Invertir en propiedades es una decisión financiera inteligente por varias razones. El valor de los bienes raíces tiende a aumentar con el tiempo, se considera más seguro que invertir en el mercado de valores y ofrece grandes ventajas fiscales. Pero también se le conoce como el plan definitivo para “hacerse rico lentamente”.
Por lo general, pasarán años antes de que el capital que un inversionista gana en su propiedad se vuelva líquido, y se necesitan grandes sumas de dinero por adelantado para comenzar. Sin embargo, una vez que sus inversiones comiencen a acumularse, su cartera crecerá rápidamente y su riqueza crecerá como una bola de nieve.
Como inversor, una comprensión general del proceso de compra y venta será de gran ayuda, por lo que se recomienda encarecidamente repasar los conceptos básicos. Por ejemplo, la comisión promedio de un agente inmobiliario es del 5,45 % , pero generalmente depende del vendedor cubrir las tarifas de comisión tanto para su propio agente como para el agente del comprador. Trabajar con un agente inmobiliario local bien informado hará que el proceso de compra de una vivienda sea mucho menos estresante, y herramientas como las hojas netas del vendedor ayudarán a estimar cuánto recibirá por la venta de su propiedad (después de los gastos).
Si está tratando de averiguar el mejor tipo de inversión inmobiliaria para sus objetivos personales, continúe leyendo. Este artículo cubrirá 26 formas diferentes en las que puede invertir en bienes raíces, ¡desde alquileres hasta REIT!
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1. Hackeo de casas
La piratería de casas consiste en comprar un dúplex, triplex o cuádruple, vivir en una de las unidades y alquilar el resto. Los ingresos mensuales de alquiler que el propietario obtiene de sus inquilinos generalmente cubren el costo de los pagos de la hipoteca y los gastos de la propiedad, lo que esencialmente permite que el propietario viva allí de forma gratuita. Los hackers de casas generalmente comienzan con una sola propiedad, pero después de los primeros años, pueden comprar más propiedades con una combinación de sus ingresos de alquiler y W2. Después de un tiempo, pueden vivir únicamente de las ganancias de su cartera de alquiler.
2. Cambio de casa
Cambiar casas permite a los inversores comprar propiedades obsoletas a un precio más bajo, renovarlas y luego venderlas para obtener una ganancia. Aunque esto suena fácil en teoría, podría convertirse rápidamente en un pozo de dinero si no tiene una comprensión sólida de todas las reparaciones necesarias por adelantado si el vendedor no las paga cuando compra la propiedad.
Determinar el valor después de la reparación (ARV) de la casa y usar la regla del 70% ayudará a determinar cuánto debe pagar por una reparación superior. La regla del 70 % establece: al comprar una casa que necesita reparaciones, el inversionista debe pagar el 70 % del ARV de la propiedad menos las reparaciones necesarias.
(ARV) x 70% = X
X – ($Reparaciones necesarias) = Lo que debe pagar por la propiedad
3. Préstamos de dinero fuerte
Los préstamos de dinero fuerte son una buena opción si tiene una gran cantidad de capital pero no necesariamente desea administrar una propiedad. En esta situación, el inversor obtendría ingresos actuando como prestamista y cobrando intereses mensuales al prestatario. Los intereses de los préstamos de dinero duro suelen ser más altos que el promedio (entre el 7,5 % y el 15 % ), pero la duración del préstamo suele ser más corta (alrededor de 6 a 18 meses).
Los amantes de las casas tienden a buscar préstamos de dinero fuerte porque son más rápidos de obtener en comparación con una hipoteca convencional y tienen menos requisitos en cuanto a la condición de la propiedad.
4. Alquileres a largo plazo
Convertirse en propietario es lo que muchas personas imaginan cuando piensan en invertir en bienes raíces. Los alquileres a largo plazo generalmente se alquilan por un año a la vez y brindan al propietario un flujo constante de ingresos mensuales de alquiler de sus inquilinos. Sin embargo, ser propietario no es un paseo por el parque, y usted será responsable de las reparaciones, el mantenimiento y cualquier problema que surja con la casa.
Para determinar el verdadero ROI de una propiedad de inversión después de los gastos, use una calculadora de propiedades de alquiler e investigue. Antes de gastar miles de dólares en renovaciones y muebles caros, sepa que es posible que sus inquilinos no traten la propiedad tan amablemente como lo haría usted. Más bien, debe apuntar a que la casa sea «a prueba de inquilinos» con características tales como alfombras duraderas en caso de que ocurran daños.
5. Alquileres Vacacionales
Los alquileres vacacionales, también conocidos como alquileres a corto plazo, tienen un enorme potencial para generar un flujo de caja significativo. Los propietarios pueden cobrar más por noche que un alquiler a largo plazo y no tienen que lidiar con inquilinos difíciles (al menos no por mucho tiempo). Además, plataformas como Vrbo y Airbnb han hecho que alquilar tu espacio a los vacacionistas sea más accesible que nunca.
Los alquileres de vacaciones requieren mucho mantenimiento y deberá limpiarlos después de cada estadía, así que téngalo en cuenta al calcular el ROI potencial.
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6. REIT de renta variable
Los REIT (fondos de inversión en bienes raíces) son empresas que poseen bienes inmuebles que generan ingresos, como edificios de apartamentos, hoteles, centros comerciales, etc. La mayoría de los REIT cotizan en bolsa, aunque algunos son privados.
Los REIT de renta variable son el tipo más común de REIT y ofrecen a los inversores la oportunidad de comprar una cartera de activos inmobiliarios sin comprar una propiedad física. Estas inversiones generalmente producen altos dividendos, lo que las hace ideales para cuentas de jubilación.
7. mREIT
Los mREIT, o REIT hipotecarios, compran deuda hipotecaria, valores respaldados por hipotecas y otros activos y obtienen ingresos de los intereses. Aunque con los mREIT técnicamente está invirtiendo en el mercado financiero, los mREIT proporcionan una liquidez significativa para el mercado inmobiliario.
8. Fondos Inmobiliarios
Al igual que los fondos mutuos regulares, los fondos inmobiliarios están a cargo de un administrador de fondos que toma todas las decisiones sobre en qué invertir el fondo. Su cartera puede consistir en propiedades individuales, una colección de propiedades, REIT o todo lo anterior. El administrador del fondo tomará un porcentaje de todo el capital invertido como su tarifa, que generalmente es de alrededor del 2% . Aunque los REIT pagan dividendos, los fondos inmobiliarios producen ingresos a través de la apreciación con el tiempo.
9. Plataformas de financiación colectiva
Las plataformas de crowdfunding inmobiliario como Fundrise y Realty Mogul han ganado popularidad recientemente. Estas plataformas permiten a los inversores comprar una parte de una propiedad más grande sin administrarla ellos mismos. A diferencia de muchos REIT, las empresas detrás del crowdfunding no cotizan en bolsa y no se presentan ante la SEC.
10. Bienes Raíces Comerciales
Los inmuebles comerciales se arriendan con fines comerciales, mientras que los inmuebles residenciales se arriendan a particulares. A diferencia de los contratos residenciales, los arrendamientos de propiedades comerciales suelen durar de 1 a 10 años. Hay cuatro tipos principales de alquileres comerciales:
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Arrendamiento neto único
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Arrendamientos de doble red (NN)
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Arrendamiento triple neto (NNN)
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Arrendamiento bruto
Las propiedades comerciales incluyen centros comerciales, edificios de oficinas, hoteles, hospitales, gasolineras, tiendas de comestibles, etc. Estas propiedades pueden ser difíciles para los inversionistas primerizos porque son mucho más caras que la propiedad residencial promedio y requieren un mantenimiento significativo. Si está preparado para el desafío, asegúrese de determinar su tasa de capitalización con anticipación para estimar la tasa de rendimiento de su inversión después de los gastos operativos.
Tasa de capitalización = Ingresos operativos netos / Valor actual de la propiedad
11. 1031 Intercambios
Un intercambio 1031 es una regulación del IRS que permite a los inversionistas vender una propiedad y comprar otra con impuestos diferidos . Por lo general, un inversionista tendría que pagar impuestos al intercambiar propiedades. Sin embargo, si el trato cumple con las condiciones de intercambio 1031, entonces no tienen que pagar impuestos sobre las ganancias de capital hasta que vendan el activo por efectivo. Usar este método es una excelente manera de construir rápidamente su cartera.
12. BRRRR
No, esto no significa que el inversor sea «frío». BRRRR significa: Comprar, Rehabilitar, Alquilar, Refinanciar, Repetir.
Puede pensar en el método BRRRR como un cruce entre cambiar de casa y ser propietario de una propiedad de alquiler. Esencialmente, un inversionista compra una propiedad en dificultades listada a un precio bajo, la renueva, la alquila a un inquilino de confianza y luego refinancia la propiedad a su nuevo valor de tasación. Con el refinanciamiento con retiro de efectivo, el inversionista puede comprar otra propiedad en dificultades y repetir el proceso.
13. Tierra cruda
La tierra sin cultivar o vacante puede ser una buena inversión que no requiere toneladas de dinero por adelantado y puede producir altos rendimientos si se hace correctamente. Los inversionistas pueden arrendar la tierra, retenerla y cambiarla, o desarrollarla. Poseer un terreno baldío tampoco requiere mucho mantenimiento y no tiene muchos gastos.
14. Multifamiliar
La compra de un edificio multifamiliar o de apartamentos ofrece una gran cantidad de formas de obtener un retorno de su inversión. Los propietarios obtendrán ingresos mensuales de alquiler y grandes beneficios fiscales, así como el valor de reventa de la propiedad. Además, con un financiamiento creativo y un poco de investigación, es posible que pueda encontrar un complejo de apartamentos a un precio más bajo de lo que imaginaba.
15. Uso mixto
Los bienes inmuebles de uso mixto se utilizan tanto para inquilinos residenciales como comerciales . Un buen ejemplo de una propiedad de uso mixto es un edificio de apartamentos con tiendas minoristas en el primer piso. Tener este tipo de configuración es inteligente porque los inquilinos minoristas tienen garantizado el tráfico peatonal de los residentes que viven en el complejo.
16 Venta al por mayor
Los mayoristas encuentran propiedades a bajo precio y luego las venden rápidamente a un comprador interesado a un precio más alto. No rehabilitan primero la propiedad sino que actúan como intermediarios. Los mayoristas obtienen ingresos manteniendo la diferencia entre el precio que pagaron por la propiedad y el precio por el que la venden.
17. Bienes Raíces Industriales
Los bienes inmuebles industriales incluyen almacenes, plantas de fabricación, instalaciones de investigación, unidades de almacenamiento, etc. Aunque es posible que esto no sea lo que usted piensa de inmediato cuando se trata de invertir en bienes raíces, el arrendamiento industrial ha aumentado significativamente en los últimos años en gran parte debido a e -comercio.
18. Vivienda compartida
Compartir vivienda es cuando el dueño de una propiedad permite que un inquilino alquile toda o una parte de su casa. Los propietarios de viviendas pueden utilizar plataformas como Airbnb para alquilar su espacio para obtener ingresos adicionales. Otra opción es encontrar un compañero de cuarto y cobrar una renta mensual, que luego cubrirá el costo de su préstamo hipotecario.
19. Tiempos compartidos
Un tiempo compartido es un tipo de propiedad vacacional que tiene varios propietarios que pueden usar la casa en diferentes épocas del año. Aunque las restricciones de tiempo a veces pueden ser inconvenientes, esta también puede ser una forma de sumergirse en la inversión inmobiliaria. Si alguna vez hay un año en el que no desea utilizar la propiedad en el tiempo asignado, puede alquilarla como lugar de vacaciones.
20. Invierta como socio
Encontrar varios socios e invertir juntos en una propiedad puede ayudar a aquellos con fondos limitados a ingresar al mercado inmobiliario. Al juntar su dinero , su poder adquisitivo y, en consecuencia, el ROI potencial será mucho mayor.
21. Parques de casas móviles
Los parques de casas móviles son cuando un inversionista compra una parcela de tierra y permite que las personas estacionen sus casas móviles en el terreno por una tarifa. Estos tipos de inversiones son relativamente de bajo costo y bajo mantenimiento.
22. Instalaciones de autoalmacenamiento
El autoalmacenamiento es una industria en auge porque, bueno, ¡la gente tiene muchas cosas y necesita un lugar para ponerlas! Alquilar una instalación de self storage es una buena opción para los inversores que no quieren lidiar con las relaciones típicas de los inquilinos.
23. Gravámenes fiscales
Si un propietario no paga sus impuestos, entonces el gobierno colocará un gravamen sobre su propiedad. Los inversionistas de gravamen fiscal esencialmente compran el gravamen fiscal moroso y obtienen ganancias a medida que el propietario paga el interés. Si el propietario no paga todos sus impuestos atrasados, entonces la persona que compró el gravamen puede tomar la escritura de la propiedad (lo que también incluirá asumir las deudas de la propiedad). Dependiendo de la propiedad en cuestión, comprar gravámenes fiscales puede ser increíblemente lucrativo.
24. Nueva construcción
Para aquellos que tienen el capital , pueden considerar construir una propiedad desde cero y luego venderla. Invertir en una nueva construcción es básicamente lo opuesto a remodelar una casa, y es menos riesgoso porque no hay daños que reparar por adelantado. Sin embargo, construir una casa desde cero conlleva sus propios riesgos, así que asegúrese de tener el tiempo y el ancho de banda para abordar un proyecto de este tipo.
25. Compre una casa
Dejamos la forma más obvia de invertir en bienes raíces para el final: ¡comprar una casa! El acto de simplemente comprar una casa para usted es una inversión. Si está buscando específicamente obtener ganancias significativas una vez que venda su casa, un agente de bienes raíces local puede ayudarlo a encontrar una propiedad en el vecindario correcto al precio correcto.