Cómo pagar una casa de un millón de dólares

Aquí encontrará todo lo que necesita saber sobre cómo pagar la compra de una casa de un millón de dólares, incluido el salario que necesitará para obtener una hipoteca, cuánto efectivo necesitará para el pago inicial y los costos de cierre, y cómo serán sus pagos mensuales. .

Para pagar una casa de $1 millón, la mayoría de los compradores probablemente necesitarán al menos :

• $225,384
  en ingresos familiares anuales para pagar los costos continuos, incluidos los pagos mensuales de la hipoteca , el mantenimiento, el seguro y las tarifas de la asociación de propietarios e impuestos.
• $224,223 en efectivo para cubrir los gastos iniciales, incluido el pago inicial y los costos de cierre.
• Otros $31,548 en reservas de efectivo , el equivalente a seis meses de pagos de la hipoteca, para mostrarle a su prestamista que no incumplirá con su préstamo si pierde sus ingresos temporalmente.

Estos puntos de referencia son algo fluidos y variarán según los requisitos del prestamista . Un salario más alto generalmente compensa un pago inicial más bajo, y viceversa.

¿Qué salario anual necesita para pagar una casa de $ 1 millón?

Como regla general, necesitará un ingreso familiar anual de al menos $225,384 para pagar los pagos mensuales de la hipoteca de una casa de un millón de dólares. Sin embargo, los requisitos salariales específicos dependen de factores como su tasa de interés y el tamaño de su pago inicial .

Un pago inicial grande podría reducir su ingreso necesario a $ 207,036, pero uno pequeño podría requerir que gane casi $ 300,000 al año para cubrir los costos de vivienda sin estirar demasiado su presupuesto.

Basamos nuestras estimaciones salariales en la «regla 28/36», que estipula que no debe gastar más del 28 % de su ingreso bruto mensual en costos de vivienda, o el 36 % en pagos de deudas generales, incluidas facturas de tarjetas de crédito, préstamos estudiantiles , y así.

Conseguir una hipoteca en una casa de un millón de dólares

Para calificar para una hipoteca sobre una casa de $1 millón, necesitará aproximadamente $224,223 en efectivo para el pago inicial y los costos de cierre, un puntaje de crédito de al menos 700 y ahorros suficientes para cubrir de 6 a 12 meses de pagos de la hipoteca.

Es probable que su hipoteca califique como un «préstamo jumbo», lo que significa que excede el límite máximo de préstamo «conforme» en su área. El límite suele ser de $510 400, pero se extiende a $765 600 en algunos mercados de alto costo. Como era de esperar, los préstamos jumbo generalmente tienen criterios más estrictos que las hipotecas convencionales y respaldadas por el gobierno.

Requisitos típicos de préstamos jumbo

Los préstamos jumbo tienen requisitos financieros estrictos porque son más riesgosos para los prestamistas. El gobierno no respaldará estos préstamos directamente, ni las empresas patrocinadas por el gobierno como Fannie Mae y Freddie Mac pueden «garantizarlos».

Los prestamistas dan cuenta de este mayor riesgo de una o más de las siguientes maneras:

• Cobrar tasas de interés y costos de cierre más altos.
• Requerir un pago inicial más alto y mínimos de puntaje de crédito.
• Asegurar que los prestatarios tengan reservas de efectivo sustanciales.

Pago inicial de una casa de $ 1 millón

La mayoría de las hipotecas jumbo requieren un pago inicial del 20-30%. Para una casa de $1 millón, eso se traduce en $200,000-300,000.

Tenga en cuenta que los criterios variarán según el prestamista. Es posible que pueda obtener una hipoteca jumbo con un pago inicial más pequeño, según su situación financiera general.

Sin embargo, hay una compensación:

Si deposita menos dinero, su pago mensual aumentará y pagará más intereses a largo plazo.

Además, si su pago inicial es inferior al 20 %, su prestamista probablemente le exigirá que compre un seguro hipotecario privado (PMI, por sus siglas en inglés) , que los protege si no cumple con su préstamo. Las primas del PMI podrían aumentar sus costos totales de vivienda en cientos de dólares al mes.

Costos de cierre

Su pago inicial no será su único gasto de bolsillo el día de cierre. Lo más probable es que tenga que pagar tarifas relacionadas con la transacción llamadas costos de cierre, que, según los requisitos de su préstamo, podrían sumar hasta un 2-5% del saldo inicial de la hipoteca, o $16,000-40,000 en la compra de una casa de $1 millón con un 20% de pago inicial.

Recuerda que esto es solo un ejemplo; las tarifas reales dependerán de los detalles de su préstamo, así como de sus negociaciones con el vendedor.

» MÁS: ¿Quién paga los costos de cierre?

puntuación de crédito

Lo más probable es que necesite un puntaje de crédito de al menos 700 para que le aprueben un préstamo jumbo, aunque no es inusual encontrar estándares aún más estrictos.

Los prestamistas usan su puntaje de crédito para evaluar la probabilidad de que usted haga los pagos de su hipoteca, a tiempo y en su totalidad. Debido a que los préstamos jumbo son más riesgosos para el prestamista, los mínimos de puntaje crediticio suelen ser más altos en comparación con las hipotecas convencionales.

Relación deuda-ingreso (DTI)

Su relación deuda-ingreso (DTI, por sus siglas en inglés) es el porcentaje de su ingreso mensual bruto que se destina a los pagos mensuales de la deuda, por ejemplo, tarjetas de crédito, préstamos para estudiantes, préstamos para automóviles, su hipoteca, etc.

Si tiene muchas deudas antes de solicitar una hipoteca, reduce su «poder de préstamo» o la cantidad de dinero que el prestamista estará dispuesto a darle. Los prestamistas establecen límites de DTI para evitar que los prestatarios se endeuden demasiado y impago de sus hipotecas.

No existe un requisito de DTI universal para los préstamos jumbo, pero los límites suelen oscilar entre el 36 % y el 43 %.

Es importante destacar que el hecho de que cumpla con los requisitos mínimos de DTI para un préstamo jumbo no significa que sea necesariamente una buena idea.

Algunos prestamistas tienen límites liberales de DTI que exceden la «regla 28/36» comúnmente recomendada, que establece que sus costos de vivienda y deuda mensual recurrente (tarjetas de crédito, préstamos para estudiantes) no deben exceder más del 28% y el 36% de sus ingresos mensuales brutos. ingreso, respectivamente.

Ser propietario de una vivienda conlleva muchos «costos ocultos» y dedicar demasiado de sus ingresos mensuales al pago de la hipoteca corre el riesgo de convertir la casa de sus sueños en una pesadilla financiera.

Por lo general, es una buena idea pagar la deuda del consumidor con intereses altos antes de ahorrar para el pago inicial y solicitar una hipoteca. No solo lo ayudará a pagar un pago mayor de la casa, sino que también puede aumentar su puntaje crediticio, lo que podría permitirle obtener una tasa de interés más baja en su hipoteca.

Reservas de efectivo

Muchos prestamistas requieren que los solicitantes de préstamos jumbo tengan el equivalente de 6 a 12 meses de pagos de hipoteca en ahorros: aproximadamente $ 31,548-63,096 para una casa de $ 1 millón. Esta reserva de efectivo garantiza que tenga suficientes fondos en su cuenta bancaria para seguir haciendo los pagos de la casa si pierde su trabajo o se encuentra con otras dificultades financieras inesperadas.

Tenga en cuenta que este requisito se suma al efectivo que necesitará para cubrir el pago inicial y los costos de cierre. En consecuencia, podría necesitar ahorrar un total de al menos $ 255,771 para obtener la aprobación de una hipoteca en una casa de un millón de dólares.

Pago mensual de la hipoteca de una casa de $1 millón

Un prestatario típico debe esperar pagar alrededor de $ 5258 en pagos mensuales de hipoteca en una casa de $ 1 millón, suponiendo que haga un pago inicial del 20% y tenga un puntaje de crédito excelente (750+).

Los pagos reales de la hipoteca variarán según factores como:

• Tamaño del pago inicial
• Duración del plazo de su hipoteca
• Tasa de interés
• Donde vives
• Tamaño y estado de la casa.
• Si está sujeto a una HOA

principal e interés

Los dos componentes principales de su pago hipotecario mensual son el capital y los intereses. El capital es lo que debe en su hipoteca. El interés es la tarifa que le paga al prestamista por prestarle el dinero para comprar la casa.

La forma más efectiva de reducir el pago de su hipoteca es elegir opciones de préstamo que reduzcan la cantidad de capital e interés que paga cada mes. Sin embargo, reducir su pago mensual puede aumentar el costo total de su hipoteca.

Dos cosas que reducirán su pago mensual y el costo total de la hipoteca son:

1. Hacer un gran pago inicial
2. Buscando una tasa de interés baja

Hacer un pago inicial pequeño podría costarle una cantidad titánica de dinero durante la vida de su hipoteca, potencialmente más de $100,000 en la compra de una casa de $1 millón.

Así es como se vería el «costo real» de una casa de $ 1 millón (el precio de compra más el interés total de la hipoteca) en función de los diferentes tamaños de pago inicial:

Seguro para propietarios de casas

Las primas anuales de seguro de propietario de vivienda pueden costar entre $3500 y $5000 en una casa de $1 millón, pero las tarifas variarán enormemente según el tamaño, la antigüedad y el estado de la vivienda.

Otro factor importante es si vive en un área propensa a desastres naturales específicos como inundaciones o terremotos. Si es así, es posible que deba comprar cobertura adicional para hacer frente a estas amenazas, lo que aumentará el costo total de su seguro.

Las primas del seguro de propietario de vivienda generalmente se incluyen en el pago mensual de la hipoteca, al igual que los impuestos sobre la propiedad y las tarifas del seguro hipotecario privado. El prestamista mantendrá esos fondos en depósito y luego pagará las facturas en su nombre cuando venzan.

Impuestos de propiedad

Las tasas del «impuesto a la propiedad efectivo» (su factura fiscal anual dividida por el valor aproximado de la vivienda) van desde un máximo de 2,47 % ($24 700 en una casa de $1 millón) en algunos estados hasta un mínimo de 0,27 % ($2700) en otros.

Los impuestos sobre la propiedad se imponen y recaudan a nivel local, generalmente por el gobierno de su ciudad o condado, ya veces ambos. Las tarifas cambian con frecuencia, cada uno o dos años en algunas jurisdicciones.

Tenga en cuenta que pagará impuestos según la evaluación anual del gobierno local sobre el valor de su casa, que puede no ser el precio que pagó por ella o lo que cree que vale.

Seguro hipotecario privado (PMI)

Si pone menos del 20 % de pago inicial en su casa, su prestamista probablemente le pedirá que compre un seguro hipotecario privado (PMI, por sus siglas en inglés), que podría costar entre el 0,3 y el 1,15 % del monto del préstamo anualmente.

PMI protege a su prestamista en caso de incumplimiento de pago de su préstamo, por lo que las tasas podrían ser más altas si su puntaje de crédito o su historial lo clasifican como un prestatario riesgoso.

Una vez que la relación préstamo-valor (LTV) de su hipoteca cae por debajo del 80%, el equivalente a hacer un pago inicial del 20%, puede solicitar que su prestamista cancele su póliza PMI. La Ley de Protección de Propietarios de Vivienda requiere que los prestamistas cancelen automáticamente el PMI una vez que su LTV alcance el 78%.

Costos ocultos de tener una casa de un millón de dólares

Una de las razones por las que es temerario comprar la casa más cara que técnicamente puede «pagar» es que la propiedad de la vivienda está plagada de gastos que no aparecen en el pago de su hipoteca. Para una casa de un millón de dólares, estos costos ocultos podrían sumar más de $5550 por mes.

Mantenimiento

Los gastos de mantenimiento en una casa ordinaria de $1 millón podrían promediar $833-3,333 por mes, aunque los costos fluctuarán y aumentarán con el tiempo a medida que la casa envejezca.

La mayoría de los expertos en finanzas personales recomiendan reservar anualmente del 1 al 4 % del valor de su casa para cubrir el costo de mantenimiento y reparaciones. Eso equivale a $ 40,000 por una casa de $ 1 millón, sin incluir el precio de cualquier proyecto de renovación adicional que planee emprender.

El mantenimiento es el gasto oculto más grande al que se enfrentan la mayoría de los propietarios de viviendas, y el que probablemente los tome por sorpresa. Los compradores constantemente clasifican los costos de mantenimiento como lo que más lamentan de su compra, incluso por encima de asumir un pago de hipoteca que no pueden pagar.

Utilidades

Los propietarios de viviendas en EE. UU. gastan una media de $1,68 en servicios públicos al año por cada pie cuadrado de espacio habitable, según una investigación de Trulia . Entonces, si compra una mansión de 8,000 pies cuadrados, prepárese para escribir un cheque por alrededor de $1,120 a la compañía de servicios públicos cada mes.

Tarifas de la asociación de propietarios (HOA)

Las tarifas de la asociación de propietarios, que financian el costo de los servicios compartidos, como las piscinas del vecindario y las patrullas de seguridad, son otro comodín que quizás deba tener en cuenta en su presupuesto.

Si bien una finca palaciega en el campo puede no estar sujeta a ninguna regulación de la HOA, una casa en un vecindario de lujo podría requerir que los residentes paguen $ 1,000 o más en tarifas cada mes.

Futuros aumentos de tasas de impuestos y seguros

Si tiene una hipoteca de tasa fija, su pago combinado de capital e intereses permanecerá igual mientras tenga el préstamo. Sin embargo, los aumentos en la factura del impuesto a la propiedad y en la prima del seguro de propietario de vivienda probablemente harán que el pago mensual de la hipoteca aumente con el tiempo.

Sus impuestos sobre la propiedad aumentarán si el gobierno aumenta la tasa impositiva o decide que su casa ha aumentado su valor. Las primas de los seguros aumentan debido a factores como la creciente ocurrencia de desastres naturales, lo que hace que su casa sea más riesgosa de asegurar, y la inflación, que hace que la reconstrucción sea más costosa.

Límites a la deducción fiscal de los intereses hipotecarios

Los propietarios de viviendas que detallan las deducciones en sus declaraciones de impuestos federales sobre la renta pueden deducir los pagos de intereses de la hipoteca, pero solo hasta un máximo de $750,000 en capital del préstamo.

En otras palabras, si el monto de su préstamo es de $1 millón, no podrá deducir los intereses sobre los $250,000 que excedan el límite de $750,000.

Dependiendo de sus ingresos, eso podría traducirse en $3,923 o más en ahorros fiscales «perdidos» durante su primer año como propietario de su casa.

Costo futuro de vender su casa de $1 millón

Muchas personas justifican la compra de casas que realmente no pueden pagar asumiendo que el valor de las propiedades seguirá aumentando y obtendrán una gran ganancia cuando decidan vender.

Hay tres grandes problemas con esta lógica:

• No hay garantía de que los valores de las propiedades aumenten.
• Incluso si lo hacen, es posible que no superen la inflación y los costos de propiedad de la vivienda.
• ¡Vender una casa es caro!

El costo promedio para vender una casa es alrededor del 10-15% del precio de venta final, más lo que cueste pagar el saldo restante de la hipoteca.

Para vender una casa de $ 1 millón, debe esperar pagar aproximadamente $ 100,000-150,000 en gastos previos a la cotización, costos de cierre, comisión de agente inmobiliario y otras tarifas.

Si no ha acumulado una cantidad sustancial de capital en el momento de vender su casa, podría perder dinero en la transacción.

Con suerte, el valor de su casa habrá aumentado, pero no hay garantía de que haya subido lo suficiente como para compensar los gastos de venta de su casa.

» MÁS: ¿Cuánta comisión gana un agente de bienes raíces en una casa de un millón de dólares?

¿Debo comprar una casa de $ 1 millón?

Siempre que pueda pagar una casa de un millón de dólares, la decisión de comprar una realmente depende de su estilo de vida y metas financieras.

Dicho esto, comprar una casa de $ 1 millón podría ser una mala decisión financiera si no puede pagar un pago inicial de al menos el 20%. El interés adicional y el PMI probablemente le costarán $ 100,000 o más a largo plazo, y los pagos mensuales elevados harán que le resulte más difícil poner sus ingresos a trabajar en otras inversiones de creación de riqueza.

Antes de adquirir cualquier vivienda, recomendamos:

• Procesar los números con un asesor financiero para determinar el monto del pago de la hipoteca que puede pagar.
• Comparar opciones de préstamo y obtener una preaprobación para una hipoteca.
• Encontrar un agente de bienes raíces que pueda ayudarlo a navegar por su mercado local y encontrar la casa adecuada en su rango de precios.

Próximos pasos: ¡Habla con un experto!

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