Cómo vender rápido una casa que necesita reparaciones: 10 accesos directos a una oferta

El proceso de venta de una casa puede ser estresante en las mejores circunstancias. Pero cuando tiene una propiedad que es un poco tosca , y necesita deshacerse de ella rápidamente, es posible que se sienta especialmente ansioso.

La buena noticia es que no necesariamente necesita invertir mucho tiempo y dinero en la venta de la casa para venderla rápidamente y obtener una oferta justa.

“Hemos aprendido que para vender rápidamente una propiedad que se arregla y se renueva, la clave es encontrar el equilibrio entre hacer demasiado (gastar demasiado dinero o tiempo del que no obtendremos un retorno) y aun así lograr el casa lo suficientemente atractiva como para venderla rápido”, dice Richard Latimer , propietario de un negocio de compra de viviendas en Huntsville, Alabama, donde ayuda a las personas a mejorar y vender propiedades abandonadas o no deseadas.

Aquí hay 10 consejos de expertos que lo ayudarán a dar lo mejor de sí mismo para su hogar, y lo encaminarán hacia un cierre rápido y justo.

1. Crea un lienzo limpio

Según Eva Cedillo , una agente de alto rendimiento en el condado de San Joaquín, California, una limpieza profunda es, con mucho, el paso más importante para acelerar la venta de una casa que necesita reparaciones. Después de todo, nadie quiere entrar a su futuro hogar y ser recibido por el desorden y la mugre. “El noventa por ciento de las veces, el comprador va a hacer una rehabilitación completa de todos modos, por lo que solo está buscando hacer borrón y cuenta nueva”.

Cuando vaya tras la suciedad, concéntrese en estas áreas clave:

• Deshágase del desorden: revise todas las habitaciones de la casa (incluido el ático, el sótano y el garaje) y elimine todos los elementos no deseados . La basura se debe desechar, mientras que todo lo que esté en buenas condiciones se puede donar o vender. Si se muda contigo, guárdalo en cajas y guárdalas ordenadamente en el sótano o en el garaje donde no estorben.
• Despersonalice: Mientras trabaja con el desorden, no olvide quitar las decoraciones de las paredes y las fotos familiares . Esto permitirá a los compradores visualizarse mejor en la casa.
• Siga la regla de arriba a abajo, de izquierda a derecha: trabajando metódicamente en cada habitación de la casa, será menos probable que se pierda algo. Comience en la parte superior, eliminando las telarañas de las esquinas y los artefactos de iluminación, y avance hacia los pisos. ¡No olvides fregar las paredes y los zócalos!
• Lave las ventanas: No permita que la suciedad y las manchas de las ventanas interfieran con el brillo de la casa. Asegúrese de que cada ventana brille limpiando el interior y el exterior de cada una con un limpiador que no deje rayas.
• Ataque el moho y los hongos: use lejía doméstica o un limpiador de baño especializado para eliminar el moho y los hongos de la lechada y los azulejos en el área de la ducha y sus alrededores.
• Lava alfombras con champú: si hay manchas u olores de mascotas, alquila una lavadora de alfombras para limpiarlas tanto como sea posible.

2. Elimine las reparaciones pendientes

Incluso si está vendiendo la casa para repararla , todavía hay algunas reparaciones fáciles y económicas que puede (y debe) hacer antes de poner su casa en el mercado. El objetivo aquí es asegurarse de que la casa sea segura y cómoda para los nuevos propietarios para que puedan vivir en la casa de inmediato si así lo desean.

Aquí hay algunas áreas clave para mirar:

• Refresque las paredes quitando el papel tapiz viejo, parchando los agujeros y dando a cada habitación una nueva capa de pintura . Si no tiene el tiempo o el dinero para hacer toda la casa, concéntrese en la cocina y los baños, ya que los compradores pondrán mucho énfasis en la condición de estas habitaciones. Algunos de los colores de pintura superiores más populares incluyen Sherwin Williams Alabaster , Benjamin Moore Pale Oak , SW Repose Grey , Valspar Honeymilk y SW Accessible Beige .
• Instale bombillas de mayor potencia para iluminar cada habitación y hacer que la casa se sienta más acogedora.
• Cambie las placas de interruptores y las tapas de tomacorrientes obsoletas . Las placas de pared son fáciles de instalar y, por lo general, muy asequibles.
• Reemplace los grifos viejos o que gotean en la cocina y el baño. (Mientras esté en el baño, no descarte la diferencia que un nuevo asiento de inodoro también puede hacer).
• Retire las cortinas y persianas dañadas. El objetivo es eliminar cualquier negativo visual. Puede reemplazar las persianas con accesorios de gama baja o usar cortinas asequibles.
• Parche las goteras activas del techo y luego imprima y pinte cualquier área donde el daño por agua sea visible.

Por último, si tiene pisos de madera escondidos debajo de alfombras sucias de pared a pared, considere rasgarlas y restaurar los pisos para que se vean brillantes y nuevos. Incluso si la casa no está en perfectas condiciones, la combinación de pintura fresca y pisos relucientes causará una gran impresión.

3. Divulgar cualquier posible ‘asesino de tratos’

Si tiene una parte superior que necesita reparaciones en sus manos, entonces es plenamente consciente de que necesita algo de trabajo. La pregunta entonces es, » ¿cuánto trabajo necesita ?»

La mejor manera de responder a esta pregunta y aliviar las preocupaciones de los posibles compradores es solicitar una inspección de la vivienda previa a la venta . Esto asegurará que sepa exactamente a lo que se enfrenta y evitará que se enfrente a sorpresas cuando la inspección del comprador descubra peligros potenciales en el futuro.

“Un informe previo a la inspección anula la posibilidad de que los compradores potenciales regateen por los sistemas que no funcionan o las partes de la casa degradadas que ven”, dice el inversionista inmobiliario experimentado Andy Kolodgie . «También descubrimos que los informes previos a la inspección en realidad crean un entorno más competitivo para la licitación, ya que todas las partes entienden exactamente lo que está disponible».

Una inspección de la casa le costará entre $ 275 y $ 400 y generalmente demora entre 2 y 4 horas en completarse. Algunas de las cosas que buscarán incluyen:

• Un sistema HVAC defectuoso
• Problemas electricos
• Problemas de plomería
• Un techo dañado o viejo
• Problemas estructurales/de cimentación
• Infestaciones de insectos/plagas
• Moho
• Daños por agua

4. Aumente el atractivo exterior de la casa

Cuando se trata de los «imprescindibles» para los compradores de vivienda, el espacio al aire libre ocupa un lugar destacado en la lista . La condición del patio también puede hacer o deshacer la primera impresión de la casa de un posible comprador incluso antes de que cruce la puerta principal.

Por estas razones, es importante prestarle a su jardín tanta atención como al interior de su casa antes de que salga al mercado.

Aquí hay algunas maneras fáciles y económicas de mejorar el atractivo exterior de su hogar :

• Limpie el patio para eliminar los escombros, los juguetes viejos o la basura.
• Podar árboles y arbustos
• Corta la hierba
• Desmalezar camas de jardín y colocar mantillo fresco
• Planta flores alrededor de la entrada de la casa para darle un toque de color acogedor.
• Limpiar el techo y las canaletas
• Haga lavar a presión la casa, la terraza, los pasillos y la entrada de vehículos
• Cambia un buzón viejo y oxidado y dale una nueva capa de pintura al poste de madera.

Al igual que hizo en el interior de su casa, tómese el tiempo para ordenar y despersonalizar también el espacio exterior. Incluso si están en buen estado, por ejemplo, cosas como juguetes, botes de basura y adornos de jardín deben guardarse durante las exhibiciones de la casa.

5. Asóciese con un agente de bienes raíces amigable con las reparaciones

Un gran agente de bienes raíces es una herramienta valiosa para cualquier vendedor, pero particularmente para un vendedor que busca deshacerse rápidamente de una casa que necesita reparaciones en un cronograma ajustado. En muchos casos, tendrán una red de inversionistas a los que pueden contactar acerca de su lista de propiedades. También sabrán cómo detectar a un inversionista o mayorista que pueda estar tratando de aprovechar su deseo de vender rápidamente.

Un agente inmobiliario experimentado también está mejor equipado para:

• Ayudarlo a calcular cuánto costarán las reparaciones requeridas
• Establezca un precio realista que refleje el trabajo que se requiere sin dejar de satisfacer sus necesidades financieras
• Recomendar cuándo tiene sentido cotizar a valor de mercado y ofrecer un crédito
• Potencialmente ayudar con el costo de las reparaciones básicas (Cedillo dice que por lo general entrega el dinero para la pintura y la alfombra antes de enumerar una reparación superior)
• Diríjase a una red de inversionistas y compradores de casas que buscan propiedades para renovar
• Aleje el énfasis de los defectos de la propiedad y resalte sus puntos de venta

6. Fija un precio justo y realista

Aunque sin duda desea vender su casa al precio más alto posible, es importante ser realista al considerar dos factores importantes: el estado de la propiedad y su deseo de venderla rápidamente. Puede (y debe) mirar los precios de venta recientes de casas de tamaño similar en su vecindario para comparar . Sin embargo, deberá considerar el costo estimado de las reparaciones que los nuevos propietarios deberán realizar en la casa y tenerlo en cuenta en el precio de venta.

Aquí hay algunas maneras de obtener la cantidad correcta:

Una inspección previa a la cotización

Solicitar una inspección previa a la venta puede ser una parte muy útil de este proceso, ya que proporcionará un resumen de todas y cada una de las reparaciones en la casa. Tenga en cuenta, sin embargo, que el informe de inspección solo tendrá en cuenta los problemas que afectan la integridad de la casa, como el techo, el sistema de calefacción y el trabajo eléctrico. No tendrá en cuenta las renovaciones necesarias, como una cocina o un baño obsoletos.

“Mirar las compensaciones para fijar el precio de una casa que necesita reparaciones puede ser beneficioso para ayudarlo a determinar el precio por debajo del cual debería estar ”, explica Kolodgie. “En los mercados de ritmo más rápido, comenzar con los componentes y reducir el precio en un 110 % o 120 % del costo de reparación por lo general conducirá a compradores ansiosos de vivienda”.

Determinar el valor de la casa después de la reparación

Si planea vender a un inversionista, algo que querrá considerar es el valor posterior a la reparación (ARV) de la casa, que es lo que la propiedad obtendría en el mercado abierto después de que se hayan realizado las reparaciones y actualizaciones necesarias. La mayoría de los flippers prefieren mantener su inversión total en el 70 % del ARV o menos, lo que garantizará que aún obtengan una ganancia saludable después de deducir las comisiones, los costos de cierre y los impuestos sobre las ganancias de capital.

Según Nick Ron , fundador y director ejecutivo de House Buyers of America , debe usar esta fórmula para calcular el precio de oferta máximo después de determinar el ARV de la vivienda:

65-85% del ARV – los costos de reparación = precio máximo de oferta

Por ejemplo, si el ARV de su casa que necesita reparaciones es de $305,000 y necesita alrededor de $50,000 en reparaciones, el precio mínimo sería de $148,250 y el precio máximo sería de $209,250. Identificar estos números desde el principio ayudará a minimizar los retrasos en la negociación y, en última instancia, lo ayudará a cerrar más rápido.

7. Resalta el potencial de la casa en el listado

Es posible que no pueda presumir de encimeras de cuarzo, pisos de madera nuevos o paisajismo profesional, pero incluso la propiedad más tosca tendrá algunos puntos de venta para los compradores adecuados. Enfatizar esas características es clave para atraer más interés y más ofertas desde el principio.

Al elaborar el listado de su reparador superior, su agente debe resaltar algunos de los elementos clave que buscan los inversores:

• Valor potencial de reventa después de la reparación. Después de todo, los inversores buscan un buen trato. Si no pueden obtener ganancias, no estarán interesados.
• Cualquier diferenciador competitivo. ¿Tiene la propiedad alguna «característica chispeante» que la haga única?
• Excelente ubicación y lote. Incluso si su propiedad necesita cuidados serios, si está situada en un vecindario deseable o en un lote grande y privado, su agente debe resaltar esos puntos de venta.
• Planta baja. Una parte superior que necesita reparaciones puede necesitar un lavado de cara serio, pero es más probable que un diseño atractivo atraiga a compradores interesados.

8. Considere una estrategia de ‘totalización’

Zach Kolman , un inversionista inmobiliario mayorista en Tampa Bay, Florida, a menudo usa la estrategia de » venta al por mayor » para deshacerse rápidamente de las casas que necesitan reparaciones. La idea es arreglar la casa lo suficiente para que los compradores aún puedan obtener el financiamiento tradicional, a pesar de las renovaciones necesarias de la propiedad.

“Por ejemplo, puede realizar reparaciones importantes como problemas eléctricos, de remediación de moho, sépticos o de plomería, sin actualizar las cocinas, los pisos o los baños”, explica Kolman. “La casa ya no estará en tan mal estado que un banco no le prestaría, pero no en tan buen estado como para exigir mucho dinero a un comprador que quiere una propiedad llave en mano”.

Al usar el método integral, puede ampliar el grupo de compradores potenciales para incluir no solo a los inversores que buscan un proyecto, sino también a las personas que buscan renovar una casa por sí mismos.

9. Prioriza a los compradores en efectivo

Hubo un tiempo en el pasado no muy lejano en el que si estaba buscando un comprador en efectivo, estaría comercializando principalmente a los inversores. Pero en los últimos años, eso ha cambiado mucho, con el 25 por ciento de los compradores haciendo compras en efectivo en febrero de 2022. Para los vendedores, estas ofertas en efectivo vienen con algunas ventajas importantes, especialmente si está buscando vender su casa. rápidamente.

A diferencia del promedio actual de 48 días para cerrar una hipoteca tradicional, las ventas en efectivo a menudo se cierran en tan solo dos semanas. Las ofertas en efectivo también vienen sin contingencias de inspección o tasación , lo que podría crear problemas en una venta superior.

Otra opción para los vendedores que buscan una venta rápida en efectivo es utilizar una solución como la Venta simple de HomeLight . La plataforma en línea Simple Sale conecta a los vendedores con una red de compradores en efectivo, incluidos aquellos que compran casas para reparar.

Los vendedores interesados ​​en usar la plataforma Simple Sale pueden obtener una cotización en efectivo sin compromiso en tan solo 48 horas con solo ingresar algunos detalles sobre su propiedad en la plataforma en línea. Si decide aceptar la oferta, puede esperar cerrar en tan solo 10 días.

10. Educar a los compradores sobre los préstamos para renovación

Es posible que los compradores no se den cuenta de que son elegibles para un préstamo de renovación , que calcula los costos totales asociados con la reparación de una casa y los incluye en la hipoteca. Para los compradores a los que les gusta la idea de comprar una casa obsoleta y hacerla propia, pero no tienen los fondos adicionales para hacer las renovaciones necesarias de inmediato, estos préstamos pueden ser una opción atractiva.

Su agente de bienes raíces puede incluir lenguaje en la lista de su casa que hable sobre la posibilidad de un préstamo de renovación para garantizar que los posibles compradores sepan que es una opción a considerar mientras buscan su nuevo hogar.

En pocas palabras: tiene opciones para vender rápidamente una casa que necesita reparaciones

Cuando tiene una casa superior para reparar que desea vender rápidamente, significa pensar detenidamente acerca de elegir qué mejoras realizar, establecer el precio correcto, resaltar los puntos de venta ocultos y estar abierto a compradores en efectivo.

La clave de este proceso es asociarse con un agente de bienes raíces con experiencia que tenga un historial en la venta de casas que necesitan un poco de atención. En HomeLight, nuestra herramienta Agent Match lo conectará con agentes calificados en su área que tienen la experiencia necesaria para ayudarlo a vender su casa para reparar rápidamente, sin sacrificar las ganancias.

Fuente de la imagen del encabezado: (Phil Hearing / Unsplash)