Vender una casa tal como está: ¡Cómo saltarse las reparaciones y seguir adelante!

Después de calcular el costo de las actualizaciones y reparaciones, está pensando en vender una casa tal como está. Si tienes que bajar el precio, que así sea. Un panel eléctrico viejo, alfombras manchadas y una cocina de los años 90 significan que los compradores no considerarán que la casa está lista para mudarse o que necesariamente pagarán mucho dinero. Pero no tienes suficiente dinero o tiempo para realizar un montón de trabajo, y prefieres cobrar una suma decente y seguir adelante.

¡Eso es justo!

Junto con la ayuda de expertos en bienes raíces, incluidos agentes en el campo e inversionistas que regularmente compran casas tal como están, le brindamos información privilegiada sobre este tipo de venta, que incluye múltiples formas de vender rápidamente y cómo encontrar compradores dispuestos a asumir hogares que podrían necesitar un poco de TLC.

Síganos mientras cubrimos:

• Qué significa «tal cual» en bienes raíces
• Lo que debe hacer cuando vende una casa tal como está
• Sus opciones para vender “tal cual”
  • Solicitar una oferta en efectivo
  • Vender «tal cual» con un agente
• Pros y contras de vender una casa tal como está
• La última palabra sobre la venta tal cual

Qué significa «tal cual» en bienes raíces

Cuando pone «tal cual» en la lista de su casa, ¿qué está transmitiendo exactamente a los compradores potenciales? Le preguntamos a Jena Bebleh, una importante agente de bienes raíces de Oldham Group en San José, California, para que nos aclare:

“En una venta tal como está, un comprador está comprando una casa en su condición actual”, dice ella. “Eso puede significar que el vendedor no hará ninguna reparación, incluso si aparecen en un informe de inspección. El comprador está voluntariamente comprando la casa en su estado actual con pleno conocimiento de su condición”.

Ese último fragmento de su comentario es fundamental para comprender; al vender tal como está, no está exento del deber de compartir lo que sabe sobre la casa con los compradores, y una etiqueta de «tal cual», particularmente en una venta de mercado abierto, no es un mecanismo de seguridad para evitar todas las negociaciones. Tendrás que moderar un poco tus expectativas.

Dicho esto, vender “tal como está” aún puede ser una estrategia viable si lo hace de la manera correcta.

“Si es dueño de una casa que necesita varias reparaciones y no tiene los recursos financieros, o simplemente no tiene el tiempo o el deseo de someterse al estrés de la remodelación de la casa, venderla tal como está podría ser para usted.” comparte Jeff Shipwash de Shipwash Properties en Knoxville, Tennessee, quien renueva varias casas por año y habitualmente compra propiedades tal como están.

Lo que debe hacer cuando vende una casa tal como está

En un minuto, exploraremos un par de formas diferentes en las que puede vender su casa tal como está. Pero antes de llegar a ellos, queremos repasar algunas cosas que deberá hacer durante cualquier tipo de venta «tal cual».

Proporcionar divulgaciones

Vender como está no es una escapatoria para evitar decirles a los compradores que su techo tiene goteras o que la casa necesita todas las tuberías nuevas. La mayoría de los estados tienen divulgaciones obligatorias , y no divulgar información potencialmente lo expone a responsabilidad legal.

“Muchos vendedores dicen: ‘Lo vendo tal como está; ni siquiera quiero hablar de lo que está pasando aquí’”, dice Edward Kaminsky , un importante agente de bienes raíces en Los Ángeles. “Eso puede volver a molestar al vendedor porque si se prueba que no reveló algo de lo que estaba plenamente consciente, puede ser considerado responsable después del cierre del depósito en garantía”.

Cada estado tiene sus propios requisitos legales para las divulgaciones, así que consulte con su agente. Estarán familiarizados con las leyes de divulgación de su estado y pueden ayudarlo a resaltar los aspectos positivos de su hogar, como un patio grande o una excelente ubicación, para atraer a su comprador objetivo.

Etiquete su anuncio «tal cual»

A menos que un listado tenga específicamente el lenguaje de ser vendido tal cual, los compradores asumirán que es una venta regular.

“Incluir ‘tal cual’ ayuda a su agente a conectarse con los agentes de compras correctos en nuestras redes para encontrar a los mejores compradores potenciales”, dice Bebleh. “El cliente sabe de inmediato que el vendedor no hará ninguna reparación”.

Considere una inspección previa a la cotización

Una inspección previa a la venta ofrece transparencia sobre la condición de su casa y, a menudo, es fundamental para el proceso de venta tal como está. “Recibirá más ofertas no contingentes si todo se divulga desde el principio”, agrega Bebleh. “Los compradores sabrán exactamente lo que está mal con la casa y presentarán una oferta basada en eso.”

Sus opciones para vender tal cual

Puedes asumir quevender «tal cual» siempre funciona de la misma manera. Pero en realidad tiene dos vías principales para explorar: #1) Solicitar una oferta en efectivo o #2) Vender tal cual con un agente. Repasemos ambos.

1. Solicite una oferta en efectivo

Una opción a considerar es dirigirse de inmediato a un grupo de compradores que no están tan preocupados por el estado de su casa y preguntarles: ¿Compraría mi casa? En serio, ¡esa es una posibilidad! Así es como funciona.

Digamos que su casa tiene algunas fallas bastante importantes, como un techo defectuoso, tuberías con goteras o grietas en los cimientos. Necesita un comprador con un capital serio que pueda permitirse hacer las reparaciones y salvar el lugar.

O tal vez usted es un vendedor que se mudó por un trabajo, por lo que el tiempo es esencial; no puede darse el lujo de arriesgarse a un cierre prolongado. En ese caso, solicitar una oferta en efectivo será la forma más rápida de vender sin tanto alboroto.

Los compradores en efectivo, que pueden ser empresas de compra de casas, inversionistas de alquileres o compradores de casas, están bien acostumbrados a comprar casas tal como están, al menos en comparación con los compradores tradicionales. Según una encuesta de 2020 de más de 2000 adultos de Coldwell Banker, el 80 % de los estadounidenses dice que preferiría comprar una casa lista para mudarse a una que requiere renovación.

Acercarse a un comprador en efectivo

La mayoría de los compradores en efectivo prefieren comprar casas fuera del mercado, por lo que tendrá que ir a ellos y no al revés. Recomendamos nuestra plataforma Simple Sale como un buen punto de partida.

Con Venta simple , usted nos dice un poco sobre su casa, como si es una familia o un condominio y cuánto trabajo necesita. A partir de ahí, le proporcionaremos una oferta completa en efectivo en tan solo 48 horas.

Omita las reparaciones por completo

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Vender cuando sea conveniente

¿Quieres salir de inmediato? ¿O necesita un poco más de tiempo para empacar? De cualquier manera, somos flexibles. Elija una fecha de mudanza que se ajuste a su horario dentro de los 30 días posteriores al cierre.

Cierra con certeza

Los compradores en efectivo no necesitan la participación de un prestamista para comprar una casa, lo que significa que pueden moverse con agilidad y rapidez en comparación con alguien que necesita financiación. Además, los problemas de financiación representan el 19 % de los retrasos en el cierre a partir del verano de 2021, mientras que el procesamiento de un préstamo lleva casi 50 días en promedio .

¿ Tienes curiosidad por saber más sobre la experiencia de Venta simple ? Escúchelo de primera mano de uno de nuestros valiosos clientes en el siguiente video.

2. Vender como está en el mercado abierto

Tal vez su casa no sea un derribo total y esté dispuesto a ver qué tipo de trato podría lograr en el mercado abierto. En ese caso, puede poner su casa a la venta, idealmente con una inspección previa a la lista y divulgaciones preparadas, a un precio justo y tratar de mantener el trabajo en la casa al mínimo. En algunos casos, es posible que desee determinar si hay algún proyecto que valga la pena abordar, incluso si se trata de una versión reducida de lo que podría ser típico para una venta regular.

Contrate a un agente con experiencia ‘tal cual’

Para evitar una mala experiencia vendiendo una casa tal como está, es fundamental que se asocie con un agente de bienes raíces con experiencia que pueda protegerlo de compradores sin escrúpulos y adoptar una postura firme en las negociaciones.

“En estas situaciones, los agentes deben hacer muchos deberes, verificar la reputación de los compradores, buscar formas en que los compradores puedan intentar renegociar y aplastar esos esfuerzos, y deben ayudar a sus vendedores a tomar la decisión correcta”, comparte Elizabeth Weintraub . , uno de los mejores agentes de bienes raíces en Sacramento.

“’Tal como está’ para muchos compradores significa solo hasta que buscan un descuento mayor después de una inspección de la casa”, advierte Weintraub. “Construí mi reputación de ser duro y de estar dispuesto a vender una casa por segunda o tercera vez, si fuera necesario, para descartar a los compradores no deseados que no eran éticos”.

Considere ‘tal cual’ en su precio, pero no se deje rebajar

Cuando comercializa una casa «tal como está», no puede esperar fijarle el precio de la misma manera que lo haría si hubiera planeado realizar mejoras y reparaciones específicas. Sin embargo, este escenario tampoco requiere que acepte cualquier oferta o que sacrifique una gran parte del valor que su casa posee.

“El problema es fijar el precio correctamente para reflejar las reparaciones requeridas sin dejar dinero sobre la mesa para maximizar las ganancias del vendedor”, agrega Weintraub. «También tendemos a buscar compradores que quieran vivir en la propiedad, ya que el valor suele ser más alto para ellos, además tenemos la alegría de ayudar a un comprador a entrar en una casa que de otro modo probablemente no podría pagar».

Según Weintraub, los compradores de reparaciones a menudo intentan aprovecharse de los vendedores, ya sea a través de tácticas de miedo como «nadie comprará su casa en estas condiciones excepto yo» o presionando como «esta es la mejor oferta y la única oferta que obtendrá y caduca en 6 horas.” Pero los vendedores deben disfrutar de la voz de la razón inherente a un buen agente, aconseja.

Considere proyectos de alto ROI que no son mucho trabajo

Robert Taylor es un inversionista de bienes raíces y rehabilitador en el área metropolitana de Sacramento con más de 15 años de experiencia. Él dice que debe evitar las reparaciones que solo aumentarán marginalmente el valor de su casa.

“Observo los costos de reparación y el valor futuro de la casa como una relación de uno a uno”, explica. “Si gasto diez dólares en reparaciones, quiero que el valor de la casa aumente por el costo de las reparaciones, más diez dólares. Si gasto $20,000 en reparaciones, espero poder aumentar el valor de mi casa en $40,000:

Aquí hay algunos proyectos más pequeños que cumplirían con el punto de referencia de Taylor como una inversión que vale la pena, incluso si está vendiendo una casa tal como está:

• Mejore su atractivo exterior: Los mejores agentes inmobiliarios estiman que invertir $300 en el cuidado del césped puede agregar $1,211 en valor de reventa , mientras que el simple hecho de instalar mantillo fresco agrega $800 adicionales en valor. Además, el 76 % de los agentes dice que el principal proyecto que un propietario puede hacer para aumentar la comerciabilidad de su casa es mejorar el atractivo exterior.

• Limpieza profunda y ordenación: la investigación de HomeLight ha demostrado que la limpieza profunda, el transporte de basura y muebles viejos y la eliminación del desorden pueden agregar más de $ 4,000 en valor de reventa por una inversión de unos cientos de dólares en un servicio de limpieza y alquiler de contenedores.

• Agregue una nueva capa de pintura neutra: Pintar su casa en beiges o grises despersonaliza su espacio para atraer más ofertas, y el esfuerzo también aumenta su precio de venta en un 1%-3% estimado . Para una casa que vale $500,000, eso es $5,000-$15,000 en valor agregado. Recuerda que el 98 % de los agentes recomiendan que elijas un color neutro, así que elige un tono como » Gris agradable » de Sherwin Williams.

“Las pequeñas reparaciones significan un precio más alto para su hogar”, dice Bebleh.

Saltar costosas actualizaciones cosméticas

Cualquiera que esté considerando hacer reparaciones en su hogar debe equilibrar los requisitos de costo y tiempo con el retorno de la inversión, dice Taylor. Señala que el tiempo es un factor a menudo subestimado aquí.

“Si un propietario ya vive en una casa diferente, debe considerar el costo adicional del seguro, posiblemente dos hipotecas, más los servicios públicos”, agrega Taylor. “Los vendedores a menudo olvidan que estos costos de mantenimiento reducen el retorno que obtendrán de su casa”.

En la lista de Taylor de reparaciones a evitar se encuentran estos tres proyectos de ROI notoriamente bajos :

• Una remodelación masiva de la cocina le costará aproximadamente $ 65,000 , según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, y le devolverá solo $ 40,000 en la venta.
• Una renovación completa del baño costará alrededor de $ 30,000 y no generará un retorno de más de $ 15,000 cuando lo venda.
• Terminar el sótano costará alrededor de $ 40,0000 y devolverá solo $ 25,000 en promedio.

Aborde los ‘asesinos de acuerdos’ si es posible

Si bien un comprador puede estar dispuesto a pasar por alto algunos problemas estéticos, muchos no podrán pasar por alto estas reparaciones costosas. Si tiene los fondos, es posible que desee priorizar estos elementos:

• Problemas estructurales: según HomeAdvisor, la reparación de una base que se hunde o se asienta costará entre $2,022 y $7,107 . “Es una enorme lata de gusanos”, dice Bebleh. “Realmente asustará a algunos compradores”.
• Infestación de plagas : Los efectos dañinos de las infestaciones de termitas cuestan un promedio de $3,000 para resolverlos . Debido a que la extensión del daño puede ser difícil de ver y el tratamiento temprano de la infestación es clave para mitigar el daño, los compradores tienden a desconfiar de las infestaciones de plagas.
• Techo antiguo : Reemplazar un techo costará entre $7,000 y $12,000 . “Si bien no siempre es un factor decisivo, diría que es un gasto muy grande que realmente asusta a algunas personas, especialmente a los compradores primerizos”. Con un ROI del 94 % , según los datos de HomeLight, a menudo es mejor que se encargue de esto..

Pros y contras de vender una casa tal como está

Tal vez vendió una casa en el pasado y prometió no volver a negociar con un comprador exigente. O tal vez necesita moverse rápido y no tiene tiempo para renovar. Cualquiera que sea su motivación, considere los aspectos positivos y negativos de una venta tal como está antes de tomar una decisión final.

Ventajas de vender su casa tal como está

• Deje las reparaciones grandes a los compradores bien financiados . Un inversionista de arreglar y cambiar tendrá el tiempo, la experiencia y los fondos para derribar la pared de una cocina e instalar encimeras de mármol en un intento de revender su casa por más, para que no tenga que preocuparse por eso.
• Aumente sus posibilidades de una venta rápida. Los compradores tal cual son a menudo inversores en efectivo. Sin los requisitos de financiación de los prestamistas ni la molestia de las reparaciones de última hora previas al cierre, puede acortar el plazo de cierre a tan solo 10 días.
• Reducir el regateo de inspección. En promedio, los compradores negocian $14,000 en ahorros según los resultados de la inspección. Con una venta tal como está, puede intentar establecer un descuento de precio apropiado y comunicarle al comprador que no planea ofrecer más créditos o reparaciones en la casa, lo que evita el estrés durante el cierre.

Desventajas de vender su casa tal como está

• Riesgo de alejar a los compradores. Algunos compradores ven «tal cual» y leen «bandera roja». Según Kaminsky, el mejor agente de bienes raíces en Los Ángeles, los compradores tienden a sentirse más cómodos ofreciendo un precio más alto sabiendo que pueden solicitar las reparaciones necesarias durante la fase de inspección (y no está diciendo por adelantado que no está dispuesto a trabajar con a ellos).
• Las reparaciones no están descartadas . El hecho de que usted enumere tal como está no significa necesariamente que un comprador no intentará negociar los costos de las reparaciones. Por supuesto, queda a su discreción determinar si aceptar una oferta con una solicitud de reparación es ventajoso para sus resultados. Si un comprador hace una buena oferta y le pide que cubra el costo de reparar una ventana dañada , por ejemplo, puede hacer los cálculos y decidir que es un buen negocio.
• Espere ofertas más bajas. Esta es una de las principales desventajas de vender tal cual. “Es posible que no siempre obtenga el valor total de su casa”, dice Bebleh. “Si se trata de una reparación rápida que está descuidando hacer, podría dejardinero sobre la mesa al permitir que un comprador devalúe su casa por defectos cosméticos de costo mínimo”.

La última palabra sobre la venta tal cual

Cuando busca una venta fácil y sin complicaciones y no tiene fondos en el banco para pagar las reparaciones, puede optar por vender una casa tal como está.

Recuerde estos puntos clave para la venta:

• Es probable que reciba un precio con descuento. Para maximizar el valor, trabaje con un agente que pueda ayudarlo a rechazar ofertas bajas.
• Incluir explícitamente «tal cual» en el listado; de lo contrario, los compradores no recibirán la nota.
• Solicite una inspección previa a la cotización para ayudar a fijar el precio de la casa con precisión.
• Comprenda que incluso si enumera «tal cual», algunos compradores intentarán negociar en la inspección. Nuevamente, un gran agente puede ayudarlo a navegar a través de él.
• Evite las actualizaciones cosméticas costosas, pero sepa que ordenar y mejorar el atractivo exterior puede ser muy útil.
• Cuando su casa necesita mucho trabajo, la mayoría de los compradores regulares no estarán interesados ​​ya que buscan mudarse a la casa y comenzar a vivir en ella de inmediato. Para ir al grano, siempre puede comunicarse con una empresa de compra de viviendas a través de una plataforma como Simple Sale y llegar a su comprador objetivo más rápido.

Fuente de la imagen del encabezado: (Roger Starnes Sr / Unsplash)