Comprar una casa en Luisiana es un hito emocionante, pero el proceso puede llevar algún tiempo. Varios factores, como su situación financiera, las condiciones del mercado y la economía local pueden afectar tanto el tiempo que le toma encontrar una casa como el costo.
Por ejemplo, las casas en Natchitoches llegan al mercado a $188,000 y se venden en 82 días, ¡16 días más rápido que el promedio estatal! — por lo que deberá moverse rápidamente si quiere vencer a la competencia.
Sin embargo, las casas suelen permanecer más tiempo en el mercado en Lake Charles, por lo que podrá tomarse su tiempo y posiblemente encontrar una mejor oferta.
Cuanto más sepa sobre los pasos para comprar una casa y las tendencias inmobiliarias actuales de Luisiana, más preparado estará para navegar este complicado proceso de la manera más rápida y fluida posible.
¿Cuáles son los pasos para comprar una casa en Luisiana?
- Ahorre para el pago inicial
- Obtenga una preaprobación para una hipoteca
- Elija su Luisiana preferida
- Asóciese con el agente inmobiliario adecuado en Luisiana
- Ir a buscar casa
- Haz una oferta fuerte
- Pasar inspecciones y tasaciones
- Haga un recorrido final y cierre
No importa dónde se encuentre en su viaje de compra de vivienda, el equipo de conserjería de Clever puede conectarlo con profesionales inmobiliarios locales que lo ayudarán a comprar la casa de sus sueños en Luisiana.
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Paso 1: Ahorre para el pago inicial
Punto clave:
Su pago inicial puede ser menos del 20% del precio de compra ($41,219 para una casa típica en Luisiana), pero tendrá que comprar un seguro hipotecario y pagar más intereses durante la vigencia de su préstamo.
Su pago inicial es la porción inicial del precio de compra de su casa que paga al momento del cierre. Su prestamista hipotecario pagará el saldo restante.
Por lo general, los prestamistas hipotecarios en Luisiana quieren que contribuya con el 20% del precio de compra como pago inicial. Eso sería $41,219 por una casa de $206,095, el valor típico de una casa en Luisiana.
Sin embargo, tiene opciones para reducir el monto del pago inicial.
Los préstamos respaldados por el gobierno, como los préstamos VA y FHA, le permiten aportar el 0 % y el 3,5 % del precio de compra de su vivienda, respectivamente. Incluso los préstamos convencionales permiten pagos iniciales tan bajos como 3-5% (aunque el mínimo varía según el prestamista).
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Tipo de hipoteca
|
Pago inicial mínimo (%)
|
Pago inicial ($)
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|---|---|---|
|
Préstamo VA
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0%
|
$0
|
|
Préstamo FHA
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3,5%
|
$7,213
|
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Convencional
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3%
|
$6,183
|
|
Basado en valores típicos de viviendas de Zillow (febrero de 2022)
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» LEER MÁS:
Todo lo que necesita saber sobre los préstamos hipotecarios para personas de bajos ingresos
Pero hacer un pago inicial de menos del 20% conlleva algunos riesgos.
Primero, debido a que está pidiendo prestado más dinero, tendrá un pago mensual más alto y pagará más intereses durante la vigencia de su préstamo.
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Depósito
|
Mensualidad
|
Interés total
|
Coste total
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|---|---|---|---|
|
5%
|
$10,305
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$106,340
|
$312,435
|
|
20%
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$41,219
|
$89,549
|
$295,644
|
|
Basado en una vivienda de $206.095, el valor típico de una vivienda en Luisiana (Zillow, febrero de 2022) con una tasa de interés del 3,13 % para un préstamo a 30 años.
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En segundo lugar, es posible que deba comprar un seguro hipotecario.
Los préstamos convencionales requieren un seguro hipotecario privado (PMI) hasta que el saldo de su préstamo alcance el 80 % del precio de compra. Los préstamos de la FHA, por otro lado, requieren una prima de seguro hipotecario (MIP) durante la vigencia de sus préstamos.
El seguro hipotecario cuesta alrededor del 1% del saldo de su hipoteca anualmente. Sin embargo, las tasas varían según su pago inicial y puntaje de crédito. Por lo general, el pago de su seguro hipotecario se agrega a su pago de hipoteca cada mes.
Los préstamos VA no cobran seguro hipotecario. En su lugar, pagará una tarifa de financiación del préstamo VA al cierre, que puede oscilar entre el 1,4 % y el 3,6 % del precio de compra.
Programas de asistencia para el pago inicial de Luisiana
¿Necesita ayuda para pagar el pago inicial de una casa en Luisiana?
Hay varios programas de asistencia para el pago inicial (DPA) en todo el estado que pueden ayudarlo con una subvención del gobierno o una segunda hipoteca. Estos programas pueden tener pagos diferidos o perdonados para brindarle la flexibilidad que necesita para comprar su propia casa.
Aquí hay algunos recursos de DPA para que los consulte:
Programa convencional de tasa de mercado LHC
Louisiana Housing Corporation (LHC) ofrece numerosas opciones para los compradores de vivienda. Su programa convencional de tasa de mercado puede proporcionar hasta un 4 % de asistencia para el pago inicial o los costos de cierre, junto con una hipoteca fija competitiva a 30 años.
El programa está disponible para compradores de vivienda por primera vez y repetidores que ganan no más del 80% del ingreso medio del área. Los prestatarios deben tener un puntaje de crédito de al menos 640 y el préstamo no puede exceder los $453,100.
Programa GNMA de tasa de mercado LHC
LHC también ofrece un programa Market Rate GNMA (Government National Mortgage Association) que puede brindar asistencia financiera de hasta el 4% del precio de compra de una vivienda. Este programa está disponible para compradores de vivienda por primera vez y repetidores que cumplen con los límites de ingresos y tienen un puntaje de crédito de al menos 640.
LHC MRB Programa para el Hogar y Programa Asistido
Los programas Home y Assisted de bonos de ingresos hipotecarios (MRB) de LHC brindan asistencia para el pago inicial a los compradores de vivienda primerizos elegibles. Ambos programas requieren que los participantes tengan un puntaje de crédito de 640 o más y cumplan con los límites máximos de ingresos.
El programa MRB Home ofrece entre un 5% y un 9%, dependiendo del precio de compra de la vivienda. El programa MRB Assisted ofrece una segunda hipoteca blanda equivalente al 4% del monto total de la hipoteca.
Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU.
Puede encontrar programas y recursos adicionales en la página de HUD de Luisiana aquí .
Paso 2: Obtenga una aprobación previa para una hipoteca
Clave para llevar
Los prestamistas hipotecarios consideran su situación financiera completa, incluidos los ingresos totales, la deuda personal y las reservas de efectivo, para determinar cuánto puede pedir prestado para una vivienda. La mayoría de los prestamistas requerirán que su relación deuda-ingresos sea inferior al 36%, incluida su futura hipoteca.
Una carta de aprobación previa de la hipoteca es una oferta para prestarle hasta una cierta cantidad de dinero para comprar una casa. Muestra a los vendedores que usted es un comprador serio que está financieramente calificado para hacer una oferta por una casa.
La mayoría de los vendedores en Luisiana requerirán una aprobación previa antes de mostrarle su casa.
No tiene que decidirse por un prestamista en este momento. De hecho, debe comparar las tasas de interés y los montos de aprobación previa de varios prestamistas para asegurarse de obtener los mejores términos cuando compre su casa en Luisiana.
¡Obtenga la preaprobación hoy!
Póngase en contacto con un prestamista que pueda decirle cuánta casa puede pagar. Para empezar, ¿dónde piensas comprar?
Para obtener una preaprobación para una hipoteca, deberá completar una solicitud de hipoteca y proporcionar detalles sobre su situación financiera. Analizarán la siguiente información para determinar el monto de la preaprobación de su hipoteca:
Ingresos totales
Los prestamistas necesitan saber que usted gana lo suficiente para hacer los pagos de su hipoteca cada mes. La mayoría de los prestamistas quieren que sus costos mensuales de vivienda sean menos del 28% de sus ingresos mensuales.
deuda personal
Los prestamistas también consideran sus otras deudas, incluidas las tarjetas de crédito, los préstamos estudiantiles, los préstamos para automóviles y los préstamos personales. Utilizan esta información para calcular su relación deuda-ingreso (DTI), o su deuda total (incluida la hipoteca futura) dividida por su ingreso total.
Si bien algunos prestamistas aprobarán hipotecas para compradores con DTI de hasta el 43 %, es mejor mantener su DTI por debajo del 36 %.
Debido a esto, podría considerar pagar algunas de sus otras deudas antes de solicitar una hipoteca en Luisiana.
Reservas de efectivo
Los prestamistas hipotecarios en Luisiana quieren asegurarse de que tenga suficiente efectivo en el banco para cubrir el pago inicial y los costos de cierre sin agotar por completo sus reservas de efectivo.
Si bien este requisito varía según el prestamista, la mayoría quiere que conserve al menos lo suficiente para cubrir dos pagos de la hipoteca, incluidos el seguro y los impuestos.
⚠️ ¡No arriesgues la aprobación de tu hipoteca!
Una vez que obtenga la aprobación previa para una hipoteca, es imperativo que su situación financiera no cambie. Si su crédito cae, puede descarrilar el proceso y evitar que cierre en su casa.
Aquí hay algunas maneras fáciles de asegurarse de que su crédito no cambie después de recibir su carta de aprobación previa:
- Evite abrir nuevas cuentas de crédito
- No cierre ninguna cuenta que haya estado abierta durante mucho tiempo.
- Realiza todos los pagos de tu tarjeta de crédito a tiempo
Paso 3: Elija la ubicación correcta
Clave para llevar
Buscar barrios donde:
- Los precios de las casas están dentro de su rango de precios
- El valor de las casas está en aumento
- Los servicios locales respaldan su estilo de vida
El vecindario de una casa puede ser tan importante como su diseño y características. En general, debe considerar los siguientes factores al decidir qué vecindario es mejor para usted:
¿Cuál es su presupuesto para comprar una casa?
Una vez que conozca su presupuesto (una carta de preaprobación le indicará cuánto puede pedir prestado), puede limitar su búsqueda a los vecindarios donde se venden casas dentro de su rango de precios.
Actualmente, el valor típico de una casa en Luisiana es de $206,095, pero no se preocupe si no se ajusta perfectamente a su presupuesto. ¡Los precios de las casas varían dramáticamente de una ciudad a otra e incluso de un vecindario a otro!
Además, mire las tendencias pasadas del valor de la vivienda. Esto le dará una idea de cuánto podría aumentar el valor de su casa en los próximos años. Desea elegir un vecindario que esté dentro de su presupuesto, pero que también podría generar un gran retorno cuando decida vender.
Para darle una idea de cómo la apreciación podría afectar el valor de su casa en el futuro, considere estos ejemplos de tres vecindarios en Nueva Orleans:
Apreciación del valor de la vivienda en Nueva Orleans
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Vecindario
|
2015
|
Actual
|
% de apreciación
|
|---|---|---|---|
|
pequeño bosque
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$151,642
|
$190,542
|
20,4%
|
|
vieja aurora
|
$160,140
|
$236,135
|
32,2%
|
|
Audubon
|
$710,020
|
$ 942,586
|
24,7%
|
Estilo de vida local
Una vez que tenga una lista de vecindarios con casas dentro de su presupuesto, debe evaluar qué tan bien cada uno satisface sus necesidades y preferencias personales. Para finalizar su lista de áreas objetivo, considere factores como:
- Distritos escolares
- Tu viaje diario
- Tasas de crimen
- Restaurantes y servicios
- Opciones de transporte
Paso 4: Encuentre un excelente agente de bienes raíces en Luisiana
Clave para llevar
Entreviste a varios agentes para encontrar uno que conozca sus vecindarios objetivo, tenga experiencia en su rango de precios y se comunique bien.
Tu agente inmobiliario será tu principal aliado durante el proceso de compra de una vivienda. Además de encontrar y mostrarle propiedades, su agente debe ser un experto en comprar una casa en Louisiana.
Lo ayudarán a hacer ofertas, negociar contratos y navegar el proceso de cierre. Además, pueden recomendar otros proveedores de servicios como compañías de títulos e inspectores para ayudarlo a comprar su casa en Louisiana.
No se apresure a elegir un agente. En su lugar, tómese el tiempo para investigar y entrevistar a varios agentes inmobiliarios que tengan experiencia en los vecindarios que le interesan. Debe prestar atención a los agentes inmobiliarios:
- Años de experiencia
- Número de transacciones en el último año (¡cuanto más, mejor!)
- Experiencia en su rango de precio
- Puntuación general de la revisión
- Revisiones individuales y quejas
Hágales preguntas a cada uno de ellos sobre sus vecindarios objetivo, cómo prefieren comunicarse y su estrategia para ayudarlo a encontrar y cerrar su nuevo hogar. Debe sentirse cómodo con el conocimiento, la experiencia y el proceso del agente antes de comprometerse con un agente.
¡Los mejores agentes locales cuidadosamente seleccionados para usted!
Clever lo conecta con múltiples agentes en su área para que pueda entrevistar, comparar y elegir el mejor para ayudarlo a comprar su próxima casa.
Contratar a un abogado de bienes raíces
En Luisiana, se requiere que un abogado de bienes raíces sea parte de cada venta de una casa. Si bien su agente puede hacer recomendaciones, recuerde que usted puede tomar la decisión final. Entreviste a los abogados antes de contratarlos para asegurarse de que tengan la experiencia que necesita.
Paso 5: Comience a buscar casa en Luisiana
Clave para llevar
Para ayudarlo a reducir sus opciones y encontrar su nuevo hogar más rápido, tenga en cuenta estos factores importantes:
- «Imprescindibles» frente a «deseables»: ningún hogar es perfecto. Al ver casas en Luisiana, tendrá que decidir cuáles de sus prioridades no son negociables y cuáles son solo buenas bonificaciones.
- Inventario de viviendas: según la época del año y las tendencias en las ciudades de Louisiana en las que esté buscando, es posible que tenga menos opciones para elegir.
¡Buscar casas en Luisiana es la parte divertida del proceso de compra de una casa! Podrá ver una variedad de casas y descubrir lo que realmente quiere en una casa.
Priorice sus necesidades frente a sus deseos al comprar una casa en Luisiana
Haz una lista de todo lo que quieres en un hogar y priorízalo. En la parte superior de la lista deben estar los elementos que son más importantes para usted. Esto te ayudará a separar tus «imprescindibles» de tus «buenos para tener».
Su agente puede ayudarlo a comprender si sus deseos son realistas para su presupuesto y vecindarios favoritos o si necesita repensar lo que está buscando.
Mire el inventario actual de viviendas
El momento de su búsqueda de casa en Luisiana puede tener un gran impacto en su número de opciones. Por ejemplo, en Luisiana, históricamente, marzo ha visto la mayor cantidad de casas en venta. Buscar en esta temporada podría brindarle más opciones y una mayor probabilidad de encontrar la casa de sus sueños.
Por otro lado, diciembre te ofrece la menor cantidad de opciones en Luisiana. Históricamente, hay un 22,1 % menos de viviendas en venta que durante la temporada alta de Luisiana.
Inventario de viviendas en Luisiana por temporada
|
Temporada
|
Nuevos listados por mes
|
|---|---|
|
Primavera
|
5,316
|
|
El verano
|
5,267
|
|
Otoño
|
4,418
|
|
Invierno
|
4,438
|
|
Basado en datos de enero de 2022 deRealtor.com
|
|
Paso 6: Haz una oferta
Clave para llevar
Confíe en su experiencia, teniendo en cuenta estos consejos para que acepten sus ofertas:
- Muévase rápido: en Luisiana, las casas generalmente permanecen en el mercado durante 79 días antes de firmar un contrato. ¡Las casas más deseables podrían venderse mucho más rápido! Si encuentra una casa que le encanta, no debe dudar en enviar una oferta.
- Sepa cómo endulzar el trato: el precio es solo un factor que puede usar para convencer a un vendedor de que acepte su oferta. También puede endulzar el trato con otros compromisos, como sin contingencias, para crear un trato que funcione para usted y el vendedor.
Una vez que encuentre una casa en Luisiana que le encante, es hora de hacer una oferta. Su agente de bienes raíces lo ayudará a escribir una oferta convincente que le brinde la mejor oportunidad de convencer al propietario de que le venda la propiedad.
Actualmente, en Luisiana, las casas permanecen en el mercado durante 79 días antes de contratarse. Sin embargo, todos los mercados pasan por cambios estacionales. Durante los meses más ocupados, las casas se ocupan más rápidamente que otras.
Históricamente, las casas de Luisiana se venden más rápido en abril, donde la propiedad promedio solo está en el mercado por 71. Si su búsqueda de casa falla en este momento, debe estar preparado para moverse rápidamente y potencialmente hacer ofertas en varias casas antes de que se acepte la suya.
En cambio, si compras en enero, tienes un poco más de tiempo para buscar. Las casas normalmente permanecen en el mercado 16 días más que el promedio anual de Luisiana.
Tiempo promedio que pasan las casas en el mercado en Luisiana
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Porcentaje anual
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79 días
|
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enero
|
90 dias
|
|
febrero
|
87 días
|
|
marzo
|
78 días
|
|
abril
|
71 días
|
|
Mayo
|
72 días
|
|
junio
|
72 días
|
|
mes de julio
|
72 días
|
|
agosto
|
72 días
|
|
septiembre
|
76 días
|
|
octubre
|
80 días
|
|
noviembre
|
81 días
|
|
diciembre
|
83 días
|
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Basado en datos de enero de 2022 de Realtor.com
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¿Qué debe incluir tu oferta?
Su agente de bienes raíces puede ayudarlo a decidir cuál de estas opciones comunes debe incluir en su oferta:
- Concesiones del vendedor: tendrá que pagar la mayor parte de los costos de cierre de su bolsillo cuando compre una casa, pero puede pedirle al vendedor que cubra algunos de esos costos por usted. Esta opción puede permitirle ofrecer un precio de compra más alto y esencialmente incluir sus costos de cierre en su hipoteca.
- Créditos de reparación: si la casa necesita reparación, puede solicitar créditos en lugar de que el vendedor haga y pague las reparaciones. El vendedor evita la molestia de esperar a que los contratistas completen el trabajo y usted puede supervisar las reparaciones en el futuro para asegurarse de que cumplan con sus expectativas.
- Contingencias de inspección: la mayoría de los acuerdos de compra tienen contingencias de inspección que le permiten cambiar su oferta (o retirarse por completo) si la inspección presenta problemas importantes. Si tiene un alto grado de certeza sobre el estado de la casa (por ejemplo, si el vendedor puede mostrarle un informe de inspección reciente), puede pasar por alto esta contingencia para darle al vendedor una mayor sensación de confianza.
- Carta al vendedor: muchos vendedores tienen un vínculo personal con la casa. Han vivido allí durante años y quieren saber si el próximo propietario se hará cargo de la propiedad. Escribir una carta al vendedor puede mostrarle cómo imagina su vida en la casa y atraer su lado sentimental.
Paso 7: Inspecciones y tasaciones
Las inspecciones y tasaciones son una oportunidad para evaluar mejor la condición y el valor de la vivienda antes de comprarla oficialmente. Después de este paso, es posible que tenga la oportunidad de renegociar los términos de su contrato con el vendedor si surge algo inesperado.
- Inspecciones: un profesional con licencia revisa la casa en busca de problemas ocultos, inesperados o potenciales.
- Tasaciones: Un tasador contratado por su prestamista examina la casa para determinar cuánto vale.
Inspecciones de viviendas en Luisiana
Tener su hogar en Luisiana inspeccionado por un inspector con licencia le brinda tranquilidad acerca de la condición de la propiedad antes de comprometer miles de dólares para comprarla.
Su inspector debe verificar las siguientes partes de la propiedad:
- Techo
- Fundación
- Sistema eléctrico
- Sistema de climatización
- Plomería
Si la casa tiene un sistema séptico, también debe pagar por una inspección séptica para asegurarse de que no tenga ningún problema que no esté cubierto en una inspección típica de la casa.
Inspecciones específicas de Luisiana
Luisiana requiere que los vendedores proporcionen un informe de divulgación a los compradores potenciales. Aunque el informe tiende a cubrir la mayoría de los problemas de propiedad, aún se recomienda realizar pruebas adicionales antes del cierre. Además de una inspección general de la vivienda, los compradores de vivienda de Luisiana deben considerar seriamente hacerse las siguientes pruebas antes de comprar una vivienda:
-
Prueba de radón: si el vendedor no ha hecho que se analicen los niveles de radón de la casa durante el último año, piense en hacer una prueba antes del cierre. El radón es tóxico en niveles altos y puede ingresar fácilmente a una casa sin ser detectado.
-
Inspección de termitas: algunos prestamistas requieren que los prestatarios realicen una inspección de plagas antes del cierre. Sin embargo, incluso si no está obligado a hacerlo, es una buena idea evitar una futura infestación.
Tasaciones
Las tasaciones determinan el valor de la propiedad. Si está utilizando una hipoteca para comprar su nueva casa, su prestamista ordenará una tasación para asegurarse de que la casa vale el dinero que le está prestando.
» APRENDE: 3 opciones para compradores tras una tasación baja
Paso 8: ¡Cierre su nuevo hogar!
Una vez que termine sus inspecciones y su prestamista apruebe su financiamiento, ¡estará listo para el cierre! El cierre es el proceso de finalizar su hipoteca y transferir la propiedad de la propiedad.
Antes de cerrar su nuevo hogar, usted y su agente realizarán un recorrido final de la propiedad para asegurarse de que todavía se encuentra en las condiciones esperadas.
» LEER : La lista de verificación final del recorrido que todo comprador necesita
Para cerrar su casa en Luisiana, deberá reunirse con la compañía de títulos para firmar algunos documentos y pagar los costos de cierre.
Es importante revisar cuidadosamente cada documento antes de firmar nada. Dado que estos documentos finalizarán su préstamo y la transferencia del título, es fundamental asegurarse de que toda la información sea correcta. La mayoría de los compradores tardan al menos una hora en leer y firmar estos documentos, que incluirán:
- La solicitud de préstamo final
- El pagaré hipotecario
- La escritura
Después de terminar el papeleo, deberá liquidar sus costos de cierre. La compañía de títulos cobrará el monto total que usted debe y luego distribuirá los fondos a las partes correctas.
Si desea saber adónde va su dinero, los costos de cierre para los compradores de vivienda generalmente se pueden dividir en cuatro categorías:
- Tarifas del prestamista: Tarifas pagadas a su prestamista hipotecario por preparar su préstamo. Las tarifas del prestamista también pueden cubrir otros costos relacionados con su préstamo, como tarifas de tasación y tarifas de encuesta.
- Costos prepagos: costos continuos de ser propietario de una vivienda. Los prestamistas a veces exigen que los nuevos propietarios paguen ciertos gastos por adelantado, como los impuestos sobre la propiedad y el seguro de vivienda.
- Cargos de título y depósito en garantía: Tarifas pagadas a la compañía de títulos por llevar a cabo el proceso de cierre, realizar la búsqueda de títulos y brindar un seguro de títulos.
- Otros costos de cierre: Gastos varios que varían de un comprador a otro. Algunos costos en esta categoría pueden incluir honorarios de certificación de desastres naturales o honorarios de abogados de bienes raíces.
Los compradores en Luisiana suelen pagar entre el 3% y el 5% del precio de compra en costos de cierre. Para una casa de $206,100, el valor típico de una casa en Luisiana, ¡eso es entre $6,183 y $10,305!
» MÁS: Costos de cierre para compradores en Luisiana
Preguntas frecuentes
- Ahorre para el pago inicial
- Obtenga una preaprobación para una hipoteca
- Elija sus vecindarios preferidos de Luisiana
- Asóciese con el agente inmobiliario adecuado en Luisiana
- Ir a buscar casa
- Haz una oferta fuerte
- Inspecciones y tasaciones
- Haga un recorrido final y cierre
Sí, la Corporación de Vivienda de Luisiana ofrece varios programas para compradores de vivienda por primera vez, incluido el Programa de Vivienda MRB (Bonos de Ingresos Hipotecarios) y el Programa de Asistencia MRB.
El Programa de vivienda de MRB puede proporcionar a los compradores primerizos un préstamo de hasta el 9% del precio de compra de su vivienda. Para calificar, necesita un puntaje de crédito de 640 o mejor, y su ingreso no debe exceder el 80% del ingreso medio del condado.
El Programa de Asistencia MRB ofrece a los compradores primerizos un préstamo de hasta el 4% del monto de su hipoteca. Los participantes deben tener un puntaje de crédito mínimo de 640, y los compradores en los condados objetivo no pueden exceder el 140 % del ingreso medio del área. Se aplican límites de precio de compra y límites de ingresos y varían según el condado.
» LEA: ¿Cuáles son los principales programas para compradores de vivienda por primera vez?