Cómo invertir en bienes raíces para la jubilación

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En el modelo de jubilación del siglo XX, los trabajadores ahorraban un nido de ahorros a lo largo de su carrera y luego lo gastaban gradualmente al jubilarse. Muchos recibieron una pensión de su antiguo empleador y, además, la mayoría recibió importantes beneficios del Seguro Social.

Aquellos días se han ido.

La cantidad de planes de pensiones de beneficios definidos se redujo en un 73 % entre 1986 y 2016 , según la Administración de Seguridad de Beneficios para Empleados del Departamento de Trabajo. De los empleadores restantes del sector privado que ofrecen pensiones, el 63% busca terminarlas en los próximos cinco años, según el informe Perspectivas de Beneficios Definidos 2020 de Mercer.

Si bien el Seguro Social sigue siendo solvente por ahora, ese reloj también corre. Los analistas calculan que el Seguro Social será insolvente para el 2035 sin revisiones importantes, y pronostican que el fondo de seguro hospitalario de Medicare se agotará para el 2026. Los beneficios del Seguro Social ya han experimentado una disminución en dólares reales, perdiendo el 33% de su poder adquisitivo desde el 2000 según el Liga de la Tercera Edad .

Todo lo cual significa que los estadounidenses están cada vez más solos para planificar y pagar su jubilación. Sin embargo, el ahorro promedio para la jubilación estadounidense es de solo alrededor de $ 50,000, según un estudio de Transamerica de 2019 , e incluso los baby boomers siguen sin estar preparados para la jubilación.

Afortunadamente, el modelo de jubilación del siglo XX no es su única opción de ingresos para la jubilación. Aquí le mostramos cómo invertir en bienes raíces para la jubilación para inclinar la balanza a su favor.

La jubilación de bienes raíces le permite diversificarse de las acciones

Históricamente, las acciones han ofrecido altos rendimientos promedio a largo plazo, pero el mercado de valores es tan volátil que representa un riesgo para los jubilados. Ese riesgo tiene un nombre específico: riesgo de secuencia de rendimientos, o el riesgo de una caída del mercado de valores al comienzo de su jubilación que diezma su cartera.

Para mitigar este riesgo, los planificadores financieros tradicionalmente instaban a las personas a cambiar cada vez más su asignación de activos de acciones a bonos a medida que envejecían. Los bonos proporcionaron una volatilidad mucho menor, pero a costa de los rendimientos.

El sector inmobiliario ofrece una tercera opción. Los inversores pueden beneficiarse de altos rendimientos, sin la volatilidad del mercado de valores. Un estudio de 145 años de rendimientos de acciones, bonos e inmuebles encontró que las propiedades de alquiler ofrecían rendimientos incluso más altos que las acciones a largo plazo, pero con un riesgo y una volatilidad mucho menores.

Al diversificar sus inversiones para incluir bienes raíces, aquellos que se acercan o se jubilan pueden crear un piso de ingresos y mitigar la secuencia de riesgo de retorno en su cartera de acciones. Y con rendimientos más altos, los inversores pueden invertir menos efectivo para alcanzar los mismos ingresos de jubilación.

Ingreso continuo, sin pérdida de activos

¿Has oído hablar de la regla del 4%? Propone que los jubilados puedan vender el 4% de su cartera en el primer año de jubilación y seguir retirando esa cantidad cada año a partir de entonces (más la inflación), con una probabilidad casi segura de que su cartera dure al menos 30 años.

En otras palabras, vendes gradualmente tu cartera, con el objetivo de morir antes de quedarte sin dinero.

No me gusta ese plan. La noción misma de «tasas de retiro seguras» gira en torno a la disminución de mi patrimonio neto y la esperanza de no sobrevivir a mi dinero.

Quiero que mis ahorros sigan creciendo indefinidamente, para seguir generando ingresos continuos. Que es lo que hacen las propiedades de alquiler.

Los alquileres siguen llegando, mes tras mes, año tras año. No tienes que vender ningún activo para generar ese ingreso. De hecho, su valor neto aumenta con el tiempo, a medida que las propiedades (con suerte) se aprecian y sus inquilinos pagan sus hipotecas. Y cuando eventualmente paga sus préstamos de propiedad de alquiler, su flujo de efectivo aumenta.

Cuando no tiene que vender ningún activo de su cartera para generar ingresos, no tiene que preocuparse por las tasas de retiro seguras. Puede vivir hasta la madura edad de 120 años, con más ingresos que nunca y mucha herencia para dejar a sus hijos u organizaciones benéficas.

Ajuste de devoluciones por inflación

Uno de los problemas con los bonos es que la inflación se come sus rendimientos.

Imagine que compra un bono a un año pagando el 3%. Al final del año, recupera su inversión original, más un 3%. Pero si la inflación fue del 2,5 % ese año, entonces su rendimiento real es solo del 0,5 %.

Difícilmente inspirador.

Pero con las propiedades de alquiler, los alquileres aumentan constantemente. En muchos mercados, las rentas en realidad aumentan más rápido que la inflación, y las rentas siguen siendo uno de los principales impulsores de la inflación en general.

Entonces, en lugar de que la inflación disminuya sus ganancias, muchos dueños de propiedades salen ganando con la inflación. Si la inflación aumenta un 2,5 % este año, probablemente pueda aumentar su alquiler un 3 %, suponiendo que la demanda se mantenga fuerte en su mercado.

De hecho, cuando solicita un préstamo de propiedad de alquiler , la inflación funciona completamente a su favor. El pago mensual de su hipoteca permanece fijo durante los próximos 30 años, incluso si sus alquileres aumentan cada año. Por lo tanto, la diferencia entre los pagos de su préstamo de propiedad de alquiler y sus alquileres se amplía más rápido con cada año que pasa, ya que los aumentos de alquiler se acumulan entre sí.

Mayor rendimiento de ingresos de jubilación por dólar invertido

Cuando los jubilados siguen la Regla del 4%, deben ahorrar 25 veces su gasto anual deseado: 4% por 25 es igual al 100%.

Entonces, si quiere $40,000 en ingresos de jubilación de sus activos en papel, necesita ahorrar $1,000,000.

Las propiedades de alquiler obedecen leyes diferentes. Imagine que invierte $80,000 para comprar una propiedad de alquiler que se alquila por $1,000 al mes. Suponiendo que pierda la mitad de eso por gastos no hipotecarios, como la tasa de desocupación, reparaciones, tarifas de administración de la propiedad, seguros, impuestos a la propiedad, etc., eso le deja $ 500 / mes en ingresos netos. Anualmente, eso llega a $ 6,000, para un rendimiento del 7.5% ($ 6,000 dividido por $ 80,000 produce un rendimiento del 7.5%).

Para producir $40,000 en ingresos netos, necesitaría seis o siete de esas propiedades (técnicamente 6.67 de ellas). Eso le costaría $533,333 en efectivo, alrededor de la mitad de la cantidad que necesitaría si siguiera la Regla del 4%.

Lo que no dice nada de aprovechar los préstamos de propiedad de alquiler para obtener rendimientos de efectivo sobre efectivo aún más altos.

El apalancamiento puede rendir aún más por dólar invertido

En lugar de comprar en efectivo, supongamos que hizo un pago inicial del 20% y obtuvo un préstamo de propiedad de alquiler para cubrir el resto del precio de compra de $80,000. Usted pone $ 16,000 y pide prestados los otros $ 64,000 al 5% de interés durante 30 años.

Eso agrega un pago mensual de $343,57 por capital e intereses, lo que reduce su flujo de caja mensual neto a $156,43. Anualmente, eso llega a $1,877, en su inversión en efectivo de $16,000, o un rendimiento del 11.73%.

¿Cuántas de esas propiedades se necesitarían para generar $40,000 en ingresos anuales? Alrededor de 21 propiedades en alquiler, 21.31 para ser exactos. Y con una inversión en efectivo de $16,000 cada uno, eso le costaría $340,941 en pagos iniciales.

Aproximadamente un tercio de la cantidad de efectivo que necesitaría según la Regla del 4%.

Tenga en cuenta que estos ejemplos simplemente ilustran un punto; cada propiedad de alquiler tiene un rendimiento diferente, y diferentes prestatarios pueden acceder a hipotecas a diferentes tasas de interés. Pero estos rendimientos y términos de préstamo son realistas para inversores experimentados.

Mitigación de riesgos

Los inversores de alquiler tienen mucho más control sobre el rendimiento de sus inversiones que los inversores en acciones o bonos.

Cuando compra una acción o un bono, espera lo mejor en función del riesgo y el rendimiento históricos. Tiene exactamente dos opciones: mantener el activo o venderlo.

Pero los propietarios pueden mitigar los riesgos más comunes que plantean las propiedades de alquiler. Al comprar en barrios estables y de alta demanda, mitigan el riesgo de desocupación. Al evaluar minuciosamente a los inquilinos, con una solicitud de alquiler detallada , informes de evaluación de inquilinos y verificar los ingresos y el historial de vivienda, mitigan el riesgo de impagos de alquiler y daños a la propiedad causados ​​por inquilinos. De hecho, la solicitud de alquiler y el historial de vivienda de una persona pueden ayudar a los propietarios a alquilar exclusivamente a inquilinos a largo plazo, mitigando los riesgos y costos de las rotaciones.

Los propietarios también pueden mitigar los riesgos con un seguro. Las pólizas de seguro integral para propietarios cubren no solo los daños a la propiedad sino también la responsabilidad. Y hoy en día, los propietarios pueden incluso comprar un seguro de incumplimiento de alquiler, que se activa si el inquilino deja de pagar el alquiler y necesita ser desalojado.

Beneficios fiscales

Los propietarios de propiedades de alquiler pueden deducir todos los gastos incurridos y algunos gastos en papel, todo mientras siguen tomando la deducción estándar. Estos gastos de propiedad se deducen en un calendario separado en su declaración de impuestos.

Desde los costos de mantenimiento hasta la contabilidad, los gastos de viaje, el software de administración de propiedades, las solicitudes de alquiler y los informes de selección hasta los contratos de arrendamiento, los propietarios pueden deducirlo todo. También pueden deducir los intereses hipotecarios de los préstamos de propiedad en alquiler, nuevamente sin tener que detallar las deducciones personales.

Los dueños de propiedades pueden incluso deducir por depreciación, un gasto en papel, para reducir aún más su factura de impuestos.

Con todos estos beneficios fiscales inherentes a los bienes raíces, los inversionistas no necesitan depender de cuentas protegidas de impuestos como IRA o 401(k). Pueden usar esas cuentas protegidas de impuestos para obtener exenciones de impuestos en sus activos en papel, como acciones, mientras obtienen grandes exenciones de impuestos en sus bienes inmuebles.

Pensamientos finales

Una cartera de jubilación sólida no cuenta con una sola fuente de ingresos. Ni el Seguro Social, ni una pensión, ni sus activos en papel, ni las propiedades de alquiler.

El truco consiste en crear fuentes de ingresos múltiples y diversificadas para la jubilación. Sin duda, eso debería incluir acciones, pero no debería detenerse allí.

Personalmente planeo alcanzar la independencia financiera a los 40 años. Así es como probablemente se verán mis ingresos:

  • Renta de alquiler: 30%
  • Dividendos de Acciones: 15%
  • REIT privados: 10%
  • Notas privadas: 5%
  • Trabajo divertido posterior a la independencia: 40%

En realidad, mi trabajo divertido posterior a la independencia generará muchos más ingresos que eso, pero planeo seguir invirtiéndolo para generar aún más ingresos pasivos.

No ponga todos sus huevos de nido en una canasta. Invierta en acciones para la diversificación y la liquidez, bienes raíces para obtener ingresos continuos y cualquier otra cosa que desee en función de sus propias necesidades personales, pero cuanto más diversa sea, más fácil superará las tormentas económicas cuando inevitablemente golpeen.

¿Cómo encajan los bienes raíces en su estrategia de jubilación? ¿Cuándo pretende jubilarse o alcanzar la independencia financiera?