Cuando ha tenido una gran experiencia comprando o vendiendo su propia casa, gracias a un agente de bienes raíces talentoso, tiene sentido buscar a este Realtor® de confianza una y otra vez. Sin embargo, si la casa que desea vender es una propiedad testamentaria , esto podría ser un error.
Según la Asociación de Abogados de los Estados Unidos , “la sucesión es el procedimiento legal supervisado por un tribunal que determina la validez de su testamento. Todos los bienes, deudas y reclamaciones de la sucesión se inventarian y tasan. Se recogen todos los derechos válidos de la herencia y el resto se distribuye a los beneficiarios de acuerdo con el testamento”.
A menos que su ser querido fallecido haya hecho arreglos para evitar la sucesión (como un fideicomiso en vida ) antes de fallecer, la mayoría de los bienes del patrimonio deberán pasar por el proceso de sucesión . Esto incluye la casa familiar y todos los demás bienes inmuebles propiedad del difunto.
A menudo, la casa del difunto se vende durante el proceso de sucesión para cubrir los reclamos de deuda contra el patrimonio. También se puede vender para que los ingresos se puedan utilizar para distribuir equitativamente el valor en efectivo de la herencia entre múltiples beneficiarios.
Si se enfrenta a esta situación, necesita la ayuda de un agente de bienes raíces con experiencia en sucesiones que entienda cómo la venta de propiedades durante los procedimientos de sucesión difiere de la venta tradicional de una casa.
Ventas de casas tradicionales versus ventas testamentarias
Cuando vende su propia casa a través de una venta tradicional, está actuando en su propio interés, lo que significa que puede establecer su propio cronograma para la venta de la casa . Eres libre de publicar la propiedad en cualquier momento y a cualquier precio.
Con las ventas tradicionales, tomará un promedio de tres semanas recibir una oferta por la casa, y usted es libre de elegir si acepta o no la oferta. Una vez aceptado, tendrá un período de depósito en garantía promedio de 47 días y una vez que se firmen todos los contratos finales, la casa se venderá sin necesidad de supervisión judicial.
Cuando usted es el albacea o representante personal que vende una casa durante la sucesión, está actuando en interés del patrimonio del difunto. Esto significa que deberá seguir las leyes estatales de sucesiones y cualquier directiva potencial del juez de la corte de sucesiones al establecer el precio y, en algunos casos, el cronograma.
Debido a estas regulaciones, las ventas de propiedades testamentarias pueden ser tanto sutiles como significativamente diferentes de una venta tradicional de viviendas. La diferencia depende de si el tribunal de sucesiones le otorgó derechos de administración independiente o administración dependiente .
Si a usted, como albacea, se le han otorgado derechos de administración independiente, la venta de propiedad testamentaria procede de la misma manera que una venta de propiedad tradicional. Tiene la libertad de establecer el precio de lista, enumerar la propiedad en su cronograma y aceptar una oferta sin interferencia del tribunal de sucesiones.
Sin embargo, hay detalles específicos de la sucesión que su agente necesita para estar al tanto, como usar los contratos de sucesión adecuados, enumerar la casa como una propiedad de sucesión y hacer divulgaciones específicas para la sucesión.
Si estos detalles no están en orden en su audiencia testamentaria final, es probable que el juez de la corte testamentaria no permita que se cierre el patrimonio. Tendrá que volver a hacer el papeleo y programar una nueva audiencia, lo que hará que el largo proceso de sucesión, que ya lleva un promedio de seis a nueve meses , se alargue aún más.
Para los representantes personales a los que se les han otorgado derechos de administración dependiente, la venta de la propiedad testamentaria ya es más larga y compleja. En estos casos, el tribunal de sucesiones supervisa la venta de la casa a través de una audiencia adicional llamada audiencia de confirmación del tribunal .
Antes de esta audiencia, el albacea contrata a un agente testamentario para listar la casa a un precio que no puede ser inferior al 90 % de su valor justo de mercado . Una vez que recibe y acepta una oferta, debe presentarse al tribunal de sucesiones para su confirmación. En algunos estados, es posible que incluso tenga que volver a comercializar la propiedad durante 30 a 45 días al precio de oferta aceptado antes de presentar la oferta ante el tribunal.
En muchos estados, el juez testamentario no confirma automáticamente la oferta aceptada en esta audiencia. En cambio, el tribunal puede aceptar ofertas más altas de otros compradores que asistan a la audiencia. Conocido como el proceso de sobreoferta en California, este procedimiento funciona como una subasta en la que el tribunal acepta el mejor precio de oferta antes de confirmar la venta.
Afortunadamente, muchos estados han tomado medidas para agilizar el proceso de sucesión y evitar pasos complicados como la audiencia de confirmación judicial.
Hasta el momento, dieciséis estados han adoptado el Código Uniforme de Sucesiones aprobado por la American Bar Association para simplificar los procedimientos de sucesión. Otros estados han simplificado el proceso de sucesión por su cuenta, como en California, donde han promulgado la Ley de Administración Independiente de Patrimonios (IAEA).
Gracias a esto, las ventas de propiedades testamentarias que requieren confirmación judicial están disminuyendo en todo el país.
El abogado de sucesiones con sede en Sacramento, John Palley , que recibió la prestigiosa calificación de revisión por pares «AV» de Martindale-Hubbell, dice: «Yo diría que el 5% o menos en CA va a la corte. El resto del país tiene sucesiones simplificadas, pero aun así acudirían a los tribunales si alguien de la familia se opone a la venta”.
Las complejidades que surgen de las regulaciones estatales cambiantes y variadas hacen que sea imprescindible contratar a un agente de bienes raíces con experiencia en sucesiones.
¿Necesito un especialista certificado en sucesiones?
Dado que la experiencia en sucesiones es una calificación tan importante para su agente de bienes raíces, encontrar uno que esté certificado oficialmente podría ser la jugada inteligente.
Conocidos como Especialistas Certificados en Bienes Raíces Testamentarios (CPRES), los agentes inmobiliarios con esta designación han sido capacitados por los Servicios Testamentarios de EE. UU. Para recibir esta certificación, un agente debe aprobar una prueba que mide su capacidad para manejar procedimientos complejos de venta de propiedades de sucesión.
Por supuesto, no todos los agentes de bienes raíces con experiencia en sucesiones tienen la certificación CPRES, lo cual está totalmente bien. En cambio, los agentes no certificados pueden haber recibido su capacitación en sucesiones a través de la experiencia anterior en el manejo de ventas de propiedades de sucesiones o asistiendo a seminarios o estudiando materiales de capacitación del gobierno estatal, como los producidos por los tribunales de sucesiones de Arizona .
Solo asegúrese de preguntar qué tipo de capacitación o educación en sucesiones ha tenido su agente elegido. HomeLight ofrece un servicio gratuito que utiliza aprendizaje automático y datos históricos para relacionarlo objetivamente con los mejores agentes que tienen experiencia en sucesiones.
¿Qué fue primero, el agente o el abogado?
Cuando sepa cuánto puede durar el proceso de sucesión, su primer instinto podría ser incluir la casa en la lista lo más rápido posible.
No tan rapido.
Incluso si lo nombran como albacea del patrimonio en el testamento del difunto, no tiene autoridad legal para realizar transacciones de ningún negocio patrimonial hasta que haya sido designado oficialmente como representante personal del patrimonio en su primera audiencia de sucesión.
Esto significa que no puede listar la casa o incluso firmar un acuerdo de lista con su agente de sucesiones hasta que tenga la autorización del tribunal de sucesiones. Para obtener esta autorización, necesita que un abogado de sucesiones presente una petición de sucesión ante el tribunal de sucesiones y luego espere hasta que se le otorguen los derechos en esa primera audiencia.
Entonces, el primer profesional que debe contactar para ayudarlo a navegar el proceso de sucesión es un abogado experimentado. Sin embargo, contratar a un abogado de sucesiones no significa que deba renunciar a contratar a un agente de bienes raíces experimentado en sucesiones. Mientras espera la autorización de la corte, un agente puede ayudar a preparar la casa para la venta evaluando la condición de la propiedad, comparando en su área, determinando el valor de la casa, conectándose con servicios de limpieza, contratistas y otros proveedores.
Mientras que los abogados de sucesiones cobran por hora , los agentes de sucesiones reciben la misma comisión que se le pagaría a un agente de bienes raíces tradicional.
Si opta por contratar a un agente sin experiencia en sucesiones, tendrá que pedirle a su abogado que revise los documentos de venta de la casa para asegurarse de que cumplan con las normas de sucesiones, lo que le costará más en honorarios de abogados.
Es natural querer el consuelo de la cara familiar del agente de la familia para ayudarlo a superar la difícil tarea de vender la casa de su infancia. Sin embargo, si su Realtor® habitual nunca ha vendido propiedad testamentaria, sus procedimientos testamentarios serán más fluidos si solicita la ayuda de un agente testamentario calificado.