Acuerdos de listado: lea esto antes de firmar

Consejos de negociación | Banderas rojas | Listado de tipos de acuerdos | rescindir un contrato

¿Qué es un contrato de cotización?

Un acuerdo de cotización es el contrato que firma un vendedor de una casa con su agente de bienes raíces. Es un documento legalmente vinculante que guía el proceso de cotización, comercialización y, en última instancia, el cierre de una transacción de bienes raíces.

Un acuerdo de listado autoriza a su agente a representarlo legalmente en la venta de su casa, permitiéndole comercializar su casa en un servicio de listado múltiple (MLS), instalar una caja de seguridad y mostrar su casa a posibles compradores.

También especifica detalles importantes que incluyen:

  • Una lista general de los servicios que recibirá
  • La tasa de comisión y la estructura de pago.
  • Cuánto tiempo durará el acuerdo

Los acuerdos de listado varían según el tipo y la ubicación, pero todos comparten el mismo objetivo:

Proporcionar una base legal que alinee las expectativas y responsabilidades del vendedor y del agente.

¿Tienes que firmar un contrato de cotización?

Si es un vendedor que quiere trabajar con un agente, entonces sí, tendrá que firmar un contrato de cotización.

Sin embargo, no se requiere necesariamente un acuerdo de cotización para vender una casa. Puede optar por vender su casa sin un agente, lo que comúnmente se conoce como listado para la venta por parte del propietario (FSBO) .

Los compradores no firman acuerdos de cotización; como sugiere el nombre, los acuerdos de cotización se refieren exclusivamente a aquellos que publican una propiedad para la venta.

Algunos agentes les pedirán a los compradores que firmen acuerdos exclusivos para asegurarse de que sean compensados ​​por sus esfuerzos, pero muchos no requieren un contrato.

» APRENDA:
¿Qué es un contrato de agente comprador?

¿Cuándo se firma un contrato de cotización?

Firmará un acuerdo de listado tan pronto como haya elegido con qué agente desea trabajar.

Sin un acuerdo de listado firmado, su agente no tiene derecho legal a representarlo en su venta. En otras palabras, no pueden hacer nada hasta que se firme ese contrato.

Debido a que los acuerdos de listado son legalmente vinculantes, solo debe firmar si está 100% seguro de que ha encontrado un gran agente.

Antes de firmar un contrato de cotización, recomendamos hablar con al menos 2 o 3 agentes inmobiliarios para evaluar sus opciones.

La realización de múltiples entrevistas le dará la oportunidad de hacer preguntas y tener una idea de qué agente potencial es el más adecuado para su situación, objetivos y preferencias.

Mientras está en el proceso de elegir, sea claro con cada agente con el que hable que no planea comprometerse con nada en el acto.

Establecer esta expectativa puede ayudarlo a evitar situaciones en las que podría sentirse presionado para firmar un contrato sin el tiempo adecuado para revisar la letra pequeña.

Lo que debe saber antes de firmar un contrato de cotización

Un acuerdo de cotización es un documento legalmente vinculante, por lo que es crucial comprender todos los entresijos antes de firmar en la línea de puntos.

Un contrato de cotización típico estipula los términos clave que guiarán la venta de su casa. Esto incluye, pero no se limita a:

  • Servicios que proporcionará el agente, por ejemplo, cotización en la MLS, fotografía profesional, exhibiciones, etc.
  • Tasa y estructura de la comisión, incluida la forma en que se dividirá la tarifa con el agente del comprador
  • Plazo para la venta (normalmente de 3 a 6 meses, o a veces hasta 12)
  • Divulgaciones requeridas sobre defectos materiales, como pintura con plomo o defectos materiales
  • Pautas para terminar la relación
  • Otros requisitos legales exigidos por el estado y el gobierno federal, como las normas contra la discriminación

Para reiterar, siempre lea los contratos detenidamente antes de firmarlos y pídale a su agente que le explique cualquier cosa que no parezca clara.

Si algo en un contrato no está claro o parece problemático, busque asesoramiento legal o simplemente busque otro agente.

¿Se puede negociar un acuerdo de cotización?

Técnicamente, todo en bienes raíces es negociable, pero eso no significa que su agente siempre estará de acuerdo con los términos propuestos.

Los agentes suelen utilizar contratos estándar estándar proporcionados por sus asociaciones locales. Estos contratos son examinados exhaustivamente por abogados de bienes raíces para ayudar a ambas partes a evitar complicaciones legales complicadas.

Aunque la mayor parte del contrato seguirá siendo el mismo, hay oportunidades para negociar detalles clave como:

  • precio de lista
  • Término de cotización
  • porcentaje de comision

Los acuerdos de cotización repetitivos también suelen incluir una sección en la que los agentes pueden escribir cualquier consideración especial.

Por ejemplo, pueden aceptar términos especiales si tiene un comprador elegido, ya que no tendrán que invertir tiempo y esfuerzo en marketing.

» APRENDE: Consejos para Negociar la Comisión de Realtor

Posibles banderas rojas

Aunque la mayoría de los acuerdos de listado son estándar y predecibles, aún debe estar atento. En muchos casos, las señales de alerta comunes se pueden evitar fácilmente si sabe lo que es típico en su área.

Ejemplos de banderas rojas incluyen:

  • Un agente insistente. Comience con la nota correcta evitando a un agente que intente presionarlo para que haga algo. Nunca debe sentirse apurado para firmar un contrato de cotización antes de estar listo.
  • Comisión inusualmente alta. Las tasas promedio varían localmente, pero una que esté significativamente por encima del promedio nacional de 5.45 % podría ser motivo de preocupación. (¿No está seguro de lo que es normal cerca de usted? Encuentre la tasa de comisión promedio en su área ) .
  • Una línea de tiempo pausada. Los acuerdos de cotización suelen durar de 3 a 6 meses. En el extremo superior de la escala, algunos agentes pedirán hasta 12 meses, pero cualquier cosa más larga es definitivamente una señal de alerta. Si está buscando un compromiso de tiempo más corto, entreviste a los agentes hasta que encuentre uno que esté en la misma página.

Además de detectar señales de alerta, hable con los posibles agentes acerca de cómo y cuándo pagará su comisión.

Cuando contrata a un agente de listado, generalmente aceptará cubrir los costos iniciales, como fotografía profesional, señalización y otros materiales de marketing. Ellos recuperarán este dinero al final de la transacción cuando pagues su comisión.

Si cierra un trato después de que vence su contrato, es posible que aún tenga que pagar la comisión de su agente. Por ejemplo, supongamos que acepta una oferta la semana posterior a la finalización de su contrato; lo más probable es que el marketing de su agente haya contribuido al acuerdo.

Tu contrato cubrirá este tipo de contingencias, así que asegúrate de leerlo detenidamente para evitar sorpresas.

Si no está seguro o desea una segunda opinión sobre su acuerdo de listado, puede buscar el consejo de un abogado, o simplemente retirarse.

Tipos de acuerdos de cotización

La mayoría de los vendedores firman derechos exclusivos para vender acuerdos de cotización

En un contrato de cotización con derecho exclusivo a vender, usted trabajará con un solo agente de cotización que comercializará su casa. Eso significa que tendrá que pagar los honorarios de su agente sin importar si encuentran al comprador, usted encuentra al comprador o el comprador lo encuentra a usted.

Los agentes generalmente prefieren el derecho exclusivo de vender acuerdos de cotización. De hecho, muchos agentes optan por no ofrecer ningún otro tipo de acuerdos de listado.

La mayoría de los agentes cubrirán los costos iniciales para comercializar su casa de su propio bolsillo. También invierten una tonelada de tiempo y energía en su venta antes de ver un centavo.

Un acuerdo de derecho exclusivo de venta ofrece más garantías de que no están gastando su dinero y tiempo y que al final se les pagará por sus esfuerzos.

Para los vendedores, también hay beneficios convincentes al firmar un acuerdo de cotización de derecho exclusivo para vender.

  • Recibirá un servicio dedicado de un agente que está totalmente comprometido con la venta de su casa.
  • Evitará las complicadas complicaciones que hacen que otros tipos de acuerdos de listado sean considerablemente menos comunes.

» MÁS:
Lea esto antes de firmar un Acuerdo de Listado de Derecho Exclusivo para Vender.

Los acuerdos exclusivos de listado de agencias son raros

En un acuerdo exclusivo de cotización de agencia, se comprometerá a trabajar exclusivamente con un agente, pero también conservará el derecho de comercializar y vender la casa usted mismo.

Si este arreglo suena confuso, es porque lo es.

A diferencia de un acuerdo de derecho exclusivo de venta, solo pagará la comisión de su agente si trae un comprador a la transacción. Si encuentra su propio comprador, podrá cambiar a una transacción FSBO.

Tenga en cuenta que seguirá siendo responsable de cubrir los costos iniciales de cotización y comercialización de la casa. Si encuentra su propio comprador, es posible que pueda contratar el corretaje de su agente para coordinar la transacción.

Este tipo de acuerdo de cotización es poco común, y por una buena razón. A los agentes no les gusta la falta de certeza sobre su comisión o la idea de enfrentarse a su cliente en una carrera por vender la propiedad.

También puede ser complicado probar exactamente quién es responsable de atraer a un comprador a la venta. Por ejemplo, podría terminar vendiendo su casa a un vecino. Pero, ¿puede demostrar definitivamente que no estaban interesados ​​inicialmente porque vieron el letrero que su agente colocó en su patio delantero?

El vendedor promedio no se encontrará con un acuerdo exclusivo de cotización de agencia. Pero comprender los inconvenientes puede ayudar a aclarar por qué los acuerdos de derecho exclusivo de venta son tan populares.

» MÁS: ¿Qué es una cotización exclusiva de agencia?

Los acuerdos de cotización abierta pueden ser útiles para los vendedores de FSBO

Los acuerdos de cotización abierta permiten a los vendedores solicitar la ayuda de agentes locales para comercializar su propiedad mientras retienen el derecho de cotizar y vender su casa FSBO.

Nota: un acuerdo de cotización abierta no es un acuerdo de cotización tradicional ya que los vendedores de FSBO no trabajan con un agente de cotización.

En pocas palabras, los vendedores de FSBO pueden firmar múltiples acuerdos de cotización abierta no exclusivos con diferentes agentes.

Los contratos de cotización abierta prometen pagar una comisión a un agente si, y solo si, trae un comprador que finalmente cierra la compra de la casa.

Existen algunas razones convincentes para que los vendedores de FSBO consideren un acuerdo de cotización abierta:

  • Puede comercializar su casa a compradores a través de agentes locales, sin pagar la tarifa inicial de una compañía MLS de tarifa fija.
  • Como máximo, pagará la comisión de un agente en lugar de dos.
  • Aún puede encontrar su propio comprador y evitar pagar cualquier comisión.

Aparte de los beneficios, un acuerdo de cotización abierta no resolverá las desventajas subyacentes de una venta de FSBO.

Los agentes del comprador pueden estar más motivados para compartir su listado con sus clientes, pero aún tendrá que comercializar, negociar y navegar la venta por su cuenta.

Si está buscando otras formas de comercializar su casa FSBO, considere contratar un servicio MLS de tarifa plana . Estas empresas agregan su listado a las bases de datos locales que los agentes de compradores recorren mientras buscan propiedades para mostrar a sus clientes.

» MÁS: ¿Vender FSBO? Así es como puede ayudar un acuerdo de cotización abierta.

¿Qué es un listado neto?

En un acuerdo de cotización neta, el vendedor acuerda pagar a su agente de cotización cualquier ganancia que exceda el precio de cotización acordado.

Por ejemplo, supongamos que pone su casa a la venta en $500 000 y la vende en $575 000. La comisión de su agente sería de $75,000, la diferencia “neta” entre los precios de cotización y de venta.

Esto es radicalmente diferente de una comisión convencional, que normalmente sería un porcentaje del precio de venta o una tarifa fija.

La mayoría de los vendedores nunca encontrarán un acuerdo de listado neto por la sencilla razón de que es ilegal en muchos estados.

La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios tampoco permite que sus miembros ofrezcan listados netos, principalmente porque los listados netos presentan una estructura de pago riesgosa y poco convencional.

Por ejemplo, una casa podría venderse por mucho más que su precio de cotización, dejando al vendedor sintiéndose engañado por su agente. O bien, una casa podría venderse por su precio de cotización exacto o menos, lo que obligaría al agente a retirarse con pérdidas.

» MÁS: ¿Qué es una cotización neta?

Rescisión de un contrato de cotización

Su contrato incluirá términos para cancelar un acuerdo de listado, pero bajo ciertas circunstancias, su agente puede permitirle retirarse si las cosas no funcionan.

Si decide retractarse de un acuerdo de cotización, es importante que lo haga de la manera correcta. Si su agente no lo libera formalmente del contrato, podría terminar en la obligación de recibir su comisión, incluso si termina volviendo a poner su casa en venta con otra persona.

Si su casa ya está bajo contrato, enfrentará mayores probabilidades legales. Los vendedores que intentan retractarse de una venta de manera incorrecta pueden ser demandados tanto por su agente de listado como por el comprador.

Razones para echarse atrás

Los vendedores que desean cancelar su acuerdo de listado generalmente se enfrentan a una de dos circunstancias:

  • Insatisfacción con el servicio.
  • Un gran cambio de vida

A veces, un vendedor confía en el agente equivocado. Es posible que reciban un marketing deficiente, una comunicación irregular o un choque de personalidad total.

Si las cosas se estancan, o se descarrilan, es posible que tenga motivos para romper con su agente.

Otras veces, un vendedor experimenta un cambio inesperado que tira sus planes por la ventana. La muerte de un familiar, el divorcio, la pérdida del trabajo u otro evento importante en la vida podría alterar la capacidad del vendedor para seguir adelante con la venta.

Si no tiene una razón real para terminar, y su agente está retrasando su parte del trato, le resultará mucho más difícil retractarse de su acuerdo de cotización.

Cómo rescindir un contrato de cotización

Hay tres pasos principales que debe seguir al averiguar cómo retractarse de su contrato de cotización.

1. Revisa el acuerdo de cotización que firmaste

Legalmente, usted está sujeto a sus términos. Aunque los vendedores normalmente no pueden decidir cancelar un acuerdo de cotización por su cuenta, la mayoría de los contratos incluyen un proceso para mediar en disputas y rescindir el contrato.

Por ejemplo, algunos contratos, pero no todos, le cobrarán una tarifa de cancelación por retirarse antes de tiempo.

2. Ten una conversación honesta con tu agente

Los agentes generalmente quieren proteger su reputación, y eso significa mantener contentos a los clientes. Si la situación no está funcionando, su agente puede estar dispuesto a dejar que se vaya.

Su agente también podría sugerirle que trabaje con un colega diferente dentro de su corretaje. Esto puede ayudarlo a comenzar de nuevo con un nuevo agente, sin incumplir el acuerdo de cotización original que firmó.

3. Solicite una liberación por escrito de su acuerdo de cotización

Si la disputa no se puede resolver, solicite que se la libere por completo. Deberá enviar una solicitud por escrito para ser liberado del contrato, citando razones específicas por las que su agente no está cumpliendo con sus responsabilidades.

Si no obtiene una liberación por escrito de su contrato, tenga en cuenta que su agente aún puede tener derecho legal a su comisión, incluso si firma con un segundo corredor.

Lectura relacionada