Las ventas de sucesiones de bienes raíces confirmadas por un tribunal pueden ser una forma para que los compradores e inversores serios adquieran una propiedad a un precio decente. Pero no están exentos de riesgos y de su propio conjunto de reglas burocráticas que requieren paciencia y diligencia debida. Aprenda cómo navegar las ventas de sucesiones con anticipación para tener éxito.
Los inversionistas y compradores de viviendas que tienen un interés creado en encontrar buenas ofertas en propiedades ven las ventas de bienes raíces confirmadas por la corte como oportunidades adicionales junto con las ventas al descubierto y las ejecuciones hipotecarias.
Pero las ventas de sucesiones vienen con su propio conjunto de requisitos y no están libres de riesgos. Si tiene paciencia y está dispuesto a pasar por algunos obstáculos adicionales, las ventas de bienes raíces confirmadas por la corte pueden ser lucrativas.
Para aprovechar al máximo las ventas de sucesiones, es mejor que trabaje con un agente inmobiliario experto que tenga experiencia en sucesiones a su lado para que lo guíe, o podría perder dinero si no tiene cuidado.
Repasemos los pasos generales de una venta testamentaria para que pueda ver por qué.
¿Qué significa si una propiedad está en sucesión?
Si una propiedad está en sucesión , el dueño de la propiedad ha fallecido y el albacea de la herencia, si hay un testamento, o el administrador designado por los tribunales si no hay un testamento, está en el proceso de resolver la herencia del difunto. — sus propiedades, dinero y deudas.
Si una propiedad no está en un testamento en vida o no está protegida de la sucesión por algún otro medio, pasará por la sucesión hasta que las personas involucradas (albacea, administrador, juez de sucesiones, etc.) descubran cómo pagar las deudas de una persona fallecida. y distribuir legalmente sus bienes a los beneficiarios.
¿Por qué una casa iría a sucesión?
Una casa va a sucesión si su dueño muere sin testamento, o si la casa está a nombre del dueño solamente y debe transferirse al nombre de un beneficiario que figura en un testamento. Los bienes raíces, especialmente las propiedades comerciales, también pueden pasar por la sucesión si hay inquilinos en común : múltiples inversionistas que compraron una propiedad juntos. Una casa también puede ir a sucesión si necesita ser liquidada para distribuir un patrimonio entre los herederos y/o pagar las deudas del difunto.
La sucesión es necesaria cuando alguien muere incluso si dejó un testamento. Si la persona que murió era dueña de una casa, iría a sucesión a menos que su propietario anterior tomara medidas para evitar la sucesión. La sucesión aclara las cuestiones de título de la propiedad en un patrimonio, distribuye la propiedad y transfiere legalmente el título de esa propiedad. Hasta que una casa sea legalizada, el título no ha sido confirmado y no puede transferirse legalmente. La sucesión también protege un patrimonio de posibles desafíos a los herederos legales de un testamento. El hecho de que una casa “está en sucesión”, no significa que necesariamente se venderá.
¿Cómo funciona una venta testamentaria?
Si el albacea o administrador necesita vender una propiedad inmobiliaria para distribuir adecuadamente los activos de un patrimonio, contratará a un agente de bienes raíces familiarizado con la ley de sucesiones para que se encargue de listar la casa y comercializarla. Los compradores potenciales que hagan una oferta deben proporcionar un depósito del 10 % del precio de cotización en el momento de la oferta, pero esto no significa que obtendrán la casa por ese precio.
La mayoría de las sucesiones terminan en una situación similar a la de una subasta en una fecha final en la corte donde el comprador que hizo la primera oferta por la propiedad puede terminar pujando contra otros compradores potenciales. Si no obtienen la oferta ganadora, recuperan su depósito.
Contratar a un agente
Como en cualquier especialidad, los mejores agentes inmobiliarios para la venta de sucesiones son aquellos que las manejan regularmente y saben lo que hacen. Las ventas testamentarias son diferentes a las ventas tradicionales de bienes raíces. No todos los agentes de bienes raíces están bien entrenados en ventas de sucesiones.
El agente contratado por el juez o albacea/administrador completará un CMA , una tasación, y publicará la propiedad en el Servicio de listado múltiple (MLS) . El agente de listado está obligado a revelar que la casa es una venta testamentaria. Si está ofertando seriamente por una propiedad en sucesión, lo mejor para usted es tener su propio agente comprador que conozca la ley de sucesiones para ayudarlo a evitar los riesgos involucrados y darle influencia durante el proceso de licitación.
hacer una oferta
Un comprador potencial que quiera hacer una oferta tiene que depositar el 10% de su oferta en el momento de la oferta, generalmente con un cheque de caja. El albacea/administrador/juez puede aprobar o rechazar la oferta. Este depósito del 10% podría retenerse durante bastante tiempo hasta que la fecha del tribunal confirme al postor ganador. Después de que se hace la primera oferta sobre la propiedad, el precio de lista publicado de la propiedad se cambia para reflejar el monto de la oferta. Y luego el comprador debe esperar.
Espere la aprobación de la corte
Después de que se presenta y aprueba la oferta del primer comprador, se fija una fecha de audiencia entre 30 y 45 días después. Tenga en cuenta que la propiedad seguirá comercializándose durante este tiempo. También se aceptan otras ofertas, pero cada una debe ir acompañada de un depósito del 10% de cada postor. Tenga en cuenta que algunos estados incluso pueden aumentar la oferta entre las ofertas, como California. Asegúrese de consultar las leyes de sucesión de su estado si está ofertando por una casa en sucesión.
Obtener la confirmación de la corte
En la fecha del juicio, todos los compradores potenciales cuyas ofertas fueron aceptadas por el tribunal, se presentan en el tribunal. Se produce un formato de estilo de subasta y los compradores tienen la oportunidad de intentar superarse entre sí. Si te superan, te devuelven el 10 % del depósito. Solo el ganador paga eso. Si gana, debe estar preparado con anticipación con los fondos. Esto es importante para evitar perder su depósito.
El depósito
Si está haciendo una oferta en una venta de sucesión, debe traer un cheque de caja por un monto del 10% de la oferta más alta que está dispuesto a hacer por una propiedad, por lo que planificar con anticipación es crucial. Si gana la oferta, gana la propiedad.
Sin embargo, si está esperando la financiación y no cierra, perderá ese depósito del 10%. El cierre del depósito en garantía es 10 días después de que reciba la orden de confirmación de venta firmada que se envía desde el tribunal después de la fecha del tribunal. Si bien puede esperar una espera de alrededor de 3 a 4 semanas para el depósito en garantía, asegúrese de tener fondos alineados antes de ofertar para evitar riesgos.
Inspecciones
Las ventas testamentarias son “tal cual. ” No espere que la propiedad haya sido mantenida. Si realmente quiere hacer una oferta, primero debe hacer que inspeccionen la casa. Sí, es posible que no pague el costo de la inspección, pero si es el único postor y se retira de la venta al inspeccionar más tarde y descubrir que es un sumidero de dinero, perderá ese depósito del 10 %.
¿Realmente quiere arriesgar miles de dólares y perder el tiempo después de una larga y complicada venta de legalización de una casa que luego descubre que tiene serios problemas de cimientos ? Realice una inspección tan pronto como sea legalmente posible.
Conclusiones clave: obtenga ayuda de un experto
Se requiere que los albaceas/administradores/jueces traten de obtener tantas ofertas competitivas como sea posible. Esté preparado para competir con otros postores. Asegúrese de hacer su diligencia debida y de completar una inspección oportuna. Obtenga su financiación con anticipación para evitar perder miles de dólares. Si realmente desea una propiedad testamentaria, investigue y obtenga un agente experto en sucesiones en su área local para que lo guíe correctamente.
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¿Se puede vender una casa en testamento?
Una casa en sucesión puede ser vendida por el albacea, o el administrador de la herencia designado por el tribunal, una vez que se publica el aviso de sucesión. Pero el albacea debe tener la aprobación del tribunal testamentario para vender la propiedad y asegurarse de que todos los beneficiarios, si los hubiere, estén informados y de acuerdo con la venta de la casa. El albacea trabajará con un agente de bienes raíces testamentario experimentado y un abogado testamentario.
¿Qué es una venta testamentaria sin confirmación judicial?
Si una propiedad testamentaria es parte de una venta de fideicomiso , o si el albacea o administrador del patrimonio tiene plenos poderes independientes, puede poner la propiedad en venta sin confirmación judicial. Si se acepta la oferta del comprador, entonces, el abogado del patrimonio deberá enviar un Aviso de acción propuesta que describa los términos de la venta propuesta a todos los beneficiarios. Si los beneficiarios no se oponen a la venta dentro de los 15 días, la venta puede completarse sin ninguna audiencia judicial.
¿Cuánto dura una venta testamentaria?
Una venta testamentaria puede durar entre tres meses y varios años, según las complejidades del patrimonio, las leyes estatales y cualquier complicación legal relacionada con las transferencias de títulos, los beneficiarios y los desafíos a la venta testamentaria. Las ventas testamentarias toman tiempo y paciencia. No son el lugar para tratar de recoger una propiedad rápidamente.
¿Se puede vivir en una casa durante la sucesión?
Puede vivir en una casa durante la sucesión, pero tenga en cuenta que la casa ahora pertenece al patrimonio. El patrimonio actúa como arrendador y el albacea o administrador podría pedirle que pague el alquiler o, como mínimo, que mantenga los gastos del hogar, incluida la póliza de seguro del propietario . Si usted es un beneficiario, tenga en cuenta que el alquiler y/u otros gastos pagados por el patrimonio de la casa mientras viva en ella podrían deducirse de su parte de los ingresos de la venta de la casa antes de recibir su herencia.
¿Cómo evitar la corte de sucesiones?
Hay varias cosas que puede hacer para evitar la corte de sucesiones. Puede crear un fideicomiso en vida revocable y poner todos sus activos a nombre de su fideicomiso. El fideicomiso entonces se convierte en el propietario registrado de sus activos en lugar de usted. Cualquier activo en poder del fideicomiso irá directamente a los beneficiarios sin pasar por la sucesión.
Pueden poseer bienes inmuebles en forma conjunta, tanto a su nombre como a nombre de otra persona. Dependiendo de su estado, también puede usar una escritura de beneficiario o una escritura de transferencia en caso de muerte (TOD) para mantener la propiedad fuera de la sucesión. Las leyes estatales varían en esto, así que asegúrese de consultar las leyes de su estado para ver qué hay disponible para usted. También puede designar beneficiarios de activos mantenidos en una IRA, 401(k), pólizas de seguro de vida y cuentas bancarias para mantener esos activos fuera de la sucesión también.
La compra de una casa en una venta testamentaria confirmada por un tribunal requiere diligencia y compromiso. Debe mantenerse al tanto de su juego y contratar los servicios de un agente inmobiliario experto en sucesiones que conozca bien su mercado local. Encuentre un agente comprador experto en su área para obtener más información sobre las ventas de sucesiones.