La transferencia de una hipoteca entre miembros de la familia puede ser una forma fácil y legal de eludir muchos de los requisitos del proceso de venta tradicional, pero existen ventajas y desventajas que debe conocer.
Si desea hacerse cargo de una hipoteca de un miembro de la familia , pero le gustaría evitar la molestia de refinanciar o comenzar todo el proceso de solicitud de préstamo desde el principio, ciertamente hay formas de hacerlo.
Pero, como siempre que se trata de asuntos inmobiliarios, existen reglas y leyes que rigen este proceso, y para transferir con éxito el préstamo, deberá comprender lo que puede y no puede hacer.
Aquí hay cinco consejos que cubren algunos de los aspectos más importantes del proceso de asunción de la hipoteca .
Sepa con qué tipo de hipoteca está lidiando
Antes de intentar asumir la hipoteca de su familiar, debe investigar qué tipo de hipoteca es.
Algunos tipos de préstamos (préstamos FHA y préstamos VA, para citar dos ejemplos) se pueden transferir sin problemas entre individuos con muy pocos problemas. Estos dos tipos de préstamos del gobierno ni siquiera requieren que la segunda parte, más nueva, pase por un proceso de solicitud y aprobación financiera.
Otras hipotecas no suelen ser tan generosas con sus términos. Muchas instituciones prohíben explícitamente la asunción de préstamos e insertarán una disposición de vencimiento en la venta, o una cláusula de aceleración, que requiere que el vendedor pague el préstamo cuando la propiedad sale de sus manos.
Esto puede ser un obstáculo importante para la transferencia del préstamo, pero hay buenas noticias: dependiendo de sus circunstancias, la ley federal puede exigir que su banco le permita asumir la hipoteca de su familiar.
conoce la ley
El Garn-St. La ley de Germain permite que los herederos, cónyuges o ex cónyuges de los propietarios de viviendas asuman sus hipotecas incluso si el prestamista ha incluido una disposición de vencimiento en el momento de la venta en el contrato de préstamo. Esto evita que una viuda o un ex cónyuge pierdan su hogar si no pueden obtener la aprobación para el financiamiento.
La ley también cubre los préstamos que son parte de una herencia.
Consultar con un abogado o un profesional de bienes raíces con experiencia es la mejor manera de determinar si está cubierto por esta ley federal.
Aún tendrá que hacer un pago inicial
El hecho de que la hipoteca vaya a cambiar de manos sin problemas, sin los costos de cierre habituales, no significa que no tenga que hacer un pago inicial.
Tradicionalmente, cuando alguien asume una hipoteca, la segunda parte paga el capital del prestatario original en forma de pago inicial en efectivo. Digamos que el prestatario original obtuvo una hipoteca por un monto de $ 400,000 y desde entonces la ha pagado a $ 320,000.
En la situación típica, se esperaría que la segunda parte pague al prestatario original un pago inicial de $80,000 en efectivo por su capital.
La refinanciación no es necesariamente algo malo
Una de las mayores ventajas de asumir un préstamo es que, dado que las tasas de interés aumentan constantemente, asumir el préstamo de otra persona con los términos originales intactos puede traducirse en grandes ahorros con el tiempo. (Esta es también la razón por la que tantos prestamistas no permiten la asunción).
Pero hay circunstancias en las que la refinanciación podría tener sentido.
Digamos que usted tiene mejor crédito que el familiar original que obtuvo el préstamo; la refinanciación puede conseguirle una tasa de interés más baja. Y el pago mensual más bajo que está considerando probablemente compensará las tarifas y los gastos de un refinanciamiento.
Esto también es algo a considerar si el prestatario original acordó términos como una tasa de interés ajustable o un pago global.
Si bien le costará dinero, generalmente del 2% al 5% del saldo del préstamo, la refinanciación también podría brindarle una posición mucho mejor.
¿De qué tipo de suposición estamos hablando?
Hay dos tipos principales de asunción de préstamo. Una suposición simple significa que acepta la hipoteca de su familiar, pero si deja de hacer los pagos y deja de pagar el préstamo, el prestatario original, es decir, su familiar, es el que está en apuros, legalmente.
El segundo tipo de supuesto de préstamo, conocido como supuesto de novación de hipoteca, involucra al prestamista en el proceso.
El prestamista puede examinarlo y aprobarlo antes de permitirle asumir el préstamo, pero si deja de hacer los pagos, usted es el responsable. El prestatario original, el miembro de la familia que le permitió asumir su hipoteca, está libre.
Estos dos enfoques tienen sus pros y sus contras. El supuesto de préstamo simple es, bueno, más simple, ya que no incluye al prestamista en el proceso. Sin embargo, deja al prestatario original con cierta responsabilidad, ya que esencialmente actúa como su garante.
La asunción de la hipoteca de novación es más limpia ya que toda la responsabilidad se transfiere a usted, la segunda parte. Sin embargo, dado que incluye al prestamista, podría sufrir retrasos, problemas o incluso un rechazo total.
Al final, querrá discutir la pregunta con el miembro de la familia que obtuvo el préstamo original antes de decidir cómo asumir el préstamo. También es posible que desee consultar a un profesional de bienes raíces que pueda asesorarlo. Los agentes de Clever Partner trabajan en las principales marcas y son todos los que más ganan en sus mercados; no hay duda de que pueden responder cualquier pregunta que pueda tener sobre el proceso de asunción.