Un comprador está listo para hacer una oferta por su casa. A medida que evalúan la casa en sí, también han estado observando algunos extras. El seccional que encaja perfectamente en su sala familiar, su melancólico juego de patio trasero, la mesa de billar de caoba en la sala de recreación de la planta baja, ¡bueno, todo se ve muy bien donde está!
Durante las negociaciones, descubre que el comprador está interesado en agregar todos o algunos de estos muebles como parte del trato. ¿Debería considerar su solicitud? Y si es así, ¿cómo hace para fijar el precio de los muebles al vender una casa?
Esta guía lo guiará a través de sus principales opciones para vender muebles, ya sea como parte del contrato de bienes raíces con una adenda (la ruta más complicada) o por separado con una factura de venta. También ofreceremos algunas estrategias sobre cómo mantener su precio realista para que no deseche una oferta de calidad por algo como un sofá de dos plazas de $ 100.
Cómo determinar el valor de los muebles.
Para ser honesto, es difícil ser objetivo al establecer el precio de tus propios muebles. El valor sentimental, el costo original y un sinfín de «qué pasaría si» sobre si debe aferrarse a ciertos artículos o tratar de obtener más a través de una tienda de consignación pueden sesgar sus números.
Tenga en cuenta que vender los muebles a su comprador ofrece algunas ventajas, a saber, que no tendrá que sacar los muebles usted mismo ni perder el tiempo publicándolos y vendiéndolos en otro lugar. Si los muebles no van a caber en su nueva morada, venderlos a su comprador también es una forma perfecta de evitar los costos de almacenamiento.
Dicho esto, no querrás regalar la granja.
“Vender muebles junto con una casa es lo más difícil porque el vendedor y el comprador tienen dos ideas diferentes sobre el valor de los muebles”, comparte Allison Van Wig , una importante agente inmobiliaria en el condado de Los Ángeles.
Siga estos pasos para establecer un precio justo para cualquier artículo que su comprador quiera comprar, de modo que cuando se trata de negociaciones, no ande a ciegas:
1. Encuentre su recibo original y recopile los detalles clave.
No puede esperar obtener un valor de venta minorista para sus muebles usados, pero el precio original le brinda un punto de referencia para trabajar. Ese recibo también le dirá qué edad tienen los muebles y de dónde son. Si no puede encontrar su recibo original, revise los muebles en busca de marcas de identificación que indiquen su antigüedad, marca o número de modelo para que pueda buscar la pieza en línea.
2. Tenga una idea de qué tan bien han envejecido sus muebles.
Una vez que tenga las especificaciones generales de su mueble, comience a ajustar sus cálculos. Agregue valor para lo siguiente:
- Reconocimiento de marca: ¿Procede su pieza de una empresa de muebles reconocida como Restoration Hardware, West Elm o Pottery Barn? El reconocimiento de la marca puede aumentar el valor de sus muebles: sus compradores pueden verlo como una ganga en comparación con los precios del minorista por la mercancía nueva.
- Materiales de calidad: ¿De qué están hechos tus muebles? Es probable que pueda cobrar más por las maderas duras como el roble, el arce y la caoba , que resisten el paso del tiempo, mientras que las maderas blandas como el pino y la madera fabricada como el contrachapado y el tablero de partículas cuestan menos.
- ‘Como nuevo’ o en excelente estado: esta etiqueta solo se aplica a los muebles que apenas has usado. Dado que es probable que su pieza esté lista para usar cuando un comprador la vea, es más probable que esté en «buenas» condiciones para los estándares de muebles usados, lo que significa que tiene algo de decoloración, «asentamiento» o desgaste menor . pero sigue funcionando perfectamente bien.
- Estilo moderno y combina bien con el hogar: un mueble de temática náutica puede parecer exagerado fuera de contexto, pero a los compradores les puede encantar el aspecto que tiene en su casa frente al mar. Además, las piezas de un estilo neutro o contemporáneo probablemente valdrán más que un mueble voluminoso y florido de los 90 en una condición similar.
Reste el valor de lo siguiente:
- Abolladuras, rayones, rasgaduras y otros signos de uso: es poco probable que los compradores de su casa se ofrezcan a comprar muebles que no estén en condiciones algo decentes, pero si planean darle un poco de cariño a la pieza y restaurarla a un nuevo estado, entonces esperarán un descuento en el precio.
- Depreciación: Al igual que un automóvil que pierde valor a medida que lo saca del estacionamiento, ese sofá, mesa o silla que eligió en la tienda comienza a depreciarse en el momento en que lo saca de la caja. Los muebles viejos valen menos, punto, incluso si se mantienen en excelentes condiciones. En general, los muebles que solo tienen un año valdrán mucho más que la versión de 10 años de la misma pieza.
3. Busque listados de artículos similares en línea, en tiendas de segunda mano o en casas de subastas.
De manera similar a cómo usaría las casas vendidas recientemente en el área como punto de referencia para fijar el precio de su propia casa, también debe tener una idea de la tasa actual de muebles comparables que se venden en su localidad. Explore la sección de muebles de Facebook Marketplace y Craigslist para encontrar su código postal, y obtenga aún más granularidad revisando las listas de muebles en Nextdoor que aparecen en su vecindario.
Para piezas hechas por un fabricante de muebles de moda, consulte sitios como AptDeco que tienen en cuenta el nombre de la marca en su precio usado. También puede comparar sus expectativas de precios con los muebles disponibles en las tiendas de segunda mano, los centros de consignación o las casas de subastas locales (ya no son solo para antigüedades y obras de arte).
4. Traiga a un experto para que valore piezas especiales.
Si sabe o sospecha que tiene muebles antiguos o retro, comuníquese con un vendedor de antigüedades de buena reputación , una casa de subastas de alta gama o una empresa de venta de inmuebles para obtener una valoración de esas piezas de época.
“He tenido situaciones en las que he insistido en que los vendedores llamen a un vendedor inmobiliario para evaluar los muebles. He visto muebles modernos de mediados de siglo, que tienen mucha demanda, y muebles antiguos de la década de 1930”, recuerda Van Wig.
“Incluso tenía una vitrina llena de figuritas de Hummel que a los vendedores que habían heredado la casa les parecían figuritas de porcelana. Hice que trajeran a un vendedor de bienes raíces que descubrió que muchos valían $200 cada uno o más”.
Si su experto confirma que sus piezas especiales son realmente antigüedades o artículos retro de alta demanda, probablemente sea mejor venderlos después de que cierre la venta de su casa, o podría terminar aceptando menos de lo que realmente vale.
5. Establezca su precio, pero prepárese para negociar.
Armado con toda esta información, está listo para establecer un precio para sus muebles. Suponiendo que haya dejado sus antigüedades a un lado, si sus muebles son más nuevos, están en excelentes condiciones y tienen una marca de moda, puede pedir hasta el 70% de lo que pagó por ellos. Sin embargo, si sus muebles tienen entre 9 y 10 años, debe esperar obtener más del 25% al 33% de su precio de compra original . Si todavía tiene dificultades para establecer un precio, use una calculadora de valoración de muebles en línea como Blue Book Furniture y Splitwise para obtener orientación adicional. Estas herramientas tienen en cuenta la antigüedad y el estado de la pieza, así como el precio de compra original.
6. Agregue sus etiquetas de precio.
Finalmente, debe comunicar claramente cuánto le está cobrando al comprador por cada mueble. “No quiere cometer errores al vender muebles, así que les digo a mis vendedores que les pongan una etiqueta con los precios que quieren”, explica Van Wig. “Durante la inspección de la casa, los compradores hacen una lista de lo que quieren comprarle al vendedor a ese precio. Esa lista me llega y hacemos arreglos para que me paguen los muebles. De esa manera, es muy claro para todos los involucrados lo que se queda y lo que se va”.
Sus opciones para vender los muebles a sus compradores
Empaquetar muebles en un contrato de bienes raíces es complicado porque el valor de su casa no se basa en el contenido que contiene. La calidad de sus materiales, los pies cuadrados, la cantidad de camas y baños, y la conveniencia de su ubicación: estas son las características y cualidades que determinan el valor. Si bien se espera que los electrodomésticos, los accesorios de iluminación, los tratamientos de ventanas y cualquier otro artículo atornillado permanezcan en la propiedad, un sofá o una mesa al azar que el comprador le pide que deje no hace que la propiedad valga más. Sabiendo eso, estas son las dos formas principales de manejar un negocio de muebles como parte de la venta de una casa.
1. Incluya los muebles en un apéndice del contrato, sabiendo que el trato no tiene valor para los prestamistas o tasadores.
Digamos que el comprador te hace una oferta de $350,000. Usted sabe que están interesados en ciertos muebles, por lo que los cotiza en $ 355,000, más el juego de patio y las piezas de la sala que solicitaron. En este tipo de escenario, no podrá hacer referencia a la oferta de muebles directamente en el contrato. En su lugar, deberá documentar el intercambio mediante un anexo del contrato que indique que los muebles no tienen valor .
De acuerdo con las pautas de 2020 de Fannie Mae, los artículos que no son bienes raíces, como muebles u otros obsequios, se consideran concesiones de venta y deben deducirse del precio de venta de la vivienda. Recuerde: los prestamistas financian la propiedad en sí, no las cosas que hay dentro; no le van a prestar dinero al comprador para comprar un sofá y una mesa de billar, por muy bonito que sea.
Además, deberá revelar la venta de muebles al tasador, quien no contabilizará los muebles en su valor asignado. En otras palabras, la casa deberá tasarse al valor acordado de $ 355,000 independientemente del intercambio de muebles que haya negociado con el comprador. Si la tasación es inferior al precio del contrato, usted o el comprador deberán compensar la diferencia para que la hipoteca se lleve a cabo.
Todo esto puede sonar un poco desalentador, pero no significa que sus muebles no valgan nada. “Agregar una adenda que establezca que los muebles no tienen valor es solo una cuestión de papeleo. Los muebles pueden tener valor entre el comprador y el vendedor, pero no pueden tener valor para el prestamista”, explica Van Wig.
2. Véndalo por separado de la casa.
Si la opción anterior suena demasiado arriesgada y complicada, es decir, podría aumentar el precio de la casa según el valor de los muebles, solo para que no se tasen, existe otra forma más común de vender muebles a su comprador. Es más o menos así: el comprador le da dinero en efectivo según el precio acordado. Y les proporciona una factura de venta de los artículos. Todo el intercambio tiene lugar fuera del contrato inmobiliario. ¡Hecho y hecho!
“Normalmente, el comprador tiene que escribirle al vendedor un cheque por los muebles que está comprando fuera del depósito en garantía”, explica Van Wig.
Ella dice que esta es la ruta que toman la mayoría de los vendedores por todas las razones mencionadas anteriormente:
“Es difícil incluir muebles en las negociaciones porque el tasador no contará el valor de los muebles para el valor de la casa. Y, por lo general, no puede incorporar los muebles como parte del contrato de venta porque el prestamista está prestando la casa, no los muebles”.
¿Deberías mencionar los muebles en el listado para empezar?
Tal vez reconozca que sus muebles están pasados de moda o que no encajarán físicamente en su nueva residencia. Tal vez le gustaría reducir sus gastos de mudanza eliminando un camión lleno de armarios pesados, aparadores y un enorme sofá cama. En ese caso, puede verse tentado a comercializar sus muebles como parte de su listado. Sin embargo, le preguntamos a Van Wig sobre esto y ella desaconsejó. En su lugar, juegue sus cartas con cuidado y no permita que los compradores sepan que está interesado en vender los muebles hasta que los haya atraído.
“Nunca mencionaría que los vendedores quieren incluir los muebles en el listado, porque entonces simplemente los estás regalando”, dice Van Wig. “En cambio, cuando recibimos una oferta por la casa, podemos responder y decir: ‘Queremos $5,000 más, pero puede quedarse con los muebles’”.
¿Puedes vender tu casa completamente amueblada?
Las casas completamente amuebladas son populares en ciertos mercados y atraerán a un determinado grupo de compradores, ya sean aquellos que buscan una propiedad de vacaciones o inversionistas que buscan un alquiler a corto plazo llave en mano. “Todo el mundo quiere muebles en áreas turísticas como Big Bear o Palm Springs”, explica Van Wig. “Tienen la intención de decorarlo gradualmente, pero mientras tanto todavía lo necesitan amueblado”.
Tenga en cuenta los siguientes consejos si vende la casa completamente amueblada:
1. El apéndice «sin valor» aún se aplica.
El prestamista de su comprador seguirá insistiendo en un apéndice «sin valor», incluso para una casa completamente amueblada, si incluye los muebles como parte de la venta de la casa. Por ejemplo: Supongamos que determina que solo los muebles valen $10,000. Su comprador ha hecho una oferta de $360 000, lo que se traduce en $350 000 por la casa y $10 000 por los muebles.
Luego entra el tasador y asigna un valor de $355,000. Esa es la cantidad por la que el prestamista aprobará el préstamo, independientemente de los muebles. En esa situación, alguien, comprador o vendedor, está aportando $5,000 adicionales a la mesa para compensar la diferencia. Si el comprador se niega a hacerlo, deberá bajar el precio y obtener la mitad de lo que pretendía cobrar por los muebles o reiniciar las negociaciones por los costos adicionales de los muebles fuera de la venta.
2. Un inventario completo puede ayudar a evitar la ambigüedad sobre lo que se incluye.
Asegúrese de tener mucho cuidado al definir «totalmente amueblado». “Tienes que ser muy específico y detallar todo cuando vendes todos los muebles”, aconseja Van Wig. «De lo contrario, por supuesto, el vendedor aceptará vender toda la casa con todo lo que hay dentro, pero luego dirá que el trato no incluía su horno tostador». Desde la perspectiva del vendedor, si no tenía el horno tostador en la lista en primer lugar, entonces está limpio. Si enumeró el horno tostador y no se lo dejó al comprador, es posible que argumenten que no está cumpliendo con el extremo del trato «totalmente amueblado» como se prometió.
FYI: obtenga el efectivo antes de cerrar
Si ha negociado el valor de sus muebles en la venta de su casa (incluso si el banco agregó un anexo que indica que no tiene valor), está listo para continuar. Simplemente deje los muebles que su comprador ha comprado cuando se mude.
Sin embargo, si su comprador está comprando los muebles fuera del depósito en garantía, entonces debe obtener ese cheque y cobrarlo antes de que se cierre la venta.
“Si estamos vendiendo los muebles fuera de la venta de la casa, siempre insisto en obtener el cheque por adelantado para que pueda liquidarse antes de que cerremos el depósito en garantía. Así sabemos que los muebles están pagados y podemos dejarlos en casa”, aconseja Van Wig.
“Una vez que cerramos el depósito en garantía, es la casa del comprador y todo lo que contiene se transfiere al comprador. Entonces, si el cheque [de muebles] del comprador rebota, ya no podemos acceder a esos muebles”.
Vender muebles con el hogar: ¡Haz que funcione para todos!
Permitir que el comprador de su casa compre algunos muebles puede ser beneficioso para todos. Los compradores obtienen un poco de ventaja al amueblar su casa y usted, como vendedor, no tiene que mover tantas cosas. Sin embargo, todo depende de lo que estés dispuesto a vender y cuánto puedas obtener por ello. Tenga en cuenta que la edad depreciará sus artículos, incluso si están en buen estado, así que espere reducir al menos el 20% de su precio original de lo que cobra a los compradores.
Además, tenga en cuenta que los artículos de valor que no son bienes inmuebles, como los muebles, siempre deberán ser un apéndice separado de un contrato y, a menudo, es más fácil manejar el intercambio por separado con una factura de venta. En caso de duda, consulte con un agente inmobiliario de primer nivel en su área que conocerá los pormenores de las normas del mercado y lo que los compradores en el área estarían dispuestos a pagar por su sofá, mesa de billar o juego de bistró al aire libre.
Fuente de la imagen del encabezado: (Paul Weaver / Unsplash)