Cómo convertirse en propietario: una guía completa

Aprenda cómo ser un propietario exitoso si decide comprar una propiedad de alquiler.

¿Debería convertirme en propietario?

Hay una razón por la que muchas personas probablemente se hacen esta pregunta: convertirse en propietario es una perspectiva atractiva y hay muchas ventajas:

• Potencial de crecimiento: en la mayoría de los casos, la propiedad es una «buena inversión» y ve aumentos de valor a largo plazo
• Renta de Renta: Cualquier diferencia positiva entre el precio de renta de una propiedad y el costo mensual de la propiedad es dinero en tu bolsillo

Sin embargo, antes de sumergirse, también es importante considerar las posibles desventajas. Algunas desventajas de los propietarios son:

• Concentración de activos: las propiedades de alquiler no son activos líquidos y, por lo tanto, no se pueden mover rápidamente en caso de necesidad.
• Problemas de inquilinos: si bien el «inquilino de pesadilla» está en la mente de todos, también hay problemas de inquilinos más comunes, como atrasos en los pagos o no tener inquilinos en absoluto.
• Administrar la propiedad: un arrendador debe asegurarse de que se cuide la propiedad, ya sea que eso signifique arreglar las reparaciones o administrar los desalojos.
• Exhibiciones: para llenar una unidad, espere pasar mucho tiempo mostrando la propiedad a diferentes inquilinos potenciales. Este proceso no solo puede llevar mucho tiempo, sino también ser potencialmente incómodo o arriesgado según su mercado.

Esta guía presentará todos los pasos y consideraciones para que pueda decidir si está listo para dar el paso y cómo comenzar.

¿Debo convertirme en propietario?

Si bien puede parecer una tontería, el primer paso para convertirse en propietario es alquilar una propiedad. A primera vista, esto puede parecer una obviedad, pero hay muchos tipos diferentes de propiedades de alquiler, y todas tienen sus ventajas y desventajas. Sin embargo, a menos que se encuentre en una situación en la que tenga una casa que quiera alquilar en lugar de vender (en cuyo caso, asegúrese de leer este excelente artículo para obtener consejos al respecto), es importante considerar todos los diferentes tipos de alquileres y lo que funcionaría mejor para usted.

(Nota: solo hablaré de propiedades residenciales de alquiler porque, si bien ingresar a bienes raíces comerciales puede ser increíblemente lucrativo, la barrera de entrada es más alta y la mayoría de las personas comienzan con bienes raíces residenciales).

Alquilar una vivienda unifamiliar: pros y contras

La mayoría de los propietarios independientes (también conocidos como personas que eligen convertirse en propietarios en lugar de empresas de alquiler) tienen viviendas unifamiliares como propiedades de alquiler ( fuente ). Hay una buena razón por la que este es el caso. Las viviendas unifamiliares tienden a atraer a familias que desean permanecer en la zona durante más tiempo. De hecho, uno de cada cuatro inquilinos de viviendas unifamiliares permanecerá en el alquiler durante cinco años o más ( fuente ). Cuanto más tiempo se queden los inquilinos, menos a menudo tendrá que buscar nuevos inquilinos y será menos probable que su casa quede desocupada.

Sin embargo, no todo es bueno. Alquilar una casa unifamiliar probablemente signifique que sus inquilinos tengan niños o mascotas, los cuales pueden causar mucho daño a una casa, pero solo uno de los cuales puede limitar. ¿Alguien adivina cuál? (La respuesta es mascotas. Si bien elegir limitar las mascotas puede ser legal, ¡es ilegal no permitir inquilinos con niños!) Además, dado que este tipo de alquileres pueden ser costosos, es más probable que tenga menos unidades, lo que le abre hasta más riesgo porque hay una falta de diversificación de pagos.

Alquilar una vivienda multifamiliar: pros y contras

Si bien las viviendas unifamiliares son el punto de partida de la mayoría de la gente, no quiere decir que sea el único camino a seguir. De hecho, alquilar una unidad multifamiliar tiene algunas ventajas definitivas. Uno de los más grandes es que puede vivir en una unidad de un alquiler multifamiliar y usar las otras unidades para pagar la hipoteca. Esto a menudo se denomina «hackeo de la casa» y, a menudo, se considera una gran inversión. Si desea leer más sobre esto específicamente, asegúrese de comenzar aquí . Además, las unidades multifamiliares pueden ofrecer un ingreso general más alto debido a la cantidad de unidades que puede tener en una propiedad ( fuente ).

Sin embargo, tenga en cuenta que es más probable que las unidades multifamiliares atraigan a inquilinos a corto plazo, lo que significa que probablemente pasará más tiempo buscando y seleccionando nuevos inquilinos. Además, más unidades significan más cosas que pueden romperse. Por ejemplo, si posee un triplex, hay un mínimo garantizado de tres inodoros que podrían estropearse.

Alquileres a corto plazo

Planear comprar una propiedad y convertirla en un alquiler a corto plazo como un Airbnb puede ser tentador porque, por lo general, este tipo de alquiler genera más dinero por noche que un alquiler tradicional. Sin embargo, hay mucho más riesgo, trabajo y regulación en los alquileres a corto plazo que en las situaciones tradicionales.

Tener muchas personas dentro y fuera de su propiedad significa que hay más posibilidades de daños a la propiedad o problemas legales. Además, dado que los alquileres a corto plazo tienen una mayor rotación, espere pasar más tiempo anunciando y preparándose para múltiples invitados. Finalmente, su área puede tener obstáculos para saltar o cambiar ideas de lo que se requiere para ejecutar un alquiler a corto plazo. Dado esto, este tipo de alquileres no son para todos.

El resultado final sobre la elección de un tipo de alquiler

Al fin y al cabo, no existe un tipo de alquiler «perfecto» que funcione en todas partes. De hecho, me pondría nervioso si alguien dijera que un alquiler es mejor que el otro el 100 % de las veces. En cambio, hay un mejor alquiler para su ubicación y su situación.

Dedique un buen tiempo a investigar su mercado antes de comprometerse con un tipo de alquiler. ¿Qué alquileres se están agotando y cuáles tienden a permanecer abiertos? ¿Prefiere alquilar a muchas personas o desarrollar relaciones con una familia a lo largo del tiempo? ¿Cuánto tiempo tienes para dedicarle al alquiler? (Por lo general, cuanto más bonita es una propiedad y cuanto más se alquila, menos trabajo tendrá que hacer para mantenerla).

Pero, sea cual sea la propiedad que elija, asegúrese de dedicar su tiempo a investigarla. Por ejemplo, si elige comprar una propiedad que ya está alquilada, asegúrese de verificar los contratos de arrendamiento y la información de alquiler. Es mejor dedicar más tiempo a hacer la tarea por adelantado y ahorrarse problemas en el futuro.

Cómo establecer reglas de alquiler

Una vez que haya comprado la propiedad perfecta y tenga las llaves en la mano, puede pensar que el siguiente paso sería salir y encontrar a la próxima persona disponible para alquilar. Después de todo, ya es hora de comenzar a cobrar los cheques de alquiler. Pero, antes de apresurarse a que alguien se mude, debe pensar un poco en una cosa crucial: las reglas.

Por qué es importante tener reglas de la casa para los inquilinos

En mi experiencia como arrendador, establecer reglas realistas y comunicárselas claramente a los inquilinos es una de las mejores formas de garantizar un alquiler exitoso. Si bien puede parecer una tontería, establecer reglas hará que sus inquilinos quieran vivir allí por más tiempo . ¿Por qué? Consideremos esto:

Tiene un inquilino al que se le ha dejado de funcionar una lámpara. Intentaron cambiar la bombilla, pero sigue sin encender.

Sin reglas:

Con reglas:

Tu inquilino te contacta un viernes por la tarde. Ves su mensaje, pero decides que no es esencial y que saldrás el lunes. No es un gran trato. Pero su inquilino está molesto porque usted no sale y decide que es frustrante esperar la solución. Hay muchas maneras en que esta situación podría desarrollarse, pero la mayoría de ellas tienen un escenario incómodo en el que su inquilino o usted podrían estar descontentos.

Su inquilino se comunica con usted un viernes por la noche. Ves su mensaje y les preguntas si es un tema esencial. No lo es, así que sales el lunes. La lámpara está arreglada y el inquilino está feliz de tener un propietario tan atento que se enorgullece de la propiedad. ¡Puntaje!

En esos escenarios, esencialmente nada es diferente, además de las expectativas que tanto el inquilino como el propietario tienen sobre la situación. Tener buenas reglas de alquiler es esencial si quiere asegurarse de que sus inquilinos se queden el mayor tiempo posible y que usted esté contento con sus inquilinos.

¿Qué hace un buen contrato de alquiler de una casa?

El tipo de reglas que establezca dependerá en gran medida del tipo de propiedad que administre. Aquí hay algunas cosas comunes para las que querrá tener reglas, y lo que sugiero:

Consideración	Buceando más profundo	Recomendación
¿Cómo quieres que te contacten tus inquilinos?	¿Es más fácil llamar o enviar mensajes de texto? ¿Es mejor enviar un correo electrónico?	Enviar mensajes de texto (si ambas partes se sienten cómodas) es una excelente manera de mantenerse en contacto para que haya un registro de la conversación para aclaraciones y futuras referencias.
¿Cuándo quieres que tus inquilinos se comuniquen contigo?	¿Está de acuerdo con que sus inquilinos se comuniquen a altas horas de la noche? ¿Temprano en la mañana? ¿Habrá una diferencia entre los problemas mayores y los menores? ¿Está bien contactar a un profesional directamente?	La comunicación debe hacerse entre las 8 am y las 8 pm si es posible. El Propietario siempre debe ser contactado primero, a menos que exista un riesgo para la salud o la seguridad.
¿En qué línea de tiempo deben esperar una respuesta?	¿Estarás los fines de semana para hacer arreglos? ¿Qué pasa si no son esenciales? ¿Qué hará si sale de la ciudad o si no está disponible?	¡Busque las reglas de su estado sobre cuál es el cronograma de respuesta legal del propietario! A menudo, las reparaciones importantes deben completarse dentro de la semana y las reparaciones menores pueden esperar hasta 30 días. Sin embargo, recomendaría elegir un cronograma más corto, porque un propietario más receptivo conduce a un inquilino más feliz.
¿Quién es responsable de qué?	¿Quién pagará qué facturas? ¿Estás a cargo del jardín o lo están ellos? ¿Cómo se utilizará el espacio común?	Pague por lo «esencial» como agua, alcantarillado y basura. Además, pagar por el mantenimiento del jardín, como la poda de árboles, evitará tener que hacer mucho trabajo cuando los inquilinos se muden. El espacio común no debe tener artículos personales almacenados.
¿Quién puede estar allí?	¿Tiene una política de invitados? ¿Qué pasa si otras personas quieren mudarse con ellos?	Los huéspedes no deben quedarse más de 2 semanas en un período de seis meses. Si otras personas desean mudarse, deben completar una solicitud de alquiler y obtener la aprobación.
¿Cómo manejarás las finanzas?	¿Tendrá un depósito? ¿Cuándo vence el alquiler? ¿Cuáles son las consecuencias de llegar tarde?	Debe tener un depósito de seguridad, pero asegúrese de que su depósito sea legal en su estado . El alquiler debe pagarse el mismo día de cada mes, con un recargo por pago atrasado por más de una semana de retraso.

¿Qué hace un buen contrato de alquiler de una casa?

Elegir si permitir o no mascotas en su alquiler es una de las decisiones de alquiler más difíciles de tomar, porque a menudo no hay una respuesta «correcta».

Por un lado, las mascotas pueden causar una gran cantidad de daños a su alquiler y no siempre es fácil predecir lo que sucederá. (Por ejemplo, hemos conocido perros que literalmente han masticado paredes…) Pero, por otro lado, permitir mascotas significa que te abres a una gran parte del mercado de alquiler que de otro modo no podrías alquilar. para. (Nuestros mejores inquilinos se mudaron allí en gran parte porque era el único lugar que podían encontrar que permitía un perro grande).

Personalmente, creo que permitir el alquiler de mascotas suele ser una buena idea. El beneficio de poder alquilar a todas las partes del mercado, inquilinos con mascotas y sin ellas, significa que es probable que tenga menos tiempo desocupado en su alquiler. Sin embargo, si tiene un alquiler multifamiliar, asegúrese de que sus paredes sean lo suficientemente gruesas para minimizar los ladridos u otros ruidos de mascotas. Si sabe que su unidad tiene paredes muy delgadas o muchos espacios comunes al aire libre superpuestos, las mascotas pueden convertirse en una molestia más de lo que valen.

Si elige incluir mascotas en su alquiler, es importante asegurarse de que su alquiler sea lo más seguro posible para las mascotas y utilice estas estrategias para reducir el riesgo:

• Renta de mascotas: este es un pago mensual adicional que muchos propietarios usan para reducir el riesgo de mascotas. Por lo general, es una pequeña cantidad cada mes (tal vez de $ 50 a $ 100) y se puede usar para mitigar las pequeñas formas en que las mascotas deprecian la propiedad.
• Depósitos para mascotas: Esto se puede considerar como un depósito de seguridad para su mascota. Se toma cuando los inquilinos se mudan y luego se devuelve si la mascota no destruye la casa. (Esto sería muy útil en el caso del perro que come paredes).
  

  ¿Qué es legal en el alquiler de tu casa?

No importa lo que haga con las reglas, asegúrese de que sean legales.

Tal vez desee involucrar a una empresa de administración de propiedades de alquiler en su decisión o tal vez no, pero asegúrese de conocer las leyes de su área sobre lo que puede y no puede hacer como propietario. Hay muchos recursos para mantenerse legal, como este sitio de información para inquilinos/propietarios publicado por Los Ángeles, así que encuentre uno que funcione bien para su área. Si está atascado, un gran agente de bienes raíces que sea un experto local probablemente sea un buen recurso para comenzar.

¿Qué es legal en un depósito de seguridad?

Le recomiendo encarecidamente que solicite un depósito de seguridad a todos sus inquilinos. El monto del depósito de seguridad que es legal varía de un estado a otro, así que asegúrese de consultar las reglas de su estado aquí .

Selección de inquilinos

Una vez que haya seleccionado una propiedad, haya establecido reglas y se haya asegurado de que todo sea legal, es hora de seleccionar inquilinos. En mi experiencia, este es el éxito o el fracaso de la propiedad. Además, si ha establecido bien sus reglas y se ha asegurado de que todo sea legal, es el último obstáculo principal para convertirse en propietario.

Esto no siempre es necesario; de hecho, si elige involucrar a una empresa de administración de propiedades, es probable que no necesite encontrar y seleccionar inquilinos usted mismo. Por lo tanto, esta sección es más útil para aquellos que han decidido autogestionar este aspecto de su alquiler.

Encontrar inquilinos

Su primer paso para encontrar inquilinos debe ser incluir su propiedad en un sitio de listas como Zillow, Trulia o Apartments.com. A partir de ahí, determine qué usa su mercado objetivo y luego atienda eso. Por ejemplo, mi comunidad tiene una lista local de alquileres en línea que mucha gente usa para encontrar un lugar para vivir. Intente buscar «apartamentos en alquiler en» o «casas en alquiler en» con su ubicación para encontrar cosas como estas. Vale la pena preguntarle a varias personas que han sido inquilinos o propietarios en el área cómo encontraron inquilinos y comenzar allí. Si no tiene nada más que hacer, asegúrese de probar la publicidad de boca en boca y los letreros de jardín, ya que muchos todavía encuentran alquileres de esta manera.

Una vez que encuentre inquilinos, debe mostrarles la propiedad. Hay muchas maneras diferentes de hacer esto, desde organizar una jornada de puertas abiertas e invitar a múltiples partes interesadas hasta aceptar recorridos individuales sobre una base preseleccionada. Independientemente de la forma que elija para realizar sus recorridos, asegúrese de proporcionar información clara sobre cuáles son las expectativas de la propiedad.

Un consejo útil para mostrar una propiedad es mostrarla como administrador de la propiedad, en lugar de como propietario. Algunos propietarios se dan cuenta rápidamente de que cuando muestran propiedades como propietarios, los posibles inquilinos intentan negociar precios, términos u otros acuerdos de arrendamiento en el acto. Sin embargo, al mostrar la propiedad como administrador, se permite tiempo y espacio para tomar esas respuestas y sentarse en ellas.

Verificaciones de antecedentes

Siempre debe haber algún tipo de verificación de antecedentes para su posible inquilino. El aspecto de la verificación de antecedentes depende de las preferencias personales, pero algunas cosas que probablemente desee verificar incluyen:

• Reporte de crédito
• Prueba de ingreso
• Referencias de alquileres anteriores
• Historial de desalojo
• Historia criminal
• Condición de delincuente sexual

La mayoría de los propietarios también eligen que los posibles inquilinos llenen una solicitud de alquiler, pero no es necesario que empiece desde cero. Hay muchos excelentes recursos gratuitos para inspiración o plantillas.

Asegúrese de elegir una verificación de antecedentes para protegerlo a usted y a la propiedad, pero asegúrese de recordar que todos los propietarios deben cumplir con la Ley de Vivienda Justa, que prohíbe que cualquier propietario discrimine a un inquilino por motivos de raza o color, religión, origen nacional , estado civil, edad, discapacidad, sexo o embarazo.

Un buen lugar para comenzar es un sitio como cosy.co que lo ayuda a encargarse de las verificaciones de antecedentes, cobrar el alquiler y mantenerse organizado. Vale la pena pagar una pequeña tarifa a un sitio como este para ahorrarse un montón de molestias en el futuro.

¿Debe alquilar a amigos o familiares?

La mayoría de los propietarios le aconsejarán que nunca alquile a amigos o familiares. Hay una buena razón para este consejo, principalmente porque muy pocas personas están dispuestas a no hacer excepciones con las personas que les importan. Como arrendador, esto podría significar tener que lidiar con qué hacer si su pariente destroza la casa o no realiza los pagos a tiempo.

Personalmente, he visto este trabajo muy bien y muy mal. En el lado de la pesadilla, tenemos una propiedad en la calle que una abuela anciana alquiló a un nieto. Cuando salió de la casa, estaba prácticamente destruida.

La conclusión es: a menos que pueda soportar llevar a familiares o amigos a la corte o desalojarlos, no les alquile.

Cómo administrar su propiedad como propietario

Aunque parece que hemos pasado todo un artículo hablando de ser un propietario sin hablar realmente de ser un propietario, estoy seguro de que si configura su alquiler correctamente seleccionando la propiedad correcta, eligiendo reglas justas y razonables y seleccionando buenos inquilinos, estarán preparados para el éxito. El resto es el día a día:

• Lleve un registro de la renta y los impuestos: cree un sistema para cobrar la renta y asegúrese de llevar un buen registro de las cosas. Debe mantener todos los registros aplicables, por lo que usar un software de cobro de alquileres como Avail o Cozy es una buena manera de hacerlo.
• Proporcione reparaciones y mantenimiento: asegúrese de cumplir con su parte del contrato de alquiler. Proporcione las reparaciones en el plazo acordado. Realice un mantenimiento regular en la propiedad (como cambiar los filtros de aire) o asegúrese de tener un acuerdo con sus inquilinos para que lo hagan. Lo mejor es hacer un seguimiento de cuándo visitó la propiedad y qué hizo allí.
• Manténgase legal: obtenga un abogado ahora, para que esté listo si surgen problemas. En sus interacciones habituales, asegúrese de seguir las normas y reglamentos locales, como dar un aviso de 24 horas antes de la entrada si es necesario. Aborde los problemas de seguros y responsabilidad civil a medida que surjan, pero asegúrese de tomar nota de cuál fue el problema y cómo se resolvió.

Si bien ser propietario no es para todos, estoy feliz de haber dado el paso. No solo me ha proporcionado ingresos adicionales, sino también la oportunidad de interactuar con personas que de otro modo no conocería. Animo a aquellos que lo estén considerando a que lo prueben y vean si ser propietario podría ser una buena decisión para usted.