Rent-to-own (RTO) es un acuerdo en el que un inquilino arrienda una propiedad por un período de tiempo negociado previamente con el objetivo de comprar la propiedad al final del contrato de arrendamiento a un precio negociado previamente.
En teoría, RTO es una buena manera para que las personas con mal crédito o sin suficientes ahorros pongan un pie en la puerta de la propiedad de vivienda. En la práctica, brinda beneficios limitados y presenta riesgos adicionales que otras estrategias no presentan.
Si está listo para comprar y necesita un agente que pueda encontrar la opción perfecta, deje que Clever lo ubique con el agente inmobiliario adecuado para su situación.
¿Qué es el alquiler con opción a compra?
Rent-to-own (RTO) describe cualquier acuerdo en el que un comprador alquila de un vendedor por un período de tiempo predeterminado antes de comprar la casa. No existe un acuerdo estándar, por lo que los detalles varían ampliamente, pero la mayoría de los acuerdos de RTO comparten estas características:
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Arrendamientos multianuales
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Pagos de alquiler más altos que los del mercado, una parte de los cuales se destina a su pago inicial
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Una oportunidad de comprar la propiedad al final del contrato de arrendamiento
Entre los contratos RTO, hay dos categorías amplias: contratos de arrendamiento con opción de compra y arrendamiento con opción de compra.
Opción de arrendamiento
En este acuerdo, el inquilino tiene la opción de comprar la casa por un precio predeterminado al final del contrato de arrendamiento. Si eligen no comprar la casa, su única pérdida sería el alquiler adicional que pagaron cada mes.
arrendamiento con opción a compra
En los contratos de alquiler con opción a compra de arrendamiento con opción a compra, el inquilino se compromete por adelantado a comprar la vivienda al final del contrato de arrendamiento. Este es un arreglo más riesgoso porque en caso de que no pueda o no quiera comprar la casa, es posible que lo demanden.
Esto es especialmente complicado porque estás prometiendo hacer una compra sustancial dentro de unos años. Si, por cualquier motivo, tiene que gastar algunos ahorros en otra emergencia o no puede obtener la aprobación para un préstamo, sus dificultades financieras se agravarían.
¿Para quién es el alquiler con opción a compra?
Rent-to-own (RTO) realmente no tiene sentido financiero para nadie. Estos acuerdos pueden agregar una tensión financiera indebida y hay mejores maneras de prepararse para ser propietario de una vivienda en el futuro. Dicho esto, hay dos situaciones para las que teóricamente está diseñado.
Las personas que tienen mal crédito
La idea es que si no tiene un puntaje de crédito lo suficientemente alto como para obtener la aprobación de un préstamo lo suficientemente grande para comprar la casa, puede alquilar con opción a compra (RTO) mientras se toma un tiempo para construir su puntaje de crédito.
En la práctica, esto presenta algunos problemas.
Los acuerdos de alquiler con opción a compra a menudo incluyen costos de alquiler más altos que el promedio, lo que puede dificultar la creación de crédito mediante el pago de facturas a tiempo todos los meses.
Su puntaje de crédito está determinado por varios factores, pero el más importante bajo su control es si paga sus cuentas a tiempo. Para que este comportamiento aumente su puntaje, la entidad a la que le está pagando debe informar su pago a una oficina de crédito. La Oficina de Protección Financiera del Consumidor tiene más información sobre cómo mejorar su puntaje de crédito.
Puede pensar que pagar el alquiler ayudaría a generar crédito, pero en la mayoría de los casos, el propietario no informa los pagos del alquiler a tiempo. En teoría, podría hacer arreglos para que su arrendador haga esto y podría incluir el pago de un servicio para facilitar. Puede ser posible negociar esto en su acuerdo.
Además, pagar lo que de otro modo podría ir a una cuenta de ahorros a su arrendador cada mes significa que estará menos equipado para pagar grandes facturas irregulares, como facturas médicas, en caso de que surjan.
Personas que tienen muy pocos ahorros.
Las personas que desean comprar una casa pero no pueden pagar el pago inicial pueden sentirse atraídas por RTO, ya que les permite pagar parte o la totalidad del pago inicial a lo largo del tiempo. Este dinero se cobra como un alquiler más alto que el del mercado y, por lo general, se mantiene en una cuenta de depósito en garantía.
Nuevamente, en la práctica, existen serias desventajas:
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En algunos casos, incluso si el dinero se mantiene en una cuenta de depósito en garantía, corre el riesgo de perderlo si lo desalojan o si no compra la propiedad al final del acuerdo. Si simplemente hubiera ahorrado este dinero usted mismo, no hay riesgo de esto.
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Vivir en una situación más costosa puede tener un impacto negativo en su capacidad para continuar acumulando ahorros. A pesar de que está construyendo un pago inicial, puede estar obstaculizando sus ahorros generales en comparación con vivir en un espacio de mercado o por debajo del mercado (si tiene suerte).
Estos factores también se combinan. Tener muy pocos ahorros porque se los está pagando al propietario puede afectar su capacidad para pagar otras cuentas, lo que podría afectar su puntaje crediticio. Pagar un alquiler más alto en lugar de ahorrar puede significar que tenga que pagar menos del monto total de la factura de su tarjeta de crédito, lo que le costará más a largo plazo debido a los intereses.
Encerrarse en un acuerdo de RTO cuando se va a estirar financieramente es un gran riesgo.
¿Cómo encontrar propiedades de alquiler con opción a compra?
Las propiedades de alquiler con opción a compra (RTO) son mucho más difíciles de encontrar que las compras o alquileres de viviendas estándar. Si todavía está interesado a pesar de sus desventajas, hay algunas maneras de encontrar uno.
Empresas que facilitan el alquiler con opción a compra
La forma más confiable de encontrar propiedades es a través de una de las compañías que se especializan en arreglos de alquiler con opción a compra. Estas empresas varían en lo que ofrecen y cómo construyen sus acuerdos.
Pago
Divvy es una empresa emergente fundada en 2016. Según The New York Times, la mayoría de sus contratos de arrendamiento iniciales, que tienen una duración de tres años, no han finalizado. Esto significa que no hay mucha información sobre el ciclo de vida completo del alquiler con opción a compra. Permiten a los clientes retirar sus ahorros si deciden no comprar, lo que reduce el riesgo de la propuesta.
Divvy is available in Atlanta, Cincinnati, Cleveland, Dallas, Denver, Fort Lauderdale, Houston, Jacksonville, Memphis, Miami, Minneapolis, Orlando, Phoenix, San Antonio, St. Louis, and Tampa.
Divvy has a 2.2/5 star customer rating with the Better Business Bureau, with many customers complaining of unreliable service and unpredictable cancellations, especially early on in the process.
Inicio Socios para América
Fundada en 2012 y comprada por Blackstone en 2021, Home Partners of America actualmente tiene su sede en Illinois.
Home Partners of America se permite aumentar su alquiler en un 3,75% al año y aumentar el precio de compra final de la vivienda en un 3,5-5% al año, según el área metropolitana. Estos elementos significan que si le tomará algunos años ahorrar lo suficiente o construir su crédito, puede pagar una multa significativa.
According to reporting at the time Blackstone purchased them, Home Partners of America owns more than 17,000 homes. Its website claims the company has worked with people in 78 metropolitan areas.
Home Partners of America has a 2.5/5 star customer rating with the Better Business Bureau, and there have been 49 complaints filed against them. These mostly stem from poor communication practices and unreliability.
Contratar a un agente de bienes raíces
A pesar de que los contratos de alquiler con opción a compra difieren significativamente de las compras estándar, los agentes inmobiliarios aún pueden ser un gran recurso. Dicho esto, algunos agentes no estarán interesados en facilitar acuerdos de alquiler con opción a compra porque su comisión se retrasa; por lo general, solo se les pagará si compra la casa al final del contrato de arrendamiento.
Hay firmas inmobiliarias que, además de las compras, ayudan a los inquilinos a encontrar alquileres. Encontrar una agencia local que haga ambas cosas aumentará las probabilidades de que puedan ayudar a encontrar una propiedad de alquiler con opción a compra.
Una vez que encuentre un agente que esté dispuesto a ayudarlo, asegúrese de preguntar sobre su experiencia. Los contratos de alquiler con opción a compra tienen muchas trampas potenciales y alguien familiarizado con el proceso puede ayudarlo a evitarlas.
Hay agencias, como Coldwell Banker y Century21, que tienen asociaciones con las empresas de alquiler con opción a compra antes mencionadas. Esto puede ser conveniente, pero es importante tener en cuenta los incentivos competitivos. Lo que es bueno para la empresa no necesariamente será bueno para ti.
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¡Pase lo que pase, contrata a un abogado! Los acuerdos de RTO no son estándar y hay una gran cantidad de peligros potenciales que pueden afectar negativamente a los inquilinos-compradores. Un abogado se asegurará de que comprenda exactamente lo que está aceptando, negociará a su favor y lo protegerá legalmente. Las cosas más importantes para obtener claridad son:
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Alternativas a los inmuebles de alquiler con opción a compra
Alquilar mientras genera crédito y ahorro
Puede permanecer en el camino hacia la propiedad de vivienda sin alquilar con opción a compra (RTO) si lo hace deliberadamente. Simplemente continuar viviendo en un alquiler estándar mientras ahorra y construye su crédito puede ser una mejor manera de construir ahorros y crédito.
Debido a que hay muchos más alquileres que propiedades de alquiler con opción a compra, es probable que pueda encontrar algo comparable por un precio más barato, lo que le permitirá ahorrar para el pago inicial. También puede continuar generando crédito de la misma manera que lo haría, con más flexibilidad financiera si la necesita.
Aproveche los programas para compradores de vivienda por primera vez
Muchos estados y municipios cuentan con programas para que la compra de una vivienda sea más asequible para los compradores primerizos. Por lo general, esto hace posible que las personas con un crédito menos que estelar obtengan la aprobación para un préstamo a una buena tasa con asistencia para los costos de cierre y un pago inicial más pequeño de lo normal.
Estos beneficios abordan las mismas áreas que abordan los arreglos de RTO sin muchas de las posibles áreas problemáticas. Puede obtener más información sobre estos programas del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU .
Comprar una casa más pequeña o una casa en un área diferente
Si la asequibilidad es la principal preocupación, podría valer la pena elegir una casa más pequeña o una casa comparable en un área diferente. Esta no es una respuesta que muchas personas estén emocionadas de escuchar, pero elegir un hogar y un lugar para vivir se trata de equilibrar las prioridades.
Si el tamaño y las características de la casa son lo más importante, tal vez una zona más alejada del centro de la ciudad sea más adecuada para usted. Si, en cambio, la ubicación es su principal prioridad, tal vez una casa más pequeña o que necesite algo de trabajo sería una excelente opción.
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El alquiler con opción a compra se refiere a un acuerdo entre un comprador y un vendedor en el que el comprador alquilará al vendedor durante un período de tiempo predeterminado antes de completar la compra.
Los acuerdos de alquiler con opción a compra requieren que pague un precio de alquiler superior al del mercado. También pueden exigirle que haga reparaciones en una propiedad que aún no es de su propiedad.