar a romper un estancamiento, siga esta guía con consejos sobre cómo:
- Llegue a la raíz de las preocupaciones de su pareja
- Averigüe a cuánto capital tiene derecho e investigue las leyes de su estado
- Considere sus principales opciones para seguir adelante, incluida la corte (si es absolutamente necesaria)
Llegue a la raíz de las preocupaciones de su pareja
Los matrimonios felices no suelen terminar en divorcio, razón por la cual muchas parejas aportan una gran cantidad de equipaje extraño en el proceso de venta de una casa después de una separación. Esos sentimientos de ira, resentimiento, tristeza y traición pueden conducir a decisiones que terminen lastimándolos a ambos.
En una situación cargada de emociones, puede asumir que la negativa de su pareja a vender proviene de un lugar de venganza, pero también podría deberse a que:
- Sienten una abrumadora sensación de apego sentimental al hogar.
- Mantienen la esperanza de una reconciliación.
- Todavía están de duelo por la pérdida del matrimonio y el hogar donde criaron a sus hijos.
- Tienen miedo de no poder pagar una casa similar una vez que finalice el divorcio.
“Algunas parejas que están obstruyendo simplemente tienen miedo de que sus hijos se vean afectados negativamente, tienen problemas para visualizar su futura situación de vida o
tienen miedo de que no se protejan sus derechos”, explica Corrie Sirkin , abogada experimentada en divorcios con oficinas en Manassas y Fairfax, Virginia.
Comience tratando de tener una conversación honesta.
Si desperdicia su oportunidad de negociar una venta amistosa de la casa con su socio reacio, puede dificultar la venta de la casa en cada paso del camino. Pueden negarse a firmar documentos durante todo el proceso. Pueden volverse irrazonables al aceptar una oferta. E incluso pueden dificultar la búsqueda de un comprador.
“Es un desafío mostrar una casa cuando tienes un socio que no está dispuesto a vender. Pueden hacer un desastre en la casa o no ser razonables al programar visitas”, explica Van Wig.
“Le ofrezco al vendedor reacio un certificado de regalo de $50 para llevar a los niños a comer o al cine. Aprendí que es mejor gastar un poco de dinero para que el socio que se niega a vender sepa que yo también estoy de su lado. Y que estoy trabajando para lo mejor para ambos”.
Pero si puede convencer a su socio de estar en la misma página antes de que comience el proceso de venta, puede ahorrarles a ambos una gran cantidad de estrés y molestias.
Averigüe a cuánto capital tiene derecho
Las parejas que se divorcian no siempre dividirán todo 50-50, y hay una serie de factores que afectan la cantidad del valor de una casa a la que tiene derecho. Éstos incluyen:
¿Quién está en la escritura?
Puede encontrar esta información consultando con la oficina de registro de su condado o a través de una compañía de títulos. Sin embargo, incluso si su pareja no está en la escritura con usted, es posible que no pueda vender la casa sin su aprobación.
Si la casa se compró durante el matrimonio, es posible que aún tengan derechos de equidad de la venta de la casa incluso sin estar nombrados en la escritura. Es posible que aún necesite su firma para vender la casa.
“Muchos estados requieren la firma de un cónyuge en el cierre, incluso si el cónyuge no está en la escritura o la hipoteca. Algunos estados no lo hacen. Sin el acuerdo del otro socio, puede ser necesario interponer una acción de partición para la que necesitarías un abogado inmobiliario”, explica Sirkin.
Las leyes de división de propiedad de su estado
Nueve estados tienen leyes de propiedad comunitaria (y tres más le permiten optar por la división de propiedad comunitaria) que esencialmente divide todos los bienes conyugales 50-50.
Los estados restantes tienen leyes de propiedad separadas . En estos estados, una casa comprada por un cónyuge antes del matrimonio sigue siendo propiedad de ese cónyuge. Una casa comprada durante el matrimonio bajo el nombre de uno de los cónyuges también puede seguir siendo propiedad separada si nunca se usó para beneficiar al otro cónyuge o al matrimonio.
Podría tener derecho a más o menos capital de la venta de la casa, dependiendo en parte de cómo se clasifique su estado.
Activos prematrimoniales invertidos en la propiedad
“Los estados varían drásticamente con respecto a la cantidad de capital a la que tiene derecho cada cónyuge. Algunos estados incluso toman en consideración cuánto ha contribuido cada parte a la propiedad de activos separados o prematrimoniales”, aconseja Sirkin.
Por ejemplo, supongamos que trajo un ahorro privado de $ 100,000 al matrimonio, y esos fondos se usaron como pago inicial de la casa. En algunos estados, ese dinero se considera un activo prematrimonial, por lo que es posible que tenga derecho a recibir ese dinero (o una parte) de los ingresos de la venta de la casa.
Pero esto no es cierto en todos los estados. En algunas áreas, este activo prematrimonial se considera un regalo para su cónyuge en lugar de un activo prematrimonial, por lo que el tribunal no lo tendrá en cuenta en la distribución de los ingresos de la venta de la vivienda.
Consulte a un abogado con experiencia en divorcios para que lo ayude a comprender las leyes de propiedad en su estado y cómo podrían afectar la venta de su casa.
Sopesa tus opciones: 3 formas de convencer a tu obstinado socio para que venda
Digamos que tiene derecho a una porción generosa del capital de su vivienda. ¡Excelente! Pero aún tiene el problema de vender la casa mientras su pareja se niega a cooperar. Según los expertos con los que hablamos, estas son sus principales opciones para seguir adelante:
1. Pídele a tu pareja que te compre
Los socios reacios que quieren quedarse con la casa por el bien de los niños, por razones sentimentales o simplemente para mantener su estilo de vida actual pueden ser persuadidos para comprar su capital en la casa.
Si bien la casa no saldrá al mercado como una venta de casa tradicional, la compra total requerirá que su socio refinancie la hipoteca y coloque la escritura únicamente a su nombre. Y dejar que te compren la casa puede funcionar a tu favor.
“Las casas a menudo tienen más valor sentimental que el valor justo de mercado. Si usted es el cónyuge que quiere vender, puede usar eso a su favor para negociar un mejor trato general”, dice Sirkin.
Cuando se muestra amistoso al permitirles comprar su parte de la casa, su pareja puede estar de acuerdo en otras áreas, como mejores acuerdos de custodia o una pensión alimenticia más razonable.
2. Cambie su patrimonio por otro activo valioso
“Mis clientes y yo hemos podido vender con éxito una casa negociando otros activos a cambio. Por ejemplo, en un caso, las partes tenían una valiosa colección de monedas. Cuando una de las partes no quería vender la casa, la otra parte negociaba recibir la colección de monedas que tenía tanto valor como el capital de la casa”, recuerda Sirkin.
Este tipo de intercambio se conoce como compensación y es una opción viable para un cónyuge que quiere quedarse con la casa pero no tiene los medios financieros para refinanciar o comprar la parte de su pareja directamente. Los activos comunes que se intercambian como compensación por el valor acumulado de la vivienda incluyen vehículos, cuentas de jubilación o valor acumulado de la vivienda de vacaciones.
3. Ofrecer un bono económico para acordar la venta
A veces es beneficioso para usted renunciar a la división 50-50 a la que puede tener derecho y ofrecerle a su pareja que se niega a vender una bonificación financiera de las ganancias de la venta de la casa para obtener su cooperación.
“Si un propietario no quiere vender, podemos ofrecerle $5,000 a $10,000 adicionales o más de las ganancias para seguir adelante”, aconseja Van Wig. A veces, esta puede ser una opción menos costosa que contratar a un abogado de inmediato, siempre que la otra parte esté dispuesta a cooperar y llegar a un acuerdo razonable.
“Si tenemos que pasar por el abogado, la venta generalmente se llevará a cabo de todos modos porque la corte lo ordenará. Simplemente tomará más tiempo y significará menos dinero para todos los involucrados”. Sin embargo, si no se puede llegar a un acuerdo, querrá hablar con un abogado lo antes posible.
Poder para tu pareja: deja que elija la mejor oferta
Aquí hay un enfoque: presente todas las opciones: compra total, intercambio de compensación, bono de cierre y cualquier otra que haya podido resolver. Luego, deja que tu pareja evalúe qué camino prefiere. Incluso podría sugerir que traigan a su propio abogado o agente de bienes raíces al proceso para que se sientan representados de manera independiente.
Un abogado experimentado en divorcios o un agente de bienes raíces con experiencia en ventas de divorcios puede ayudarlo a enmarcar estas opciones teniendo en cuenta la perspectiva de su pareja.
Lo bueno es que las tres opciones también podrían ser una victoria para ti. Cuando la venta de la casa o el intercambio de activos pueden avanzar, usted ahorra en los honorarios de los abogados de divorcio y obtiene la libertad de comenzar una nueva vida sin las trabas de una batalla judicial desordenada.
Independientemente de la opción que seleccione su pareja, asegúrese de obtener el acuerdo por escrito, preferiblemente con un abogado. En el caso de un acuerdo de venta, compra total o compensación, deberá detallar detalles como:
- Cómo se dividirá el capital
- ¿Quién paga si se necesitan reparaciones costosas en la casa?
- Cómo se reembolsará al socio pagador (por ejemplo, con los ingresos de la venta de la casa)
- Cómo acordará una oferta si se vende la casa
“Con frecuencia redactamos acuerdos parciales que se ocupan solo de la venta de la casa y los ingresos cuando las partes no pueden ponerse de acuerdo sobre todos los términos del divorcio”, explica Sirkin.
¿No dados? Pídele a un juez de derecho familiar que ordene una venta
Tal vez a su ex cónyuge le encantaría comprar su parte de la casa, pero no puede permitirse el lujo de hacerlo. O tal vez el socio que se niega a vender no acepte el incentivo financiero o una operación de capital. Cualquiera que sea la razón por la que se rompieron las negociaciones, el resultado es que el tribunal obligará a vender la casa .
“Cuando un juez ordena la venta de la casa, el abogado de divorcio presenta tres o cuatro Realtors®, y luego el juez elegirá uno después de verificar su presencia en Internet o su historial de ventas. Luego, el abogado llama al agente para vender la casa”, explica Van Wig.
Sin embargo, no se salte los intentos de negociación porque cree que una venta ordenada por un tribunal acelerará el proceso. La casa suele ser la última en irse cuando se dividen los bienes durante un divorcio, y hay una buena razón para ello.
“En muchos estados, los tribunales normalmente no obligarán a vender la casa hasta que se haya llevado a cabo un juicio completo sobre todos los aspectos financieros, a menos que existan circunstancias atenuantes como una ejecución hipotecaria”, explica Sirkin.
“El tribunal no querría obligar a la venta de la casa cuando no se ha producido la manutención de los hijos, la manutención del cónyuge y la asignación de bienes y deudas. Si el tribunal ordena la venta sin apoyo, entonces una de las partes podría quedarse sin hogar”.
Desafíos para convencer una venta
Incluso después de que el tribunal obliga a una venta, su socio aún puede poner trabas en el proceso.
“He tenido algunos casos en los que fue una pelea hasta el final y fuimos a la corte por cada pequeña cosa. Acudimos a los tribunales para que se firmara el acuerdo de cotización, luego para que se aceptara una oferta, luego para que se firmara la divulgación, y así sucesivamente”, recuerda Van Wig.
Si el socio reacio aún no coopera (se niega a firmar documentos, se resiste a mostrar, etc.), el juez siempre puede firmar en su nombre u obligar al socio reacio a mudarse antes de poner la casa a la venta. Pero todo esto requiere tiempo y dinero.
Y recuerde, su pareja aún puede tener derecho a la equidad incluso si no figura en la escritura, lo que le da derecho a emprender acciones legales que podrían impedir la venta de la casa.
“Incluso si su pareja no está en la escritura o la hipoteca, si tiene un derecho potencial al dinero de la casa, entonces podría presentar una litispendencia sobre la propiedad en espera del resultado del litigio”, aconseja Sirkin.
“Una litispendencia le dice a un comprador potencial que está pendiente una demanda relacionada con la propiedad. Esto afecta negativamente la capacidad del vendedor para vender la casa, ya que el comprador está informado de que el título de la propiedad puede no estar claro”.
Esto no solo retrasa la venta, sino que también puede afectar la calidad de las ofertas que recibe. Cuando los compradores se enteran de una disputa sobre la propiedad o de que hay una orden que obliga a vender la casa, es probable que vea más ofertas bajas que buenas. Los compradores sentirán que usted está desesperado por deshacerse de la casa y querrán evitar un depósito en garantía extendido debido al proceso de divorcio.
La cooperación es difícil, pero ahorra dinero
Si tan solo pudieras poner un registro de venta y seguir adelante, ¿verdad? A pesar de lo doloroso que es el proceso, es probable que no haya forma de vender la casa sin la cooperación de su pareja (incluso si es obligado por la corte).
“Puede publicar la casa con una sola firma, pero no puede venderla sin ambas firmas”, advierte Van Wig. “Entonces, poner en venta una casa sin la cooperación de ambos socios es una pérdida de tiempo. Y si un vendedor finge ser el único en el título y firma un contrato con un comprador, podría ser responsable por los daños causados a ese comprador”.
La conclusión es esta: cuanto menos cooperen entre sí, menos dinero probablemente obtendrán al final.
No importa cómo llegue a la línea de meta, asegúrese de proteger sus intereses consultando a un abogado experimentado en divorcios y a un agente de bienes raíces con experiencia en ventas de divorcios para que lo guíen a través de sus mejores opciones.
Fuente de la imagen del encabezado: (Etienne Boulanger / Unsplash)